Organizasyon Şeması
Hizmetlerimiz
Site Yönetimi
Hukuki Yönetim
Bütçe Yönetimi (Mali-İdari)
Güvenlik Yönetimi
Temizlik Yönetimi
Teknik Yönetim
Bahçe Bakım (Peysaj) Yönetimi
Diğer Hizmetlerimiz
Havuz Bakım Yönetimi
Kiralama Yönetimi
Konut Yönetimi
Sigorta Yönetimi
Sosyal Tesis Yönetimi
Enerji Yönetimi
Mevzuat
634 Sayılı Yeni K.M.K.
4857 Sayılı İş Kanunu
5188 Sayılı Özel Güvenlik Kanunu
Kimlik Bildirme Kanunu
Konut Kapıcıları Tüzüğü
Tebligat Kanunu
Yangın Yönetmeliği
Yapı Denetimi Hakkında Kanun
Zorunlu Deprem Sigortası K.H.K.
Sosyal Aktivitelerimiz
 

ÇATI HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

Çatı katındaki dubleks dairede ikamet etmekteyim. Üst katta ısınma problemi yaşadığım için çatıdaki ısı izolasyonu nu masraflarını kendim karşılayarak yapmak istiyorum. Bu işlem için binadan ortak karar alınması gerekli olur mu?


Çatı, ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır. Bu nedenle çatı giderlerine tüm malikler katılmalıdır.

KMK 19.madde gereği

''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''

Sulh Hukuk Mahkemesi kanalı ile tespit yaptırarak sorununuzu çözme olanağınız bulunmaktadır.
 
4 daireli ve 8 katlı bir binada oturuyorum. Toplam 32 daire var. Çatı dubleksinde oturuyorum. Çatı akıyor. Yöneticiye söylediğimde çatı katı tamirleri dubleks dairelere aittir diyor. Binamızın iskânı bulunmamaktadır. Bu çerçevede, Hukuki olarak ne yapmam gerekiyor. Hangi mercie nasıl müracaat edip bu sorunu çözmem gerekir.

Çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır. Bu nedenle çatı giderlerine tüm malikler katılmalıdır. KMK 19.madde gereği
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''
Sulh Hukuk mahkemesi kanalı ile tespit yaptırarak sorununuzu çözme olanağınız bulunmaktadır

 
20 daireli 5 bölümden oluşan ve üst 5 dairenin dubleks olduğu bir apartmanda ev sahibi olarak ikamet ediyorum. Problemim çatının akması kat maliklerine söylediğimizde üst katların dubleks olduğu problemin dubleks daireleri ilgilendirdiği şeklinde yanıtla karşılaşıyoruz. İzleyeceğimiz yol veya bununla ilgili yapmamız gereken şey nedir?

Öncelikle bina mimari projenizi temin ederek ortak alanları tespit etmelisiniz. KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır. Ancak teraslar eklenti olarak kayıtlanmış olabilir.
Ortak alanlar KMK 20.madde gereği tüm maliklerce giderleri karşılanması gereken yerlerdir. Bu nedenle kat malikleri kurulunda sorununuza çözüm bulamaz iseniz KMK 19.madde gereği
''Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. '' öncelikle tespit yaptırarak probleminizi çözebilirsiniz.

 
Çatı katında oturuyorum çatı akıyor mahkemeye gitmek istiyorum ama yöneticiyim kat sahiplerinden para toplamak istedim daha önceki yönetim yaptırdı verdik bir daha vermeyiz diyorlar ayrıca güneş enerjileri var onlarda indirmiyor bu durumda davayı kime açacağım

Kat malikleri kurulu ortak bir karar alamıyor ise KMK 19.madde gereği
''Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''
mahkeme kanalı ile tespit yaptırmalı ve sonrasında tamirat işinizi yaptırmalısınız.

Güneş enerjisi ile ilgili olarak ise

T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/8031,K. 2006/7463,T. 9.10.2006
• ORTAK GİDER ALACAĞI ( Çatıdaki Güneş Enerjisi Sisteminin Sökülerek Çatı Yapım Giderinin Arsa Payı Oranında Tahsili - Çatıda Yapılan Değişikliğin Onaylı Mimari Projeye Uygun Olup Olmadığının Araştırılarak Sonucuna Göre Karar Verilmesi Gereği
• ANATAŞINMAZIN MİMARİ PROJESİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI ( Tüm Bağımsız Bölüm Maliklerinin Değişikliğe Onay Vermeleri Gereği - Kat Maliklerinin Ana taşınmazın Mimari Durumu ve Sağlamlığını Korumakla Yükümlü Oldukları Tüm Maliklerin Rızası Olmadıkça Ortak Alanlarda Değişiklik Yapılamayacağı )
• GÜNEŞ ENERJİSİ İLE ISINMA SİSTEMİNİN TESİSİ KOŞULLARI ( Sistemin Bağımsız Bölümün Arasa Paylarına İsabet Eden Alanı Aşmaması Gereği - Çatıda Bütün Bağımsız Bölümlere Yetecek Tesis Kurmaya Elverişli Alanın Bulunması ve Yapının Statiğinin Sistemin Kurulmasından Dolayı Zarar Görmemesi Gereği )
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNDE TESİS VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI ( Tüm Kat Maliklerinin Yazılı Onayı Alınmadıkça Gerçekleştirilemeyeceği - Teknik Koşullarına Uygun Olmak Koşuluyla Projesine Uygun Olmasa da Kat Mülkiyetli Binanın Çatı veya Terasına Güneş Enerjisi Sistemi Kurulmasına İzin Verilebileceği )
• YOKSUN KALINAN KİRA GELİRİ ( Terastan Yağmur Sularının Akması Nedeniyle Bağımsız Bölümdeki Kiracının Çıkması Nedeniyle Mahrum Kalınan Kira Gelirinin Tahsili - Bağımsız Bölüm Maliklerine Yüklenebilecek Bir Kusur Bulunmadığından Davanın Reddi Gereği ) 634/m. 16, 19

 
ÖZET: Çatı ve benzeri ortak yerlerinde güneş enerjisi ile ısınma sisteminin tesisine izin verilebilmesi için çatıda veya terasta kurulacak güneş enerji sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için ana yapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar -tesis kurmaya elverişli- alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde ana yapının statiğinin zarar görmemesi ana koşulları ve sistemin çatıda uygun konumda bir yere bağımsız bölümlere zarar verilmemesi için teknik bütün önlemler alınmak suretiyle monte edilmesi aranmaktadır.'' karar bilginize sunulmuştur.

 
Apartmanımızın üst katındaki iki daire mevcuttur bu daireler çatı yükseltilerek dubleks yapılmıştır şimdi bu çatılardan yağmurlu havalarda damlama yapmaktadır çatının onarımına diğer dairelerin katılmaları gereklimidir bildirimisiniz

Çatı KMK 4.madde gereği ana taşınmazın mutlak ortak alanı olup, çatı için yapılacak giderlere tüm malikler katılmalıdır.

 

5 Katlı bir binanın çatı katında oturmaktayım. Ortak kullanıma ait olan çatıyı üzerime alabilir miyim?

Çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanı olup kat maliklerinin kişisel kullanımına ya da mülkiyet hakkına konu edilemez.


5 katlı binanın en üst katındayım aldığımda binanın üstü zift ile kaplanmış çatısı yoktu 3 yıl sonra zift bozulması ile evime su girmeye başladı binada 5 kişi daire sahibi var yönetici yok herkes başka taraflara çekiyor hatta birisi Almanya daymış telefonla dahi ulaşamıyoruz. Çatı yaptırmak istiyorum kimse razı gelmiyor alt katta işyerleri var aslında iyi kazanıyorlar ama yapmak istemiyorlar belediye çatısı olmaya binaya işyeri ruhsatı verebilir mi ben çatıyı yaptırmak istiyorum sürekli akıyor eşyalara parkelere zarar veriyor yaptırırsam daha sonra mahkeme kanalıyla diğerlerinden alabilir miyim yoksa belediyeye başvurup işyerleri ruhsatını iptal ettirip zorla yaptırabilir miyim?

Bina onaylı mimari projenizi temin etmeli ve binanızın çatılı olup olmadığını araştırmalısınız. Projenizde çatı var ise bunun yapılmasını kat malikleri kurulu kararı olmaksızın yargı yolunu kullanarak sağlayabilirsiniz.
Ancak projenizde çatı yoksa bu durumda KMK 19.madde gereği tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı olurunu almanız, Belediye ilgili birimlerinden onay almanız, proje tadilatı yaptırmanız gerekecektir.

 

Biz 12 daireli bir binada oturuyoruz. Yöneticimiz toplantı yapmadan ve oy çoğunluğunu sağlayıp karar defterine yazıp imzalatmadan çatıdaki bir dairenin üzerini izole ettirdi. Bu işlemin sebebi de en üst katta oturan ve aynı zamanda kapı komşusu olan kişinin evinin soğuk olması. Yani çatıda herhangi bir akma, çökme vs. yok. Yönetici bu işlemi yaparken kapı kapı dolaşıp şifaen onay aldığını ve çoğunluğun kabul ettiğini söylüyor. Hatta şu anda çatıdaki o kısmın izolasyonu için her daireden para topluyor.
1-Bu sebep ve şekilde yapılan çatı izolasyonu kat mülkiyetine uygun mudur? Yani bu apartmanı mı ilgilendirir yoksa o daire sahibini mi? O dairede oturan kişinin izolasyonu içeriden yaptırması gerekmez mi?
2-İlgilendiriyorsa bile bunu toplantı yaparak oy çoğunluğunu sağlayıp, karar defterine yazıp, imzalattırması gerekmez mi? Şifaen onay almak yasal mıdır? Yöneticinin bu işlem için bu şekilde para toplama yetkisi var mıdır?
Biz diğer kat malikleri nasıl davranmalıyız?

MK 42.madde gereği
''Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.''
Karar alınması halinde ısı yalıtımı yapılması mümkün olup bu şekilde karar alınmamış ise yapılan işlem yasal olmayacaktır.

 
26 daireli bir apartmanın çatı katında oturmaktayım her sene kisin yağmur yağdığında maalesef evimin hemen hemen her yeri rutubet alıyor ve akıyor yönetici çatının sadece akan yerlerini yaptırıyor ama yinede akıyor şubat ayında genel kurul var diye ilgilenmiyor ve biz bu yöneticiyi parayla dışarıdan tuttuk ne yapmamız gerekir ve benim gibi 2 dairede bu sorunu yaşıyor.

KMK 19.madde gereği
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.''
Sulh Hukuk mahkemesinde tespit yaptırarak çatının genel onarımını yaptırabilirsiniz.

 
 
A-B-blok olarak 20 dairelik bir binadan oluşmakta ve yan yana 5 daire mevcut olup ben gelmeden önce olan anlaşmazlık benim yardımım ile çözüldü ve daha doğrusu 1ve2 senelik toplayamadıkları aidatların toplanmasına yardımcı olarak aidatlar alındı ben 5.katı aldım tüm malikleri toplayarak hepsine doğal gaz dönüşümü yapıldığında bazı yalıtım veya çatı tavan yani bina üst tavan kısmı daha sonra çatıyı oluşturulur burası çatımı yorumu nedir anlayamadım ama ortak alan olarak mı geçer bu tavan en üst kısmı yaptıralım diye 5 senedir söyleyip karar aldırıyoruz ama yapan yerine getiren yok bana yöneticilik verecekler bu sefer orayı yaptırmağa kalksam bugün söylediğini yarın başka konuşan kişiler mevcut ödeme yapılmayacak bende bu şekilde kararsız kaldım kendi bölümümü duvar üstünü yaptırsam zarar vermeden acaba bu konuda durum nedir?

KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır ve KMK 20.madde gereği çatı ile ilgili giderlere kat malikleri kurulunca karar alınması şartı ile tüm kat malikleri katılmak durumundadır.

 

Oturmakta olduğumuz bina bodrum kat dâhil 5 katlı ve bir yöneticimiz yok. Bizde binanın 5. katında oturmaktayız. Çatı yaptırmak istiyoruz artık her sene badana yaptırmaktan bıktık çatımız akmakta ortak alan olduğu için bizde bütün daire sakinlerinin de para verip ortak yaptırılmasını istiyoruz fakat kimse para vermiyor zararı size siz yaptırın diyorlar ne yapmamız gerekiyor.

KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır.
KMK 19.madde gereği
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.''
Kat malikleri kurulu olarak karar alma olanağınız yoksa Sulh Hukuk mahkemesinde öncelikle tespit yaptırarak sonrasında dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz.

 
34 daireli bir apartmanda yöneticiyim. Binanın son katında 4 adet dubleks daire var. Çatı onarımı ortaklaşa mı yapılacak yoksa dubleks daire sahipleri mi onarımı yaptıracak?

KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır ve çatı için yapılacak giderlere KMK 20.madde gereği tüm kat malikleri katılmak durumundadır.

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2001/11550,K. 2002/760,T. 28.1.2002
• ÇATI YAPIM GİDERİNİN TAHSİLİ İSTEMİ ( Ortak Yer Olan Terasta Projeye Aykırı Değişiklik Yapılmasına Onay Vermeyen Bağımsız Bölüm Maliklerinin Giderlere Katılımının İstenememesi )
• KAT MALİKLERİNİN SORUMLULUĞU ( Ana taşınmazın Mimari Durumunu Titizlikle Korumaya Zorunlu Olmaları )
• ORTAK YERLERDE ONARIM VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASININ ZORUNLU OLMASI ( Kat Maliklerinden Birinin Bütün Maliklerin Rızası Olmaksızın Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Yapamaması )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALINMADAN ONARIM YAPILABİLECEK HALLER ( Zorunlu ve Acil Durumlarda Projeye Aykırı Olmamak Şartıyla Kuruldan Karar Alınmadan Onarım Yapılabilmesi ) 634/m.16,18.19.20.22.32
ÖZET: Kat malikleri, ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya zorunlu oldukları gibi kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Ortak yerlerde onarım ve değişiklik yapılması gerektiğinde, bu husus öncelikle kat malikleri kurulunca görüşülüp karara bağlanmalıdır. Genel kural böyle olmakla birlikte, zorunlu ve acil durumlarda, projeye aykırı olmamak koşuluyla, kat malikleri kurulundan karar alınmadan da onarım yapılabilir. Buna göre ortak yer olan terasta projeye aykırı değişiklik yapılmasına onay vermeyen bağımsız bölüm maliklerinin, çatının yapım giderlerine katılmaları istenemez.

Yukarıdaki karar bilginize sunulmuştur.

 
 
 
 
 
3 katlı evin 3.katında oturuyorum. Çatının akması üzerine diğer kattakilerden ortaklaşa çatıyı yaptırmak için yardım istedim. Yardım yapmamaları üzerine çatıyı kendim yaptırdım. Bu saatten sonra hukuki yolla diğer apartman sahiplerinden hakkımı alabilir miyim?

KMK 19.madde
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.''
Gereği işlem yaparak öncelikle tespit yaptırmanız gerekmekte idi. Bunun yapılmamış ve kat maliklerinin rızasının alınmamış olması nedeniyle talep hakkınız bulunmamaktadır.

 
13 daireli apartmanımızda 6 adette kiracı işyeri bulunmakta. Çatı yapımı söz konusu olduğunda kiracı işyerleri çatı masrafına katılmalı mı? Katılmalıysa bunun yasal oranı nedir? İşyerlerinin metrekare olarak ebatlarının farklı olması ödeyecekleri rakamı şekillendirir mi?


Çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanı olup esasen kat malikinin karşılaması gereken gider kalemleri arasındadır.
KMK 20.madde gereği yönetim planınızda farklı bir paylaşım esası belirlenmemişse çatı için yapılacak giderlere her kat maliki kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
KMK 22.madde gereği kiracı ve kat maliki bina giderlerinin tamamından müştereken sorumludur. Yönetici bu gideri her ikisinden de talep edebilir.

 
4 katlı apt. nın 4.katında oturuyoruz 2 sene önce dış cephe ısı yalıtımı yaptırdık. Üst kat iki dairenin tavanları karardı. Çatımız var ama alel usulu biz çatıya izocam istiyoruz alt daireler katılmak zorunda mı? Lüks olduğunu söylüyorlar kabul etmiyorlar ısınamıyoruz ne yapmamız gerekiyor

KMK 42.madde gereği
'' Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.'' çatı yalıtımı için karar alınmalıdır.

 
Apartmanda yöneticiyim. Yardımcımla aramızda karar aldık ve çatıya ısı yalıtımı yaptırdık 2000 TL tuttu denetçiler bu durumu genel kurula şikâyet edeceklerini söylediler. Genel kurulda ne olur?

KMK 42.madde gereği
''Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. ''
ısı yalıtımı kararı alınarak uygulanabilir. Yönetici yetkisi olmadan, karar alınmadan kendi inisiyatifi ile bu yönde bir işlem yapamaz.

 
Oturduğum apartmanda 4daire bulunmaktadır. Her katta tek daire mevcuttur. Çatıdaki herhangi bir tadilatta diğer daireler sorumluluk almamakta, en üst katta oturduğum için masrafları üzerime yıkmaktadırlar. Bu durumda ne yapmalıyım? Çatı ortak alan değil midir?

KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır. Yine KMK 20.madde gereği ortak alan giderlerine tüm kat malikleri katılmakla yükümlüdür. Bu hususta yasal yollara başvurma hakkınızı kullanmalısınız.

 
 
 
 
Ben sekiz daireli girişteki iki iş yerinin sahibiyim iş yerinin arkasında da bir daire var yukarılarda da her katta da ikişer daire var bu binanın çatı dış cephe boyası ve tamiratında benim ne kadar katkı yapmam gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu 20.madde düzenlemesine göre,
''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.''

Giriş ve Zemin katların ya da Dükkân sahiplerini asansör ve otomat, su gideri gibi bazı giderlerden muaf tutulmaları yasal olarak mümkün ise de bu hususta yönetim planında düzenleme olup olmadığına ya da kat malikleri kurulunca alınmış bir karar olup olmadığına bakmanız ve ona göre talepte bulunmanız gerekmektedir. Bu yönde farklı bir düzenleme ya da alınmış bir karar yoksa yukarıdaki yasa maddesi gereği tüm bağımsız bölüm malikleri tüm bina giderlerine katılmak durumundadır.

 
Kat malikiyim birde dükkânım var dükkân çatı masrafına katılır mı katılırsa bir kat a düşen payı mı öder

KMK 20.madde gereği bina yönetim planınızda başka bir düzenleme yoksa dükkânınıza isabet eden arsa payı oranında çatı masraflarına katılmanız gerekecektir.

 
Geçen yıl kredi çekip ev aldım almaz olaydım ne bileyim böyle bir sorunu var evin. Apartmanımız 15 daireli benim oturduğum bina 5 kat üzerine tek daire diğer blok 10 daire karşılıklı. Benim oturduğum kat 4. kat apartmanın çatısı yok yağmur yağdığı zaman benim mutfağımı su basıyor mutfak dolaplarım duvarlar çok kötü oldu balkon sıvaları döküldü yatak odası tavan duvarda ıslak nemli yani berbat oluyor yağmur yağınca çok üzülüyorum onca borca girip ev aldım ödemeye çalışıyorum başıma gelene bakın ev her yeri akıyor yağmur yağdığı zaman mutfak göl oluyor. Yöneticiye söyledik kaç kez yukarı biraz çimento alıp döktürüyor olmuyor suyun nerden aktığı tam olarak tespit edilmeden bu işlem yeterli olmuyor. Ne yapmam gerek nereye başvurmam gerek bilmiyorum ve yapılacak masraflara tüm daireler katılmak zorunda mı?

Öncelikle bina mimar projenizi Belediyeden temin ederek yapının çatılı olup olmadığını ve ortak alanları tespit etmelisiniz.
Sonrasında KMK 19.madde gereği,
''Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.''
Sulh Hukuk mahkemesinde tespit yaptırarak yasal yollarla sorunun kalıcı çözümünü sağlamalısınız.

 
Balıkesir ili Ayvalık ilçesinde ikamet etmekteyim, oturduğumuz ev zemin dâhil 4 katlı, ben son katta oturuyorum ve çatı katta tapuda kayıtlı 2 odamız bulunmakta ve yarısı terastır. 2 oda ve banyo üzeri kiremit çatı, bu çatı ortak mı yoksa müstakil mi. Çatı ile ilgili giderler ortak mı karşılanacak. 

Sorunuzun en doğru yanıtını bina mimari projenizi inceleyerek elde edebilirsiniz. Bağlı olduğunuz Belediye ilgili birimlerinden temin edeceğiniz mimari projede ortak alan olarak kayıtlı yerlerle ilgili giderlere tüm kat malikleri dâhil olmak durumundadır.

 
Çatı dubleksinde oturuyorum. 10 dairelik apartmanda 2 çatı dublexi var. Eve ilk girdiğimiz sene su aktığından karşı dubleksle beraber 2005 yılının parası ile daire başı 1025 lira harcama yapıp tamir ettik. Alt katlar çatıyı kim kullanıyorsa o yaptırsın bizi ilgilendirmez dediler. Muhatap olmadık artık. Benim sorum şu: Ben ve karşı dubleks güneş enerjisi taktırdık. Eve girerken. Sadece bizim tesisatımız var. Müteahhit diğer dairelere tesisat yapıp satmamış. Şimdi tesisat çektirip güneş enerjisi takmak istiyorlar. Benim parasını verip aldığım ve tamir ettirdiğim kullanma hakkı benim olan çatıma taktıramayacaklarını düşünüyorum. Çünkü çatıma zarar verirler. Yasal prosedürü öğrenebiliriyim.

KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır.
KMK 16.madde gereği
''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''

Bu nedenle çatı müşterek kullanım alanıdır. Bina yönetim planı hükümlerinizi de dikkate almak kaydı ile aşağıdaki yargı kararı güneş enerjisi ile ilgili sorunuza yanıt içermektedir.

T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/6943,K. 2006/9821,T. 28.11.2006
• ORTAK YERLERDE TESİS VE DEĞİŞİKLİK ( Güneş Enerjisi İle Su Isıtma Sisteminin Tesisi - Taşınmazın Projesinde Bulunmasa da İzin Verilebileceği/Koşulları )
• GÜNEŞ ENERJİSİ İLE SU ISITMA SİSTEMİ ( Taşınmazın Projesinde Bulunmasa da İzin Verilebileceği/Koşulları - Ortak Yer Olan Çatıda Tesisi )
• TAŞINMAZIN ORTAK YERİNDE GÜNEŞ ENERJİSİ İLE SU ISITMA SİSTEMİ YAPILMASI ( Taşınmazın Projesinde Bulunmasa da İzin Verilebileceği - Koşulları ) 634/m. 19
ÖZET: Kural olarak, tüm kat maliklerinin onayı olmadan ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamasa da ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de katkı sağlayan güneş enerjisi ile su ısıtma sisteminin tesisine, bazı koşullarda, projesinde bulunmasa da izin verilmektedir. Bu durumda kurulacak sistemin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için tüm kat maliklerine yetecek alan olması, tüm bağımsız bölümlerin bu tesisi kurması halinde ana yapının statiğinin zarar görmemesi gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde projeye aykırı olarak kapatılan balkonun eski hale getirilmesi ve çatıya kurulan güneş enerjisi sisteminin kaldırılması istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecburdur ve tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklikler yaptırılamaz. Bu bağlamda, ana taşınmazın mimari projesinde yapılacak değişiklere de tüm bağımsız bölüm maliklerinin serbest iradeleri ile onay vermiş olması gerekir. Öte yandan, anılan Yasa'nın 16. maddesi hükmüne göre de, kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup, bu yerleri, aksine sözleşme olmadıkça her kat maliki arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. Bu kullanma da, ortak yerin özgülendiği ya da durumunun gerektirdiği faydalı bir amaca uygun olmalıdır.

Açıklanan bu hükümler çerçevesinde, Yargıtay uygulamalarında kural olarak bütün kat maliklerinin yazılı onayı alınmış olmadıkça ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamayacağı kabul edilmekte ise de, bütün kat malikleri yönünden ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de önemli bir katkı sağladığı sonucuna varılarak bazı koşullarda projesinde mevcut olmasa da kat mülkiyetli binanın teras, çatı ve benzeri ortak yerlerinde güneş enerjisi ile su ısıtma sisteminin tesisine izin verilmektedir. Buna göre, çatıda veya terasta kurulacak güneş enerji sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için ana yapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar -tesis kurmaya elverişli- alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde ana yapının statiğinin zarar görmemesi ana koşulları ve sistemin çatıda uygun konumda bir yere bağımsız bölümlere zarar verilmemesi için teknik bütün önlemler alınmak suretiyle monte edilmesi aranmaktadır.

Sistemin tekniğine uygun yapılmamış olması veya zarar verilmemesi için gerekli önlemlerin -su toplama havuzu, tahliye borusu gibi- alınmamış olması halinde, bu eksikliklerin giderilmesi bakımından davalılara mahkemece önel verilmesi mümkün ise de, yukarıda sayılan diğer ana koşullardan sadece birisinin bulunmaması sistemin kurulmasına engel teşkil edeceği gibi kurulmuş olanın da sökülüp kaldırılmasını gerektirir.

Somut olayda, ana taşınmazın yerinde yaptırılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda, davalılara ait güneş enerji sisteminin yukarıda açıklanan koşullara uygun olup olmadığı araştırılmamış, yalnız ana yapının statiğine etkisi olmadığı açıklanmış olmakla, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak doğrudan tesisin kaldırılmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan, kabulü ile hükmün HUMK. Un 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.11.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.


 
12 daire ve 5 dükkân olan bir apartmanda oturmaktayım. Yıllardır çatı ve diğer sorunlarda alt katta oturan komşularımız giderlere katılmayıp bize ne gibi bir tavır sergiliyorlar. Biz 4–5 daire birçok kez paramızı harcayıp bireysel olarak yaptırdık ama çatı ve dış bakımın tekrar yapılması gerekiyor. Harcamaya katılmayanlar hakkında neler yapabiliriz.

KMK 19.madde
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.'' gereği karar alınması halinde yapılan tadilat giderlerine tüm malikler katılmak durumunda olacaktır.

 
En alt katta oturmaktayım. Apartmanımızın bacaları daire içinde çok yer kaplamakta ve tıkalı olduklarından zaten kullanamamaktayım. Mutfak ve banyo bacalarımı yıktırmak istiyorum. Apartmana deprem için zararı olur mu? Diğer kat malikleri problem çıkarabilir mi?

KMK 19.madde gereği
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.'' karar alınması halinde sorunuzda belirtilen tadilatı yaptırabilirsiniz.

 
Binamızda 10 daire ve birde bodrum var tapuda bu on dairenin 10/6 sı benim 10/4 ü amcamın üzerine kayıtlı (topraktan hisse) ayrıca bodrum kat zamanında başkasına satılmıştı şuanda orda kiracı oturuyor biz çatıyı tamir ettireceğiz bu durumda bodrum katta oturan çatı giderlerine ortak olur mu olmaz mı?

Çatı bir binanın mutlak ortak alanı olup KMK 20.madde gereği ortak alan giderleri o binada bağımsız bölümü olan tüm kat maliklerince karşılanmalıdır.

 
6 yıldır oturduğum evde hiç çatı tamiratı olmadı. Bugün yağan yağmurda evim su aldı hangi mahkemeye başvurmam gerekiyor.

KMK 19.madde gereği
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''
Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmalısınız.

 
Evim apt. 5.katı ve üzerimizde çatı var. Isınamıyoruz. Ne yapmalıyım. Bu konu ile kanuni haklarım nelerdir?


KMK 42.madde
''Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. '' karar alınması halinde çatınızda ısı yalıtımı yapılabilir ve alınan karar tüm malikleri bağlar.

 
Dört katlı bir apartmanın zemin katında oturuyorum. En üst kattaki komşu ben şehir dışındayken ''binanın çatısı uçtu'' bahanesiyle kimseden imza veya izin almadan çatıyı yaptırmış. Şimdi onarım için yüklü bir meblağ talep ediyor. Bu parayı ödememe gibi bir hakkım var mı?

KMK 19.madde gereği,
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''
karar alınması ya da mahkeme tespiti yapılması halinde çatı tadilatı yapılmalı ve masrafı da tüm kat maliklerinden karşılanmalıdır. Bu yönde karar olmaksızın işlem yapan kat maliki yapılan işin giderlerini tahsil etmede sıkıntı yaşayacaktır.

 
 
 
BODRUM (DEPO OLARAK SATILMIŞ),ZEMİNDE 2 DÜKKÂN VE ÜZERİNDE HER KATTA 2 DAİRE OLMAK ÜZERE 10 DAİRE BULUNAN BİNANIN ÇATI ARASI DA İNŞAAT ESNASINDA MÜTEAHHİT TARAFINDAN TOPRAK SAHİPLERİNİN BİLGİSİ DÂHİLİNDE 2 DAİRE YAPILARAK SATILMIŞ VE ŞU ANDA OTURANLAR MEVCUTTUR. (TOPLAM BODRUM+2 DÜKKÂN+12 DAİRE).
ÇATININ AKTARILIP, TAMİRATI VB.İŞLEMLERİ GÜNDEME GELDİ. ÇATI ARASI DAİRELERİNDE OTURANLAR ÇATININ AKITTIĞINDAN ŞİKAYETCİ OLUP, TÜM MAL SAHİPLERİ TARAFINDAN ORTAK OLARAK YAPILMASI GEREKTİĞİNİ SAVUNMAKTADIRLAR. MÜTEAHHİT BURALARI YAPIP SATARKEN TOPRAK SAHİPLERİNE ÇATI İLE BİR İLİŞKİLERİNİN OLMAYACAĞINI, EĞER OLURSA KENDİSİNE AİT OLACAĞINI BELİRTEN BİR YAZI İMZA EDİP VERMİŞ OTURANLARIN BUNDAN HABERLERİ YOK. FAKAT O'DA ŞİMDİ NEREYE KADAR BEN SORUMLU OLACAĞIM DEYİP ÇEKİLİYOR, ŞİMDİ BU DURUMDA
1.AKTARILMA, TADİLAT VB.MASRAFLAR ( YAKLAŞI 15000 TL)TÜM MAL SAHİPLERİNE Mİ (BODRUM VE DÜKKÂN SAHİPLERİ DE DÂHİL Mİ?),
2.ÇATI ARASI VE DOLAYISIYLA ORTAK KULLANIM ALANI KALMADIĞI DÜŞÜNÜLÜLEREK SADECE ÇATI ARASINDAKİ DAİRELERDE OTURANLARA MI,
3.YAZI VEREN VE DURUMU ALICILARA İZAH ETMESİ GEREKEN MÜTEAHHİTE Mİ AİT, YOKSA
4.MÜTEAHHİTLE ÇATI ARASI DAİRELERDE OTURANLAR ARASINDA MI HALLEDİLMELİ?


Belediyeden bina mimari projenizi temin ederek çatınızın durumunu ve ortak alanları tespit etmeniz öncelikli işiniz olmalıdır.
Ana taşınmazın mutlak ortak alanı olan çatının tadilatı giderleri ise
KMK 20.madde gereği tüm kat maliklerince aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kendi arsa payları oranında karşılanmalıdır. Bina yönetim planınızı bu giderlerin paylaşımı hususunda incelemeniz de gerekmektedir.
 
Çatıdaki sorunlarla yönetici ilgilenmiyor çatının acil onarılması gerekiyor toplantı yapılmasına bile razı değil ben usta getirdim ama oralı değil toplantı olması için ne yapabilirim

KMK 19.madde gereği
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.''
Sulh Hukuk mahkemesinde tespit yaptırarak onarımı sağlamanız mümkündür.

Kat maliklerinin üçte birinin talebi ile yöneticinizden olağanüstü toplantı düzenlemesini isteyebilirsiniz, ancak toplantı düzenlenmemesi halinde yine yargı yolunu kullanmanız gerekecektir.

 
5 katlı binanın en üstünde 48 metre kare teras katta oturmaktayım, aidatlarımı diğer apartman sakinleri ile aynı ödemekteyim onlar 90 metre karelik dairede benim tavan aktı yönetimden yardım istedim. Biz ancak sana masrafın yarı parasını öderiz dediler. Ben ne yapmalıyım aidatı tam alıyorlar çatı akınca ödemeyiz ya da yarısını veririz diyorlar.

Bina yönetim planınızdaki düzenlemeler saklı kalmak üzere bina ortak alanı olan çatının tadilatı için yapılacak giderlere tüm kat malikleri kendi arsa payları oranında katılmak zorundadır.
KMK 19.madde gereği
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''
çatının tadilatını sağlamak üzere yasal hakkınız bulunmaktadır.

 
25 dairelik bir apartmanda ikamet etmekteyim. Çatında su akıntısı var. Üst katta oturanlar için bu büyük bir sorun ve daire içine rutubet ve tavanda çatlama oluşturdu. Üst dairede oturanlar aidat vermiyoruz. Çatı yapılmadığı için, bu konuda aleyhimize ve lehimize olan ne gibi bir durum olabilir.(Aidat vermemek bizi suçlu kılar mı) Bu durum karşısında üst katta oturanlar ne gibi bir işlem yapabiliriz.

KMK 19.madde gereği
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''
Sulh Hukuk mahkemesine başvurarak çatının tadilatı hususunda karar alınmasını sağlamanız gerekmektedir.
Ancak çatı tadilatı yapılması gerekliliği sizleri aidat ödeme yükümlülüğünden muaf kılmayacaktır.


 
 
 
 
Yeni aldığım (teras altı ) dairemin binasında teras çatı var. Akıntılar olmuş yaptırılmış ancak teras altındaki diğer daire sahibi dairesinde (yığma binada ) bazı duvarları kaldırmış yani tadilatlar yaptırmış bu yüzden aktığı iddiası ile dava açılmış dava devam ediyor ancak akıntı devam ettiği için teras yerine bindirme çatı yapılması isteniyor tadilat yaptıran şu anda yöneticilik yapıyor. Bu durumda bir kat maliki tadilattan dolayı çatının aktığı için dava açtığından şimdi yapılacak bindirme çatıya katılmak istemiyor. Bunun için oy çokluğu ile mi. oybirliği ile mi,5/4 oy ile mi karar verilir birde mahkemenin sonucu beklenmelimidir

KMK 19.madde
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.'' Sorununuzun çözüm yolunu vermiştir.

 
 
Apartmana çatısına serilen izo camın maliyetine sadece üst kat daire maliklerinin mi katlanması gerekir.

KMK 42.madde
''Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.'' Gereği karar alınmış ise tüm kat malikleri yapılan işin giderlerine katılmak zorundadır.

 
Biz dört katlı binanın en üst katını almak istiyoruz. Ama alırken çatı kullanımıda bize ait olması için ne yapılabilir. İlerde çatıya bir oda yaptırmak istiyoruz.

Bina mimari projesine ve tapuda kayıtlı bağımsız bölüm kullanım şekli dışında bir kullanım ve ilave oda için kat maliklerinin beşte dördünün olurunu almanız tadilat projesi çizdirmeniz ve bu projeyi tasdik ettirmeniz gerekmektedir.

 
Ben ve babam binanın en üst katında oturmaktayız. Yani karşılıklı dairelerde babamın kendi dairesi ben ise kiracıyım fakat iki dairenin de salonuna yağmur suyu akmakta. Bina bunu yaptırırken kökten çözüm ( hani sacların tamamı değişecek ) ya da bir yıl idare etsin şeklinde geçici çözümle yapması mümkün müdür her iki yılda evin salonunu tekrar boyatıyorum. Bu konuda ne yapabilirim

KMK 19.madde
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.'' hükmüne dayanarak yasal hakkınızı kullanmalısınız.

 
Benim çatı akıyor ama yöneticilik resmi değil benim çatıyı yaptırmıyorlar alırken bize mi sordun diyorlar ne yapmam lazım ya da nasıl bir dava açıp yaptırabilirim

KMK 19.madde gereği
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.'' Sulh Hukuk mahkemesine başvurmanız mümkündür.


Yirmi dokuz daireli bir apartmanda yöneticiyim. Sorunumuz şu: En üst katta oturan dört dairenin sahipleri ısı kaybından şikâyetçidirler. Bina çatılıdır. Sadece bu üst katların izolasyonu ortak gidere dâhil midir? Diğer daire sahipleri bunu ödeme zorunluluğu varmıdır.

Çatı bir binanın mutlak ortak alanı olup, izolasyonu ile ilgili giderlerde tüm kat malikleri tarafından karşılanmalıdır.

 
4 katlı binanın 4 cü katında yaşıyorum binamızda yönetici yok çatı akıtıyor ve daireme zarar veriyor. Tamiri için kimse yanaşmıyor ne gibi işlem yapmam lazım. Mahkemeye verebilir miyim, ?

KMK 19.madde
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''
Düzenlemesine dayanarak Sulh Hukuk mahkemesine başvurmalısınız.
 
Ben 38 dairelik apartmanın yöneticisiyim. Çatıda bulunan çanak antenler yüzünden çatı alttaki 4 daireye akıntı yaptı. Apartman sakinleri olarak çatının onarımına başladık ama bir apartman sakini çatıdan çanak antenini almak istemiyor ve Yargıtay'ın vermiş olduğu kararları bize örnek olarak gösteriyor. Yargıtay’ın çatıda çanak anten kurulumunu engelleyen bir kararı var mıdır? Ayrıca kablolu TV binada mevcut olup, uydu sistemi de kurulmak istenmektedir. Çanak anten kurulamaması için kablolu TV nin binada bulunması yeterli midir? Uydu sisteminin pahalı olması nedeniyle bazı kat malikleri bunu da istememektedir.
 
T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/6200,K. 2005/8637,T. 4.10.2005
• ÇATIYA KONAN ÇANAK ANTENİNİN KALDIRILMASI ( Öncelikle Bilirkişi Raporları Arasındaki Çelişkinin Giderilmesi İçin Ek Raporlar Alınması İkili Antenin ve/veya Tek Antenin Ana yapıya Zarar Vermediğinin Saptanması Durumunda Davanın Reddi Gereği )
• ÖNCELİKLE BİLİRKİŞİ RAPORLARI ARASINDAKİ ÇELİŞKİ ( Çatıya Konan Çanak Anteninin Kaldırılması Talebi - Giderilmesi İçin Ek Raporlar Alınması İkili Antenin ve/veya Tek Antenin Ana yapıya Zarar Vermediğinin Saptanması Durumunda Davanın Reddi Gereği )
• HASARIN GİDERİLMESİ TALEBİ ( Çatıya Konan Çanak Anteninin Kaldırılması Talebi - Giderilmesi İçin Ek Raporlar Alınması İkili Antenin ve/veya Tek Antenin Ana yapıya Zarar Vermediğinin Saptanması Durumunda Davanın Reddi Gereği ) 634/m.19
ÖZET: Dava dilekçesinde çatıya konulan çanak antenin kaldırılmasına ve davacı dairesindeki hasarın giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir. Öncelikle bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmesi için ek raporlar alınması, ikili antenin ve/veya tek antenin ana yapıya ( çatıya ve bağımsız bölümlere ) zarar vermediğinin saptanması durumunda davanın reddine zarar verdiğinin belirlenmesi durumunda ise bu ikili sistemin tek uydu antene dönüştürülmesi halinde de zarar söz konusu ise sistemin kaldırılması, aksi halde antenlerden birinin kaldırılmasına hükmedilmesi gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde çatıya konulan çanak antenin kaldırılmasına ve davacı dairesindeki hasarın giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dava, davalı tarafından ortak çatıya takılan çanak antenin kaldırılması ile sistemin kurulması sırasında davacının bağımsız bölümünde oluşan hasarın giderilmesi istemine ilişkin olup mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosyada toplanan bilgi ve belgelere, özellikle yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporu içeriğine göre, davalının ortak çatıya çanak anten taktırması nedeniyle davacının bağımsız bölümünde oluşan hasarın giderilmesine karar verilmiş bulunmasında bir isabetsizlik yoktur.

Ancak

Yargıtay uygulamalarına göre, kat maliklerinden birinin diğer tüm kat maliklerinin rızası olmaksızın ya da tüm kat maliklerince alınmış bir karar bulunmaksızın ortak çatıya anten takabilmesi için bu tesisin o kat maliklerinin arsa payını aşmaması, diğer kat maliklerinin aynı tesisi kurmaları durumunda her birine yeterli bir alanın bulunması, anten sisteminin ana yapıya ve bağımsız bölümlere zarar vermemesi, yapının statiğini olumsuz yönden etkilememesi, ayrıca çatıda tüm bağımsız bölümlerin ortak yararlanmasına özgülenmiş olan aynı nitelik ve özellikte merkezi anten sisteminin bulunmaması gerekir.

10.1.2005 günlü bilirkişi raporunda her bir bağımsız bölüm malikinin ana yapının çatısına aynı sistemi kurması durumunda çatı içerisinde bağımsız bölümlerden her birine yetecek kadar alanın bulunduğu, ana yapının statiğinin olumsuz etkilenmeyeceği, dava konusu edilen anten sisteminin davalının arsa payını aşmadığı, ana yapıda ortak anten sistemi bulunmadığı ve sisteminin tekniğine uygun olarak kurulduğu açıklanmış, ikinci keşif sonunda düzenlenen

1.3.2005 günlü raporda ise sisteminin prosedüre uygun olarak kurulduğu, toplam 26 daireden oluşan ana yapıda her bir dairenin ikişer adet çanak anten koyması halinde çatının tehlike arz edeceği, bazı dairelerin balkonlarını kullanmaları nedeniyle bu tehlikenin zayıf olacağı belirtilmiş, mahkemece 2. rapor hükme gerekçe yapılarak çanak antenlerin kaldırılmasına karar verilmiştir.
Yukarıda özetlenen bilirkişi raporları birlikte göz önünde bulundurulduğunda birinci bilirkişi raporunda çatıda ikili uydu anten sisteminin yapının statiğine ( taşıyıcı sistemlere ) zarar vermediği görüşüne yer verilmişken, ikinci bilirkişi raporunda ana yapıdaki her bağımsız bölümün ( davalı gibi ) çatıya ikişer adet uydu anten koyması durumunda tehlike arz edeceği belirtilmiştir. Buna göre öncelikle bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmesi için ek raporlar alınması, ikili antenin ve/veya tek antenin ana yapıya ( çatıya ve bağımsız bölümlere ) zarar vermediğinin saptanması durumunda davanın reddine zarar verdiğinin belirlenmesi durumunda ise bu ikili sistemin tek uydu antene dönüştürülmesi halinde de zarar söz konusu ise sistemin kaldırılması, aksi halde antenlerden birinin kaldırılmasına hükmedilmesi gerekirken yukarıda değinilen hususlar yerine getirilmeden yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 04.10.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/3990,K. 2005/5189,T. 17.5.2005
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Çatıya Kurulan Çanak Antenin Kaldırılmasına İlişkin - Merkezi Uydu Anten Bulunmaması ve Uydu Antenin Sosyal ve Kültürel Hayatın Gereği Olması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği )
• ÇATIYA UYDU ANTEN KURULMASINA İZİN VERİLMESİ VE BUNA AYKIRI KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Binada Merkezi Uydu Anten Bulunmaması - Uydu Antenin Sosyal ve Kültürel Hayatın Gereği Olması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği )
• UYDU ANTENİN ÇATIYA KURULMASINA İZİN VERİLMESİ VE BUNA AYKIRI KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Uydu Antenin Sosyal ve Kültürel Hayatın ve İletişim İmkânlarından Yararlanmanın Gereği Olması ve Çatıda Merkezi Uydu Anten Bulunmaması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği )
• MERKEZİ ANTEN BULUNDUĞU GEREKÇESİYLE ÇATIYA UYDU ANTEN KURULMASINA İZİN VERMEYEN KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Çatıdaki Merkezi Antenin Uydu Anten Olmaması ve Uydu Antenin İletişim İmkânlarından Yararlanmak İçin Gerekli Olması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği ) 634/m.16,19
ÖZET: Dava kat malikleri kurulu kararının iptali ile bu karara dayanılarak kaldırılan çanak antenin yeniden kurulması istemine ilişkindir. Gerek davacının anlatımından, gerekse davalıların savunmalarından çatıda merkezi bir anten sisteminin bulunduğu anlaşılmakta ise de bunun uydu anten niteliğinde olmadığı ancak sınırlı sayıda kanalın izlenebildiği belirlenmiştir. Günümüzdeki sosyal ve kültürel yaşam ve bunun gerekli kıldığı iletişim ve bilgilenme gereksinimi göz önünde tutulduğunda uydu antenin yurt ve dünyadaki gelişmeler, yenilikler konusunda bilgilenme ve yararlanma olanağı sağlayacak nitelikte bir sistem olduğu kuşkusuzdur. Açıklanan tüm bu nedenler karşısında davacının ortak çatıya koşullarına ve tekniğine uygun biçimde çanak anten taktırması konusunda kendisine izin verilmesine hükmedilmesi gerekirken mahkemece merkezi anten sisteminin bulunduğu ve davacının uydu anten taktırması için bir zorunluluğun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

DAVA: Davacı ile davalılar arasındaki kat malikleri kurulu kararı iptali ve bu karara dayanılarak sökülen çanak antenin eski hale getirilmesi davasına dair Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 13.05.2004 günlü ve 2003/560 – 2004/609 sayılı hükmün onanması hakkında Dairece verilen 03.02.2005 günlü ve 2004/8937 – 2005/379 sayılı ilama karşı davacı tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.

Bu isteğin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dava 04.06.2002 günlü kat malikleri kurulu kararının iptali ile bu karara dayanılarak kaldırılan çanak antenin yeniden kurulması istemine ilişkindir.

Dosyada toplanan bilgi ve belgelere, özellikle bilirkişi raporu içeriği ile yerel mahkemenin kabulüne göre iptali istenilen ve 04.06.2002 günlü olağanüstü toplantıda alınan kat malikleri kurulu kararının Kat Mülkiyeti Yasasının 29. maddesinin 2. fırkasında öngörülen koşullara uygun alınmadığı, bu bağlamda toplantının yeri, zamanı ve gündeminin toplantıdan en geç on beş gün içinde tüm kat maliklerine ( davacı kat malikine ) yöntemince bildirilmediği, ayrıca yasanın 30. ve izleyen maddelerinde belirtilen karar yeter sayısının sağlanmadığı anlaşılmakla bu kararın iptali gerekmektedir.

Öte yandan kat maliklerinden birinin diğer tüm kat maliklerinin rızası olmaksızın ya da tüm kat maliklerince alınmış bir karar bulunmaksızın ortak çatıya uydu anten takabilmesi için bu tesisin o kat malikinin arsa payını aşmaması, diğer kat maliklerinin de aynı tesisi kurmaları durumunda her birine yeterli bir alanın bulunması, anten sisteminin ana yapıya ve bağımsız bölümlere zarar vermemesi ve yapının statiğini olumsuz yönden etkilememesi, ayrıca çatıda aynı nitelik ve özellikte merkezi anten sisteminin bulunmaması gerekir. Sözü edilen koşulların tümünün gerçekleşmiş olması koşulu ile bir kat maliki öteki kat maliklerinin rızası olmaksızın bu tesisi kurabilir. Somut olayda davacı kat malikinin kat malikleri kurulunun 07.02.1999 günlü kararına dayanılarak ortak çatıya kurmuş olduğu ve 04.06.2002 günlü kararla kaldırıldığı anlaşılan çanak antenin yukarıda açıklanan koşullara uygun olduğu bilirkişinin yerinde yaptığı inceleme sonunda anlaşılmış ve bu olgu mahkemece de kabul edilmiştir. Gerek davacının anlatımından, gerekse davalıların savunmalarından çatıda merkezi bir anten sisteminin bulunduğu anlaşılmakta ise de bunun uydu anten niteliğinde olmadığı ancak sınırlı sayıda kanalın izlenebildiği belirlenmiştir. Günümüzdeki sosyal ve kültürel yaşam ve bunun gerekli kıldığı iletişim ve bilgilenme gereksinimi göz önünde tutulduğunda uydu antenin yurt ve dünyadaki gelişmeler, yenilikler konusunda bilgilenme ve yararlanma olanağı sağlayacak nitelikte bir sistem olduğu kuşkusuzdur. Açıklanan tüm bu nedenler karşısında davacının ortak çatıya koşullarına ve tekniğine uygun biçimde çanak anten taktırması konusunda kendisine izin verilmesine hükmedilmesi gerekirken mahkemece merkezi anten sisteminin bulunduğu ve davacının uydu anten taktırması için bir zorunluluğun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

SONUÇ: Açıklanan nedenlerle davacı tarafın yerinde görülen karar düzeltme isteminin kabulü ile dairemizin 03.02.2005 gün ve 2004/8987–2005/379 sayılı onama kararının kaldırılmasına, mahkeme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, istek halinde temyiz onama harcı ile karar düzeltme harcının düzeltme isteyene iadesine, 17.05.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki kararlar konu ile ilgili olarak bilginize sunulmuştur.

 
 
 
 
 
 
Kredi ile çatı katı olan bir daire aldım beş senedir burada oturuyorum. Evi alırken fark etmemiştim teras kısmı kapatılmış ve salon alttakilerle aynı duruma getirilmiş. Diğer bölümlerde çatı yok. Düz beton ve üzerine zift kaplanmış. Şu anda yönetici benim. Daha önce hiç yöneticilik yapmadım ama buradakilerden gördüğüm kadarıyla yapmaya çalışıyorum. Aidatları (20tl)kapıdan topluyorum ve kırtasiyeden alınmış bir deftere gelirleri giderleri kendimce yazıyorum. Ben elektrik+su+temizlik malzemelerini kendim ödüyorum aidat ayrıca vermiyorum.
Şu anda çatıda ciddi olarak sorun var. Bütün odalardan akıtıyor. Toplantı düzenledim ama asıl karar verecek kişilerin hiçbiri gelmedi sadece bayanlar vardı. Onlarda bugüne kadar çok yaptırdık dünyanın parası gitti şu anda toplu para ödeyemeyiz, aidatları biriktir öyle yaptır diyorlar. 20 TL ile 10–15 milyar paranın birikmesi çok zor. Oysa bu çatı ile önümüzdeki kışı bile geçiremem. Ben bu insanları seviyordum. Yöneticiliğinde güle oynaya yapıyordum oysa şimdi çok kırgınım. Elimde yasal hiç bir şey yok. 6 aydan beri yöneticiyim ve şu anda kendimi sadece onların uşaklığını yapmış gibi hissediyorum. Yasal hale nasıl çevirebilirim bu işi ve sorunumu nasıl çözebilirim.


KMK 19.madde
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.''
Çatı için mahkeme kanalı ile tespit yaptırarak onarımı yoluna gidebilirsiniz.

 
Apartmanda çatı akmasına rağmen apartman sakinleri çatıyı yaptırmak istemiyorlar bunun için ne yapabilirim. Hukuksal bir yaptırımı varmıdır?

KMK 19.madde
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.''
Düzenlemesine dayanarak yasal hakkınızı kullanabilirsiniz.

 
En üst katta oturan komşumun evi çatıdan su akıyor diye 2 sene önce yaptırdık. Fakat komşum buna çözüm bulamadı. Evini satmak zorunda kaldı. Yeni taşınan kişi evin aktığını bile bile satın aldı. Şimdide benim evim akıyor, diyerek çatıyı yaptıralım, diyor. Ne yapmam, gerekiyor?

KMK 19.madde gereği
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''
binanın ortak alanlarından olan çatı için yapılan işlemlerden tüm kat malikleri sorumlu bulunmaktadır.

 
Apartmanda en üst katta oturuyorum. Ve aynı katta üç daire mevcut. Çatıya ısı yalıtımı yaptırmak istedik fakat yönetici çatı yalıtımının masrafı sadece en üst kattaki dairelere aittir dedi. Bu konuda bilgilendirirseniz sevinirim.

KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır.
KMK 42.madde gereği ise,
''(Değişik 4. fıkra: 5627 – 18.4.2007 / m.16) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. ''
ısı yalıtımı kararı alınmalıdır ki yapılan işlemin giderleri tüm malikler arasında pay edilebilsin.

 
 
 
 
Geçen yıl apartmanımızın yaşadığı çatı problemini (akma vs.) gidermek adına çatı aktarımı yapıldı ve çatının kiremitleri altına izolasyon tahtaları döşendi. Ancak üst kat malikleri kış boyunca yeterli ısınmanın olmadığı gerekçesiyle bu yıl da çatı zemininin izolasyonunun tüm daire sakinlerinin katılımıyla yapılmasını talep etmektedirler. Ben ve benim gibi düşünen bir kaç kişi ise bunun ortak bir ihtiyaç ya da sorundan çok özel bir durum olduğunu düşünüp bu isteğe karşı çıktık. (Geçen yıl ki aktarım sonrası mevcut çatı koşullarında herhangi bir akma ya da farklı bir sorun yaşanmamıştır) Bu durum hakkında düşünce ve önerilerinizi talep etmekteyim.

KMK 42.madde
''(Değişik 4. fıkra: 5627 – 18.4.2007 / m.16) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.''
Düzenlemesi gereği ısı yalıtımı kararı alınması halinde işin giderleri tüm malikler arasında pay edilir.

 
Binanın çatısının komple değişiminde bütün daire sahiplerinin izninin olması gereklimidir? Bina sakinlerinin yarısından çoğu kabul ederse bu işlem yapılır mı?

KMK 19.madde
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. '' gereği işlem yapılmalıdır.

 
8 katlı 16 daireli bir apartmanda en üst katta dubleks bir dairede oturuyorum. Çatı katım var. Çatıdan su aktığı için çatının aktarılıp tekrar yapılmasına yönetim olarak karar verildi. Ancak yapılacak olan bu çalışmanın maliyetini yönetim 3 e bölerek ödenmesini istiyor. Yani, yaklaşık maliyet 30.000 tutuyor ise 10.000 ben, 10.000 diğer komşum, kalan 10.000 da apartmanın geri kalan 14 daire sahibi ödeyecek. Bu doğrumudur? Benim teras katım var diye bunun böyle olması gerekiyormuş. Aydınlatırsanız çok sevinirim.

Çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır, bina yönetim planınızda aksine düzenleme yoksa çatının tadilat giderlerine
KMK 20.madde gereği her kat maliki arsa payı oranında katılmak zorundadır.
Konu hakkında bina yönetim planınızı incelemeniz gerekmektedir.

 
4 dükkân 10 daireden oluşan binada dükkân sahibiyim binanın çatı yapımı için para ödemem gerekir mi?

Çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanlarından olup binadaki tüm malikler çatı için yapılacak giderlere
KMK 20.madde kapsamında katılmak zorundadır.
 
Apartman çatısında çanak antenim bulunmaktadır. Apartman yönetimi çanak antenimi kaldırabilir mi? Bununla ilgili yasada bir hüküm var mı? Balkona çanak antenini koysam onu acık olmadığı için ızleyemeyecegım apartman yönetiminin çanak antenimi çatıdan kaldırtma yetkisi varmı veya yargıda böyle bir hüküm varmı.
 
T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/6200,K. 2005/8637,T. 4.10.2005
• ÇATIYA KONAN ÇANAK ANTENİNİN KALDIRILMASI ( Öncelikle Bilirkişi Raporları Arasındaki Çelişkinin Giderilmesi İçin Ek Raporlar Alınması İkili Antenin ve/veya Tek Antenin Ana yapıya Zarar Vermediğinin Saptanması Durumunda Davanın Reddi Gereği )
• ÖNCELİKLE BİLİRKİŞİ RAPORLARI ARASINDAKİ ÇELİŞKİ ( Çatıya Konan Çanak Anteninin Kaldırılması Talebi - Giderilmesi İçin Ek Raporlar Alınması İkili Antenin ve/veya Tek Antenin Ana yapıya Zarar Vermediğinin Saptanması Durumunda Davanın Reddi Gereği )
• HASARIN GİDERİLMESİ TALEBİ ( Çatıya Konan Çanak Anteninin Kaldırılması Talebi - Giderilmesi İçin Ek Raporlar Alınması İkili Antenin ve/veya Tek Antenin Ana yapıya Zarar Vermediğinin Saptanması Durumunda Davanın Reddi Gereği ) 634/m.19
ÖZET: Dava dilekçesinde çatıya konulan çanak antenin kaldırılmasına ve davacı dairesindeki hasarın giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir. Öncelikle bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmesi için ek raporlar alınması, ikili antenin ve/veya tek antenin ana yapıya ( çatıya ve bağımsız bölümlere ) zarar vermediğinin saptanması durumunda davanın reddine zarar verdiğinin belirlenmesi durumunda ise bu ikili sistemin tek uydu antene dönüştürülmesi halinde de zarar söz konusu ise sistemin kaldırılması, aksi halde antenlerden birinin kaldırılmasına hükmedilmesi gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde çatıya konulan çanak antenin kaldırılmasına ve davacı dairesindeki hasarın giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dava, davalı tarafından ortak çatıya takılan çanak antenin kaldırılması ile sistemin kurulması sırasında davacının bağımsız bölümünde oluşan hasarın giderilmesi istemine ilişkin olup mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosyada toplanan bilgi ve belgelere, özellikle yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporu içeriğine göre, davalının ortak çatıya çanak anten taktırması nedeniyle davacının bağımsız bölümünde oluşan hasarın giderilmesine karar verilmiş bulunmasında bir isabetsizlik yoktur.

Ancak

Yargıtay uygulamalarına göre, kat maliklerinden birinin diğer tüm kat maliklerinin rızası olmaksızın ya da tüm kat maliklerince alınmış bir karar bulunmaksızın ortak çatıya anten takabilmesi için bu tesisin o kat maliklerinin arsa payını aşmaması, diğer kat maliklerinin aynı tesisi kurmaları durumunda her birine yeterli bir alanın bulunması, anten sisteminin ana yapıya ve bağımsız bölümlere zarar vermemesi, yapının statiğini olumsuz yönden etkilememesi, ayrıca çatıda tüm bağımsız bölümlerin ortak yararlanmasına özgülenmiş olan aynı nitelik ve özellikte merkezi anten sisteminin bulunmaması gerekir.

10.1.2005 günlü bilirkişi raporunda her bir bağımsız bölüm malikinin ana yapının çatısına aynı sistemi kurması durumunda çatı içerisinde bağımsız bölümlerden her birine yetecek kadar alanın bulunduğu, ana yapının statiğinin olumsuz etkilenmeyeceği, dava konusu edilen anten sisteminin davalının arsa payını aşmadığı, ana yapıda ortak anten sistemi bulunmadığı ve sisteminin tekniğine uygun olarak kurulduğu açıklanmış, ikinci keşif sonunda düzenlenen

1.3.2005 günlü raporda ise sisteminin prosedüre uygun olarak kurulduğu, toplam 26 daireden oluşan ana yapıda her bir dairenin ikişer adet çanak anten koyması halinde çatının tehlike arz edeceği, bazı dairelerin balkonlarını kullanmaları nedeniyle bu tehlikenin zayıf olacağı belirtilmiş, mahkemece 2. rapor hükme gerekçe yapılarak çanak antenlerin kaldırılmasına karar verilmiştir.

Yukarıda özetlenen bilirkişi raporları birlikte göz önünde bulundurulduğunda birinci bilirkişi raporunda çatıda ikili uydu anten sisteminin yapının statiğine ( taşıyıcı sistemlere ) zarar vermediği görüşüne yer verilmişken, ikinci bilirkişi raporunda ana yapıdaki her bağımsız bölümün ( davalı gibi ) çatıya ikişer adet uydu anten koyması durumunda tehlike arz edeceği belirtilmiştir. Buna göre öncelikle bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmesi için ek raporlar alınması, ikili antenin ve/veya tek antenin ana yapıya ( çatıya ve bağımsız bölümlere ) zarar vermediğinin saptanması durumunda davanın reddine zarar verdiğinin belirlenmesi durumunda ise bu ikili sistemin tek uydu antene dönüştürülmesi halinde de zarar söz konusu ise sistemin kaldırılması, aksi halde antenlerden birinin kaldırılmasına hükmedilmesi gerekirken yukarıda değinilen hususlar yerine getirilmeden yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 04.10.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.


T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/3990,K. 2005/5189,T. 17.5.2005
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Çatıya Kurulan Çanak Antenin Kaldırılmasına İlişkin - Merkezi Uydu Anten Bulunmaması ve Uydu Antenin Sosyal ve Kültürel Hayatın Gereği Olması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği )
• ÇATIYA UYDU ANTEN KURULMASINA İZİN VERİLMESİ VE BUNA AYKIRI KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Binada Merkezi Uydu Anten Bulunmaması - Uydu Antenin Sosyal ve Kültürel Hayatın Gereği Olması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği )
• UYDU ANTENİN ÇATIYA KURULMASINA İZİN VERİLMESİ VE BUNA AYKIRI KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Uydu Antenin Sosyal ve Kültürel Hayatın ve İletişim İmkânlarından Yararlanmanın Gereği Olması ve Çatıda Merkezi Uydu Anten Bulunmaması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği )
• MERKEZİ ANTEN BULUNDUĞU GEREKÇESİYLE ÇATIYA UYDU ANTEN KURULMASINA İZİN VERMEYEN KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Çatıdaki Merkezi Antenin Uydu Anten Olmaması ve Uydu Antenin İletişim İmkânlarından Yararlanmak İçin Gerekli Olması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği ) 634/m.16,19
ÖZET: Dava kat malikleri kurulu kararının iptali ile bu karara dayanılarak kaldırılan çanak antenin yeniden kurulması istemine ilişkindir. Gerek davacının anlatımından, gerekse davalıların savunmalarından çatıda merkezi bir anten sisteminin bulunduğu anlaşılmakta ise de bunun uydu anten niteliğinde olmadığı ancak sınırlı sayıda kanalın izlenebildiği belirlenmiştir. Günümüzdeki sosyal ve kültürel yaşam ve bunun gerekli kıldığı iletişim ve bilgilenme gereksinimi göz önünde tutulduğunda uydu antenin yurt ve dünyadaki gelişmeler, yenilikler konusunda bilgilenme ve yararlanma olanağı sağlayacak nitelikte bir sistem olduğu kuşkusuzdur. Açıklanan tüm bu nedenler karşısında davacının ortak çatıya koşullarına ve tekniğine uygun biçimde çanak anten taktırması konusunda kendisine izin verilmesine hükmedilmesi gerekirken mahkemece merkezi anten sisteminin bulunduğu ve davacının uydu anten taktırması için bir zorunluluğun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

DAVA: Davacı ile davalılar arasındaki kat malikleri kurulu kararı iptali ve bu karara dayanılarak sökülen çanak antenin eski hale getirilmesi davasına dair Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 13.05.2004 günlü ve 2003/560 – 2004/609 sayılı hükmün onanması hakkında Dairece verilen 03.02.2005 günlü ve 2004/8937 – 2005/379 sayılı ilama karşı davacı tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.
Bu isteğin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dava 04.06.2002 günlü kat malikleri kurulu kararının iptali ile bu karara dayanılarak kaldırılan çanak antenin yeniden kurulması istemine ilişkindir.

Dosyada toplanan bilgi ve belgelere, özellikle bilirkişi raporu içeriği ile yerel mahkemenin kabulüne göre iptali istenilen ve 04.06.2002 günlü olağanüstü toplantıda alınan kat malikleri kurulu kararının Kat Mülkiyeti Yasasının 29. maddesinin 2. fırkasında öngörülen koşullara uygun alınmadığı, bu bağlamda toplantının yeri, zamanı ve gündeminin toplantıdan en geç on beş gün içinde tüm kat maliklerine ( davacı kat malikine ) yöntemince bildirilmediği, ayrıca yasanın 30. ve izleyen maddelerinde belirtilen karar yeter sayısının sağlanmadığı anlaşılmakla bu kararın iptali gerekmektedir.

Öte yandan kat maliklerinden birinin diğer tüm kat maliklerinin rızası olmaksızın ya da tüm kat maliklerince alınmış bir karar bulunmaksızın ortak çatıya uydu anten takabilmesi için bu tesisin o kat malikinin arsa payını aşmaması, diğer kat maliklerinin de aynı tesisi kurmaları durumunda her birine yeterli bir alanın bulunması, anten sisteminin ana yapıya ve bağımsız bölümlere zarar vermemesi ve yapının statiğini olumsuz yönden etkilememesi, ayrıca çatıda aynı nitelik ve özellikte merkezi anten sisteminin bulunmaması gerekir. Sözü edilen koşulların tümünün gerçekleşmiş olması koşulu ile bir kat maliki öteki kat maliklerinin rızası olmaksızın bu tesisi kurabilir. Somut olayda davacı kat malikinin kat malikleri kurulunun 07.02.1999 günlü kararına dayanılarak ortak çatıya kurmuş olduğu ve 04.06.2002 günlü kararla kaldırıldığı anlaşılan çanak antenin yukarıda açıklanan koşullara uygun olduğu bilirkişinin yerinde yaptığı inceleme sonunda anlaşılmış ve bu olgu mahkemece de kabul edilmiştir. Gerek davacının anlatımından, gerekse davalıların savunmalarından çatıda merkezi bir anten sisteminin bulunduğu anlaşılmakta ise de bunun uydu anten niteliğinde olmadığı ancak sınırlı sayıda kanalın izlenebildiği belirlenmiştir. Günümüzdeki sosyal ve kültürel yaşam ve bunun gerekli kıldığı iletişim ve bilgilenme gereksinimi göz önünde tutulduğunda uydu antenin yurt ve dünyadaki gelişmeler, yenilikler konusunda bilgilenme ve yararlanma olanağı sağlayacak nitelikte bir sistem olduğu kuşkusuzdur. Açıklanan tüm bu nedenler karşısında davacının ortak çatıya koşullarına ve tekniğine uygun biçimde çanak anten taktırması konusunda kendisine izin verilmesine hükmedilmesi gerekirken mahkemece merkezi anten sisteminin bulunduğu ve davacının uydu anten taktırması için bir zorunluluğun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

SONUÇ: Açıklanan nedenlerle davacı tarafın yerinde görülen karar düzeltme isteminin kabulü ile dairemizin 03.02.2005 gün ve 2004/8987–2005/379 sayılı onama kararının kaldırılmasına, mahkeme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, istek halinde temyiz onama harcı ile karar düzeltme harcının düzeltme isteyene iadesine, 17.05.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki kararlar sorunuzun yanıtını içermektedir.


 
Soru 1: 4 bloktan oluşan 99 Dairelik bir sitede yöneticiyim mayıs ayında genel kurul toplantımız vardı. 9 katlı 1 bloğumuzun teras duvarlarının sıva kaplamaları blok halinde düşme riski taşımaktadır (bu tespit inşaat mühendisince yapılmıştır) genel kurul toplantımızda KMK 72. maddesince bu bloğun teras katı site ortak alanı dışı bırakılmış sadece o bloğun sakinleri tarafından karşılanması talep edilmiş ve böyle bir karar alınmıştır. Şimdi bu blok sakinleri ile toplantı yapacağız oradan da çoğunluk veya tamamının rızası olmadan bir işlem yaptırabilir miyiz eğer yaptıramazsak oradaki insanlar için tehlike oluşacak Allah korusun yukarıdan bir beton parçası düşerde birine bir şey olursa bunun sorumluları kimler olacak. Kaza olurda insan veya araçlara bir zarar gelirse Yönetim olarak hukuksal sorun bizi ne kadar ilgilendirir. Bu konuda ne gibi bir yaptırımımız olabilir.

Soru: 2 -Site yönetim planımızda çatılar, bacalar genel dam terasları, yağmur olukları yangın emniyet merdivenleri ortak yer olarak belirtilmiştir. Site yönetim planımızdaki bu maddeyi KMK nin 72. maddesi bozar mı? Biz bir bloğa ait olan terasın tadilatını tüm site kat maliklerinden talep edebilir miyiz?

Yöneticinin görevleri, yönetim plânında belirtilir yönetim plânında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması

c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi

d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması

e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması

f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü

g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması

h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.


 
 
KMK 35.madde yöneticinin görevlerini belirlemiştir.
Site mimari projenize ve tapuya kayıtlı yönetim planınıza göre ortak alanlar tespit edilecek ve ihtilaf halinde öncelikle bu belgeler esas alınacaktır. Yönetim planınızda alınan karar gereği değişiklik yapmadığınız sürece kat malikleri kurulu toplantısında aldığınız kararı imza etmeyenler yasal yollara başvurabileceklerdir.

Sorunun tüm site maliklerinin masrafa katılımı ile giderilmesi gerektiği düşüncesindeyiz.
 

Zemin katta 8/28 arsa paylı işyeri olan, diğer dairelerin her birinin 2/28 arsa paylı 10 daireli bir apartmanın yöneticisiyim. Apartmanın çatı terasına ana binanın korunması ve uzun ömürlü sağlamlığının oluşması için seramik yer karosu döşenmesini planladık. Yapılacak masrafın kat malikleri olarak karşılanmasının nasıl olması gerektiğini(tüm kat maliklerinin onayı mı? Kat malikleri toplantısına katılanların oy birliği mi veya oy çokluğu mu?)


''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.'' KMK 19.madde kapsamında konuyu değerlendirmeli ve karar almalısınız.

 
8 Dairesi bulunan bir apartmanın en üst katında oturmaktayım. Uzun yıllardır apartmanın çatısında olan problemden dolayı evimin içi rutubet ve tavanında siyah lekeler bulunmaktadır. Ayrıca kış aylarında hiç ısınamamaktayım. Bunu apartman sakinlerine sözlü olarak defalarca (2003 yılından beri) söylememe rağmen apartman sakinleri bu konuda hiçbir girişimde bulunmadıkları gibi ''En üst katı alırken bana mı sordun?'' şeklinde kelimeler sarf ettiler. Şu anda apartmanın giriş kısmında bulunan fayansların ve boyasının yapılması konusunda diğer daireler hem fikirler. Ama çatı konusunda ve dış yalıtım konusunda hiçbir faaliyetleri yok bu konuda ne yapabilirim, mağduriyetimi nasıl giderebilirim.


KMK 19.madde gereği
'' Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.''
Bu hususta mahkeme kanalı ile bir tespit yaptırmanız ve sonrasında yönetime ihtar çekerek onarımın yapılmasını aksi takdirde onarımı yaptıracağınızı ve yasal yollardan tüm kat maliklerinden tahsil edeceğinizi bildirmeniz gerekmektedir.

 
 
20 dairelik bir apartmanda oturmaktayım. Çatımız yok. Çatı yaptırmak için çoğunluğu sağlayamıyoruz. Ne yapmamız gerekir?
 
T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/133,K. 2002/559,T. 23.1.2002
• ÇATI ONARIM BEDELİNİN TAHSİLİ ( Kat Maliklerinden Hiçbirinin Ana yapının Ortak Yerlerinde Bütün Kat Maliklerinin Rızası Olmadıkça Onarım ve Tadilat Yapamaması )
• ORTAK YER ( Kat Maliklerinden Hiçbirinin Ana yapının Ortak Yerlerinde Bütün Kat Maliklerinin Rızası Olmadıkça Onarım ve Tadilat Yapamaması )
• KAT MALİKLERİNİN TAMAMININ ONAYI ( Onay Alınmadan Çatı Yapılamaması ) 634/m.4,16,19
ÖZET: Kat maliklerinden hiçbiri, ana yapının ortak yerlerinde bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça onarım, tesis ve tadilat yaptıramaz. Kat maliklerinin onayını almadan, kendi bağımsız bölümüne terastan gelen sızıntı ve rutubetlenmenin önlenmesi için, çatı yapmak suretiyle terası kapatmış olan kat malikinin bu işlemi yasaya açıkça aykırıdır. Hâkimin, tüm kat maliklerinin yararına olduğu gerekçesi ile kat maliklerinin iradesi yerine geçip çatı yapımının yerinde olduğuna karar vermesi mümkün değildir.

DAVA: Dava dilekçesinde çatı onarım bedelinin tahsili, karşı dava dilekçesi ile projeye aykırılığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile karşı davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili ile karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:


 
KARAR: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Davacı vekili 14.5.1999 tarihli dava dilekçesinde, müvekkilinin, yöneticisi bulunduğu apartmanın son katının maliki olduğunu, apartman çatısından dairesine devamlı olarak su girip evinin içinin rutubetlendiğini, hatta bazı yerlerinin küflendiğini, bu durumun giderilmesi için diğer kat malikleri ile görüşülmüş ise de olumlu bir sonuç alınamadığını ve tavan döşemesinin yetersizliği nedeniyle bu rutubetlenmenin meydana geldiğini tespit ettirdiğini ve tespit raporunda çatıya demir konstriksüyondan eternit örtülü çatı yapılmasının uygun olduğunun belirtilmesi sebebiyle çatı yaptırdığını, ancak bunun giderlerinin davalı kat maliklerince ödenmediğini ileri sürerek, davacı payı düştükten sonra yapılan 832.336.750 TL. Masrafın davalılardan arsa payları oranında tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılardan Ünal B, 25.6.1999 tarihli dilekçesinde, davacının projeye aykırı olarak apartmanın açık terasını, demir konstriksüyon üstüne eternit örtülü çatı ile kapattığını ayrıca maliki olduğu bağımsız bölümün ön balkonunu camekânla kapatıp kapalı alan oluşturduğunu ve çatı arasını, bu yerin kullanma amacına uygun düşmeyecek şekilde su ve gaz bidonları koymak suretiyle depo olarak kullandığını ve son katın sahanlığını merdiven başından kapatarak terasa çıkışı engellediğini ileri sürüp davacının bu müdahalelerinin önlenmesini ve eski hale getirilmesini karşılık dava olarak talep etmiştir.

Mahallinde yapılan üç ayrı keşif sonucu düzenlenen ve birbirini doğrulayan bilirkişi raporlarında, apartmanın onaylı projesinde çatı bulunmadığı, ancak, su sızıntısına karşı kalıcı bir önlem olmak üzere açık terasın üzerinin demir konstriksüyondan eternit örtülü çatıyla kaplanmış olmasının yerinde olduğu, terasta yapılabilecek izolasyonun uzun ömürlü olmayacağı ve çatı yapımı için yapılan harcamaların miktar itibariyle de uygun olduğu belirtilmiş, karşılık dava yönünden de, davacı balkonunun parapet üstüne alüminyum camlı doğrama ile projeye aykırı olarak kapatıldığı ve merdiven sahanlığının merdiven ağzına demir kapı yapılarak terasa çıkışın engellendiği ve çatı arasında davacının su ve gaz bidonlarının depolandığının tespit edildiği açıklanmıştır.

Mahkemece, bilirkişi raporları esas alınarak projeye uygun düşmemekle beraber terasın eternit çatı ile kapatılmasının bütün kat maliklerinin yararına olduğu sonucuna varılarak, asıl davacının davasının kabulü ile 832.336.750 TL’nin davalılardan arsa payları oranında alınıp davacıya ödenmesine davalı-karşılık davacı Ünal B'ın projeye aykırı yapılan çatının eski hale getirilmesi talebinin reddine diğer taleplerinin de kabulüne karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19.maddesinin ilk fıkrasında, kat maliklerinin ana gayrimenkulün mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur oldukları belirtilmiş, 2.fıkrasında da, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça kat maliklerinden birinin onarım, tesis ve tadilat yaptıramayacağı öngörülmüştür.

Dosyadaki bilgi ve belgelere göre davacı, kat maliklerinin muvafakatini almadan kendi bağımsız bölümüne terastan gelen sızıntı ve rutubetlenmenin önlenmesi gerekçesiyle kendiliğinden teras üzerine demir konstriksüyondan eternit örtülü çatı yapmak suretiyle kapatmış olup, bu işlem yasanın yukarıda açıklanan hükmüne açıkça aykırılık teşkil etmektedir. Yasaya aykırı olan bu durumu hiçbir gerekçe ve mazeret meşru kılamaz. Hâkimin de çatının daha uzun ömürlü ve tüm kat maliklerinin yararına olduğu gerekçesi ile kat maliklerinin iradesi yerine geçip çatı yapımının yerinde olduğuna karar vermesi mümkün değildir.

Bu durumda mahkemece davacının projeye aykırı olarak yaptığı çatı giderlerinin diğer kat maliklerinden tahsiline yönelik isteminin reddi ile davalı-karşılık davacı Ünal B'ın çatının yıkılıp eski hale getirme isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle asıl davacının davasının kabulü ile karşılık davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 23.1.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karardan da anlaşılacağı gibi bina mimari projenizi incelemeniz öncelikli işiniz olmalıdır.

 
Müteahhitten 3 katlı binanın 2 katını aldım çatı katında kullanım hakkı kime aittir

Konu ile ilgili olarak bina mimari projenize ve yönetim planınızdaki düzenlemelere bakmanız gerekmektedir. Çatı ortak alan olarak kayıtlı ise binanızdaki tüm kat maliklerinin kullanım hakkı bulunmaktadır.

 
Çatı üzerine köpük yalıtımı demir başa girer mi?

Çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanlarındandır ve sorunuzda belirtilen iş demirbaş harcama kalemi içinde değerlendirilmelidir.

 
Benim sıkıntım benim dairemin içinin hasar görmesi ben dairemdeki hasarı alabilir miyim?

KMK 19.madde
''Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.''
Gereği kusur söz konusu ise dava açma hakkınız ve zararınızın tazminini talep etme hakkınız bulunmaktadır.


 
 
Sitede 8 katlı apartmanın 8. katında daire sahibiyim. Geçen yıl yönetim kurulunun aldığı karar ile binalar çatı, boya v.b genel olarak tadilat kararı alındı. Bu yıl çatı devamlı olarak akmakta, bütün odaların tavanları zarar görmüştür. Kiracım sözlü olarak bende telefonla defalarca görüşmemize rağmen hiç bir şey yapılmadı. Kanunu haklarımız nelerdir?
 
T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2001/11550,K. 2002/760,T. 28.1.2002
• ÇATI YAPIM GİDERİNİN TAHSİLİ İSTEMİ ( Ortak Yer Olan Terasta Projeye Aykırı Değişiklik Yapılmasına Onay Vermeyen Bağımsız Bölüm Maliklerinin Giderlere Katılımının İstenememesi )
• KAT MALİKLERİNİN SORUMLULUĞU ( Ana taşınmazın Mimari Durumunu Titizlikle Korumaya Zorunlu Olmaları )
• ORTAK YERLERDE ONARIM VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASININ ZORUNLU OLMASI ( Kat Maliklerinden Birinin Bütün Maliklerin Rızası Olmaksızın Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Yapamaması )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALINMADAN ONARIM YAPILABİLECEK HALLER ( Zorunlu ve Acil Durumlarda Projeye Aykırı Olmamak Şartıyla Kuruldan Karar Alınmadan Onarım Yapılabilmesi ) 634/m.16,18.19.20.22.32
ÖZET: Kat malikleri, ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya zorunlu oldukları gibi kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Ortak yerlerde onarım ve değişiklik yapılması gerektiğinde, bu husus öncelikle kat malikleri kurulunca görüşülüp karara bağlanmalıdır. Genel kural böyle olmakla birlikte, zorunlu ve acil durumlarda, projeye aykırı olmamak koşuluyla, kat malikleri kurulundan karar alınmadan da onarım yapılabilir. Buna göre ortak yer olan terasta projeye aykırı değişiklik yapılmasına onay vermeyen bağımsız bölüm maliklerinin, çatının yapım giderlerine katılmaları istenemez.

DAVA: Dava dilekçesinde çatı yapım giderinin gecikme tazminatı faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili Av. İlhan Çırak tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacılar vekili dava dilekçesinde, kat irtifaklı ana taşınmazın B Bloğunda davacı İrfan Ö'ün 14 Nolu ve Emine D'un 15 Nolu bağımsız bölümlerin maliki olduklarını, terasın akması nedeniyle bağımsız bölümlerinin hasar görüp oturulmaz duruma geldiğini, yaptırdıkları tespit sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda akıntının giderilebilmesi için en köklü çözümün açık terasın üzerine kiremit veya eternit örtülü çatı yapılması olduğunu belirtmesi üzerine müvekkillerince bu öneriye uyularak kiremitli ahşap çatı yaptırıldığını, ancak çatı yapım giderlerinin davalı bağımsız bölüm maliklerince ödenmediğini ileri sürerek, bu iş için harcanan paranın davalılardan arsa payları oranında tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Ana taşınmazın yerinde yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporunda, onaylı projesine göre dava konusu B Bloğun üzeri teras olduğu halde kiremitle örtülü ahşap çatı yapıldığı ve terasın tekniğine uygun izolasyonu için 2.760.000.000 TL. Harcanması gerekirken ahşap çatı maliyetinin 2.555.000.000 TL. Olduğu belirtilmiş alınan ek raporlarda da mevcut çatının, yapının statiğini etkilemediği, olumlu yönde koruyucu özelliği bulunduğu vurgulanarak davalı kat maliklerinden her birinin arsa paylarına göre ödemeleri gereken çatı yapım giderleri ayrı ayrı gösterilmiştir.

Mahkemece, bilirkişinin raporları doğrultusunda -istem de gözetilerek- davanın kısmen kabulüne, davalılardan Adnan ve Gülsün Y. hakkında açılan davanın feragat nedeniyle reddine, diğer davalıların paylarına düşen çatı yapım giderlerini gecikme tazminatı ve yasal faiziyle birlikte davacılara ödemelerine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 19.maddesinin ilk fıkrası gereğince kat malikleri, ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya zorunlu oldukları gibi ikinci fıkrası hükmünce de kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Diğer yandan, ortak yerlerde onarım ve değişiklik yapılması gerektiğinde anılan yasanın 32.maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca bu husus öncelikle kat malikleri kurulunca görüşülüp karara bağlanmalıdır. Genel kural böyle olmakla birlikte, zorunlu ve acil durumlarda kat malikleri kurulundan karar alınmadan da onarım yapılabilir. Örneğin Yargıtay uygulamalarında akan ve bağımsız bölümlere zarar veren teras ya da çatının onarımı bu niteliktedir. Ancak, onarımın projeye uygun yapılması gerekir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere göre, kat irtifaklı ana taşınmazda davaya konu B Bloğun üzeri projesinde açık teras olup, buradan akan su sızıntılarından dolayı davacılara ait bağımsız bölümlerin zarar gördüğü, bu nedenle terasın acilen onarılması gerektiği konusunda çekişme yoktur. Böyle bir durumda davacılarca terasın hasarlı kısımlarının projesine uygun olarak izolasyonu yapılıp, onarılması gerekirken, diğer kat maliklerinin onayı alınmadan teras üzerine kiremitli ahşap çatı yapılmıştır ki, bu işlem Yasanın yukarıda açıklanan 19.maddesinin emredici hükmüne açıkça aykırılık oluşturmaktadır. Yasaya aykırı olan böyle bir değişikliği hiçbir gerekçe ve mazeret meşru kılamaz. Mahkemece de benimsenen bilirkişi raporunda yer verildiği üzere çatının, terasa nazaran ana yapıyı koruyucu özellikte olması, çatı yapım maliyetinin terasın projesine ve tekniğine uygun izole edilip onarılmasından daha kârlı bulunması, davacıların bütün kat maliklerinin rızasını almadan projeye aykırı onarım ve değişiklik yapmalarını haklı göstermez. Dolayısıyla da ortak yer olan terasta projeye aykırı değişiklik yapılmasına onay vermeyen bağımsız bölüm maliklerinin çatının yapım giderlerine katılmaları istenemez.

Bu durumda mahkemece, davacıların projeye aykırı olarak yaptıkları çatı giderlerinin, diğer ( davalı ) bağımsız bölüm maliklerinden tahsiline ilişkin davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu biçimde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Öte yandan, kabule göre de davacıların ortak yer olan terasa çatı yapımı için harcadıkları paranın tahsiline ilişkin böyle bir davada istenen para, ortak giderleri karşılamak üzere ana taşınmazın ortak hesabına girmeyeceğinden, Kat Mülkiyeti Yasasının 20.maddesinin ( değişik ) ikinci fıkrasının uygulama yeri olmadığı gözetilmeden, gecikme tazminatına hükmedilmesi de usul ve yasaya aykırıdır.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.1.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki örnek kararda olduğu gibi bu konuda yasal bir tespit yaptırarak yasal haklarınızı kullanmanız mümkündür.

 
Beş Daireli bir binanın 5. katında oturmaktayım. Özellikle 4. katta oturan komşum kömürlük olmasına rağmen odun ve kömürünü çatıya koymaktadır. Çatı izolasyonunu yaptırdım kendileri masraflara katılmadılar. Çatıya olur olmaz çıkıp inmeleri ve odun kömür koymaları izolasyona zarar vermektedir. Ne yapabilirim? Bu arada benim onayım olmadan çatıya 4 komşum güneş enerji sistemi kurdurtmuş, su patlayacak diye uykumuz haram.
 
T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/6943,K. 2006/9821,T. 28.11.2006
• ORTAK YERLERDE TESİS VE DEĞİŞİKLİK ( Güneş Enerjisi İle Su Isıtma Sisteminin Tesisi - Taşınmazın Projesinde Bulunmasa da İzin Verilebileceği/Koşulları )
• GÜNEŞ ENERJİSİ İLE SU ISITMA SİSTEMİ ( Taşınmazın Projesinde Bulunmasa da İzin Verilebileceği/Koşulları - Ortak Yer Olan Çatıda Tesisi )
• TAŞINMAZIN ORTAK YERİNDE GÜNEŞ ENERJİSİ İLE SU ISITMA SİSTEMİ YAPILMASI ( Taşınmazın Projesinde Bulunmasa da İzin Verilebileceği - Koşulları ) 634/m. 19
ÖZET: Kural olarak, tüm kat maliklerinin onayı olmadan ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamasa da ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de katkı sağlayan güneş enerjisi ile su ısıtma sisteminin tesisine, bazı koşullarda, projesinde bulunmasa da izin verilmektedir. Bu durumda kurulacak sistemin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için tüm kat maliklerine yetecek alan olması, tüm bağımsız bölümlerin bu tesisi kurması halinde ana yapının statiğinin zarar görmemesi gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde projeye aykırı olarak kapatılan balkonun eski hale getirilmesi ve çatıya kurulan güneş enerjisi sisteminin kaldırılması istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecburdur ve tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklikler yaptırılamaz. Bu bağlamda, ana taşınmazın mimari projesinde yapılacak değişiklere de tüm bağımsız bölüm maliklerinin serbest iradeleri ile onay vermiş olması gerekir. Öte yandan, anılan Yasa'nın 16. maddesi hükmüne göre de, kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup, bu yerleri, aksine sözleşme olmadıkça her kat maliki arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. Bu kullanma da, ortak yerin özgülendiği ya da durumunun gerektirdiği faydalı bir amaca uygun olmalıdır.

Açıklanan bu hükümler çerçevesinde, Yargıtay uygulamalarında kural olarak bütün kat maliklerinin yazılı onayı alınmış olmadıkça ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamayacağı kabul edilmekte ise de, bütün kat malikleri yönünden ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de önemli bir katkı sağladığı sonucuna varılarak bazı koşullarda projesinde mevcut olmasa da kat mülkiyetli binanın teras, çatı ve benzeri ortak yerlerinde güneş enerjisi ile su ısıtma sisteminin tesisine izin verilmektedir. Buna göre, çatıda veya terasta kurulacak güneş enerji sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için ana yapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar -tesis kurmaya elverişli- alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde ana yapının statiğinin zarar görmemesi ana koşulları ve sistemin çatıda uygun konumda bir yere bağımsız bölümlere zarar verilmemesi için teknik bütün önlemler alınmak suretiyle monte edilmesi aranmaktadır.

Sistemin tekniğine uygun yapılmamış olması veya zarar verilmemesi için gerekli önlemlerin -su toplama havuzu, tahliye borusu gibi- alınmamış olması halinde, bu eksikliklerin giderilmesi bakımından davalılara mahkemece önel verilmesi mümkün ise de, yukarıda sayılan diğer ana koşullardan sadece birisinin bulunmaması sistemin kurulmasına engel teşkil edeceği gibi kurulmuş olanın da sökülüp kaldırılmasını gerektirir.

Somut olayda, ana taşınmazın yerinde yaptırılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda, davalılara ait güneş enerji sisteminin yukarıda açıklanan koşullara uygun olup olmadığı araştırılmamış, yalnız ana yapının statiğine etkisi olmadığı açıklanmış olmakla, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak doğrudan tesisin kaldırılmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan, kabulü ile hükmün HUMK. Un 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.11.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki yargı kararı güneş enerjisi hakkında sorunuzu yanıtlamaktadır. Ancak bina yönetim planınızı da incelemeniz yararlı olacaktır.

Çatı ise KMK 4.madde gereği ana taşınmazın mutlak ortak alanlarındandır. Ortak alanları ise kat malikleri özel gereksinimleri için kullanamazlar. Buna aykırı davrananlar hakkında KMK 18.madde hükmüne dayanarak
''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.'' sulh Hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz.

 
10 katlı bir apartmanın en üst dairesinde oturuyorum alınan karar gereği binamıza mantolama yapılıyor bunun altında da imzam var fakat daha sonra sözleşmeyi gördüğümde çatı tabanına mantolama yapılmayacağını gördüm dolayısıyla ben 3 milyar verip ısı kaybımı ki en çok çatıdan olur önleyemeyeceğim, yöneticinin söylediğine göre de diğer kat malikleri çatıdan bize ne gibilerinden tavır takınmış, bu hangi hak ve adalete sığar diye düşünüyorum ve bu konuda yapabileceklerim hakkında yardımınızı rica ediyorum


Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak hâkimin duruma müdahalesini talep edebilirsiniz.

 
Merhabalar ben 5 katlı binanın en üst katında oturmaktayım. Apartmanımız 14 daireli bir apartman, çatı inanılmaz bir şekilde su akıtıyor. Her sene badana boya yaptırmaktan bıktım artık. Apartmanda yönetici yok. Bu durum diğer daire sahiplerinin umurunda değil ama beni mağdur eden bir durum nereye başvurmam gerekiyor  
 
T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3645,K. 2004/5469,T. 29.6.2004
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALMAYA GEREK OLMAYAN HALLER ( Acil ve Zorunlu Hallerde Veya Mahkemece Yaptırılan Tespit – Ana taşınmazın Ortak Yerlerinin Tamir ve Bakımı/İlgili Kat Malikinin Masrafları Ödemesi )
• KAT MALİKİNİN ORTAK YERLERİN TAMİR VE BAKIMINI YAPMASI ( Mahkemeye Yaptırdığı Tespit Üzerine - Masrafları Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu ) 634/m.19
ÖZET: Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlere yapılan harcamalardan paylarına düşenin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, tetkik hâkimin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dilekçesinde ana taşınmazın çatısının eskimesi nedeniyle akan yağmur sularının bağımsız bölümünün tavanında hasar meydana getirdiğini, çatının acilen tamiri gerektiğinden bu durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, düzenlenen rapora göre tamirata başlandığından çatının ahşap iskeletinin çürüyüp eskimiş tahta ve kalaslardan inşa edildiğinin görüldüğünü, böyle bir tamiratın sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından daha büyük sorunlar yaşanmaması için çatının esaslı bir tamirattan geçirilmesi gerektiği sonucuna varılarak yeniden tespit isteyip mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporu ile durumun belgelendirildiğini, bu aşamadan sonra masrafları müvekkili tarafından karşılanmak kaydıyla gerekli onarım yenileme ve tamiratları yaptırdığını, ihtara rağmen dava dışı bir kat malikinden gayrisinin ödemeleri gereken masraf miktarını ödemediklerini bu masrafların tutarı olan 4.989.000.000 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerle tespit evrakının incelenmesinde davacının, bağımsız bölümünde su sızması nedeniyle oluşan hasarın tespit ve giderilmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 7.4.2003 günlü bilirkişi raporunda hasarın tekrar oluşmaması için kiremitlerin aktarılması, çatı kenarı teras tecritlerinin yapılması gerekli ve yeterli görülmüş, çatı akıntısının giderilmesi için yeniden dizayn edilmesinin gerekli olmadığı bildirilmiştir. Bu doğrultuda onarıma başlayan davacı tarafın kiremit örtüsünü kaldırdığında çatıyı oluşturan ahşap iskeletin işlevini yerine getirecek durumda olmadığı, eski, kullanılmış tahta ve kalaslardan yapıldığından çürüdüğü görülmüş ve bu durumun saptanıp yenilenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesinden yeniden tespit ve keşif istenmiştir. Mahkemece yapılan tespit sonucu aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.6.2003 günlü raporda baca şapkalarının tamamının ısı değişkenliğinden ve ıslanıp kurumasından mütevellit çatlamış ve bir kısmının kırılmış olduğu buna bağlı olarak da baca şapkalarında kullanılan beton malzemesinin özelliğini yitirdiği, baca şapkalarının yeniden yapılması gerektiği, ışıklıktaki demir konstrüksiyon ve üzerindeki cam kaplamanın olağan koşullarda yenilenmesine lüzum olmadığı, çatı iskeletini teşkil eden ahşap kerestelerin daha önceki aşamalarda betonarme kalıbı ve iskele imalatında kullanılıp buralardan sökülmüş çıkmış vasıfta malzemeler oldukları ve çatı inşasına uygun bulunmadıkları belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrası tüm kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumak mecburiyetinde olduklarını hüküm altına almıştır. Bu olayda olduğu gibi acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur.
Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının ana taşınmazın çatı ve müştemilatında ( ışıklık vs. ) yaptığı bütün onarım, yenileme ve tamiratların giderinin bilirkişiye hesaplattırılarak bu masrafın tümüne hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bir bölümünün tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 29.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki yargı kararından da anlaşılacağı üzere bu hususta bir mahkeme tespiti yaptırmalı ve sonrasında da tamir işlemini yaparak giderini diğer kat maliklerinden tahsil yoluna gidebilirsiniz.

 
Ben 5 katlı binanın en üst katında 4 yıldır oturuyorum. Çatı çok kötü durumda, devamlı akıtıyor. Kendi çabamla bir şeyler yaptım ama maalesef yeterli olmadı. Odalarımın tavanları küf içinde, yılda iki sefer badana boya yapmaktan bıktım artık. Apartmanın yöneticisi bulunmamaktadır. Daire sahiplerinin yarısı kabul ediyor yarısı kabul etmiyor.
 
T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3645,K. 2004/5469,T. 29.6.2004
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALMAYA GEREK OLMAYAN HALLER ( Acil ve Zorunlu Hallerde Veya Mahkemece Yaptırılan Tespit – Ana taşınmazın Ortak Yerlerinin Tamir ve Bakımı/İlgili Kat Malikinin Masrafları Ödemesi )
• KAT MALİKİNİN ORTAK YERLERİN TAMİR VE BAKIMINI YAPMASI ( Mahkemeye Yaptırdığı Tespit Üzerine - Masrafları Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu ) 634/m.19
ÖZET: Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlere yapılan harcamalardan paylarına düşenin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, tetkik hâkiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dilekçesinde ana taşınmazın çatısının eskimesi nedeniyle akan yağmur sularının bağımsız bölümünün tavanında hasar meydana getirdiğini, çatının acilen tamiri gerektiğinden bu durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, düzenlenen rapora göre tamirata başlandığından çatının ahşap iskeletinin çürüyüp eskimiş tahta ve kalaslardan inşa edildiğinin görüldüğünü, böyle bir tamiratın sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından daha büyük sorunlar yaşanmaması için çatının esaslı bir tamirattan geçirilmesi gerektiği sonucuna varılarak yeniden tespit isteyip mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporu ile durumun belgelendirildiğini, bu aşamadan sonra masrafları müvekkili tarafından karşılanmak kaydıyla gerekli onarım yenileme ve tamiratları yaptırdığını, ihtara rağmen dava dışı bir kat malikinden gayrisinin ödemeleri gereken masraf miktarını ödemediklerini bu masrafların tutarı olan 4.989.000.000 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerle tespit evrakının incelenmesinde davacının, bağımsız bölümünde su sızması nedeniyle oluşan hasarın tespit ve giderilmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 7.4.2003 günlü bilirkişi raporunda hasarın tekrar oluşmaması için kiremitlerin aktarılması, çatı kenarı teras tecritlerinin yapılması gerekli ve yeterli görülmüş, çatı akıntısının giderilmesi için yeniden dizayn edilmesinin gerekli olmadığı bildirilmiştir. Bu doğrultuda onarıma başlayan davacı tarafın kiremit örtüsünü kaldırdığında çatıyı oluşturan ahşap iskeletin işlevini yerine getirecek durumda olmadığı, eski, kullanılmış tahta ve kalaslardan yapıldığından çürüdüğü görülmüş ve bu durumun saptanıp yenilenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesinden yeniden tespit ve keşif istenmiştir. Mahkemece yapılan tespit sonucu aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.6.2003 günlü raporda baca şapkalarının tamamının ısı değişkenliğinden ve ıslanıp kurumasından mütevellit çatlamış ve bir kısmının kırılmış olduğu buna bağlı olarak da baca şapkalarında kullanılan beton malzemesinin özelliğini yitirdiği, baca şapkalarının yeniden yapılması gerektiği, ışıklıktaki demir konstrüksiyon ve üzerindeki cam kaplamanın olağan koşullarda yenilenmesine lüzum olmadığı, çatı iskeletini teşkil eden ahşap kerestelerin daha önceki aşamalarda betonarme kalıbı ve iskele imalatında kullanılıp buralardan sökülmüş çıkmış vasıfta malzemeler oldukları ve çatı inşasına uygun bulunmadıkları belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrası tüm kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumak mecburiyetinde olduklarını hüküm altına almıştır. Bu olayda olduğu gibi acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının ana taşınmazın çatı ve müştemilatında ( ışıklık vs. ) yaptığı bütün onarım, yenileme ve tamiratların giderinin bilirkişiye hesaplattırılarak bu masrafın tümüne hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bir bölümünün tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 29.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki yargı kararından da anlaşılacağı üzere bu hususta bir mahkeme tespiti yaptırmalı ve sonrasında da tamir işlemini yaparak giderini diğer kat maliklerinden tahsil yoluna gidebilirsiniz.

 
Sayın yönetici ben Apartmanda ikamet etmekte olan bir kiracıyım. Bizim çatımızın üzerinin çok kötü olduğunu komşulardan duydum. Ayrıca zaman zaman apartmana giriş ve çıkışlarda veya apartmanın yan tarafından geçerken güvercinler ve kuşlar aşağıya büyük denecek şekilde sıva parçaları ve tuğla parçaları düşmektedir. Sonbahar ve ilkbahar aylarında ise şiddetli rüzgârın etkisi ile sıva parçaları ve tuğla parçaları düşmektedir. Apartman yönetimine birçok kez gitmeme rağmen apartmanda ev sahipleri para vermiyor. Apartmanın çatısını yaptıramıyoruz. Düşen Sıva ve tuğla parçaları bacalardan ve çatı mayalarından düşüyor şeklinde cevap veriyor. Ancak YÖNETİCİ hiç bir şekilde yaptırmak için ilgilenmiyor. Belediyelerin bu konu ile ilgili olarak bir görevi varmıdır. 
 
T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/10064,K. 2006/127,T. 24.1.2006
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ ( Ana taşınmazın Korunması Bakım ve Onarımı İçin Gerekli Önlemlerin Alınması Görevinin Yöneticiye Verildiği de Dikkate Alınarak Keşif Yapılması Gereği )
• ANATAŞINMAZIN KORUNMASI BAKIM VE ONARIMI ( Gerekli Önlemlerin Alınması Görevinin Yöneticiye Verildiği de Dikkate Alınarak Keşif Yapılması Gereği - Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali )
• KEŞİF YAPILMASI GEREĞİ ( Terasın Tamamının Mı Yoksa Sadece Davacının Dairesinin Üzerine İsabet Eden Kısmına Mı İzolasyonunun Gerektiği Konusunda Yerinde Yapılması Gereği - Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali ) 634/m.33,35
ÖZET: Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinde ana taşınmazın korunması, bakım ve onarımı için gerekli önlemlerin alınması görevinin yöneticiye verildiği de dikkate alınarak uzun zamandır çatlak olan küçük oda bacası ile izolasyonuna karar verilen terasın, bakım ve onarımının ne şekilde yapılacağı, bakım ve onarım giderinin tahmini ne miktara mal olacağı, özellikle terasın tamamının mı yoksa sadece davacının dairesinin üzerine isabet eden kısmına mı izolasyonunun gerektiği konusunda yerinde keşif yapılarak bilirkişi raporu alınması gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde 22.9.2004 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptali, çatı izolasyonunun yapılması, bacadaki antenlerin sökülmesi, küçük oda bacasının tamiri ve tamirat giderlerinin kat maliklerinden tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde dairesinin üzerinde bulunan güneş enerji sistemlerinden sızan suların dairesinde sızıntı, koku ve küfe neden olduğunu, bu sebeple dairesinin bir kısmını kullanamadığını, çatının izolasyonu için yönetime başvurmasına rağmen 22.9.2004 günlü toplantıda talebinin reddedildiğini yine küçük oda bacasının uzun zamandır çatlak olmasına karşın yönetimce tamir edilmediğini, salon bacasına da iki adet anten monte edildiğini belirterek 22.9.2004 günlü kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptalini, dairesinin üzerine gelen kısma şap ve izolasyon malzemesi ile yalıtım yapılmasını, salon bacasındaki antenlerin sökülmesini, küçük oda bacasının tamir edilmesini ve yapılacak bu işlerin giderinin kat maliklerinden tahsilini istemiş mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

HUMK. Nun 388. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, mahkeme kararının sonuç bölümünde taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların şüphe ve tereddüt uyandırmayacak biçimde açıkça gösterilmesi gerekir. Somut olayda onarılmasına karar verilen terasın yalıtım işinin kim tarafından, ne şekilde, ne kadar süre içerisinde yerine getirileceği belirtilmemiştir.


 
 
 
 
Saptanan bu durum karşısında Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinde ana taşınmazın korunması, bakım ve onarımı için gerekli önlemlerin alınması görevinin yöneticiye verildiği de dikkate alınarak uzun zamandır çatlak olan küçük oda bacası ile izolasyonuna karar verilen terasın, bakım ve onarımının ne şekilde yapılacağı, bakım ve onarım giderinin tahmini ne miktara mal olacağı, özellikle terasın tamamının mı yoksa sadece davacının dairesinin üzerine isabet eden kısmına mı izolasyonunun gerektiği konusunda yerinde keşif yapılarak bilirkişi raporu alındıktan sonra dava konusu terasın yalıtım ve küçük oda bacasının onarım işlerinin yönetici tarafından yerine getirilmesine, bilirkişinin tespit edeceği onarım giderinin tüm kat maliklerinden ( davacı kat maliki de dâhil ) arsa payları oranında avans olarak alınmasına, bu miktardan fazla bir giderin doğması halinde bunun da aynı şekilde tüm kat maliklerinden tahsiline, onarım işi için Yasanın 33. maddesi uyarınca uygun ve belli bir süre verilmesine hükmedilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle küçük oda bacasının tamirine ilişkin talebin reddi, terasın yalıtımı yönünden ise infazda duraksamaya yol açacak biçimde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.1.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.


T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2001/11550,K. 2002/760,T. 28.1.2002
• ÇATI YAPIM GİDERİNİN TAHSİLİ İSTEMİ ( Ortak Yer Olan Terasta Projeye Aykırı Değişiklik Yapılmasına Onay Vermeyen Bağımsız Bölüm Maliklerinin Giderlere Katılımının İstenememesi )
• KAT MALİKLERİNİN SORUMLULUĞU ( Ana taşınmazın Mimari Durumunu Titizlikle Korumaya Zorunlu Olmaları )
• ORTAK YERLERDE ONARIM VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASININ ZORUNLU OLMASI ( Kat Maliklerinden Birinin Bütün Maliklerin Rızası Olmaksızın Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Yapamaması )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALINMADAN ONARIM YAPILABİLECEK HALLER ( Zorunlu ve Acil Durumlarda Projeye Aykırı Olmamak Şartıyla Kuruldan Karar Alınmadan Onarım Yapılabilmesi ) 634/m.16,18.19.20.22.32
ÖZET: Kat malikleri, ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya zorunlu oldukları gibi kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Ortak yerlerde onarım ve değişiklik yapılması gerektiğinde, bu husus öncelikle kat malikleri kurulunca görüşülüp karara bağlanmalıdır. Genel kural böyle olmakla birlikte, zorunlu ve acil durumlarda, projeye aykırı olmamak koşuluyla, kat malikleri kurulundan karar alınmadan da onarım yapılabilir. Buna göre ortak yer olan terasta projeye aykırı değişiklik yapılmasına onay vermeyen bağımsız bölüm maliklerinin, çatının yapım giderlerine katılmaları istenemez.

DAVA: Dava dilekçesinde çatı yapım giderinin gecikme tazminatı faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili Av. İlhan Çırak tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacılar vekili dava dilekçesinde, kat irtifaklı ana taşınmazın B Bloğunda davacı İrfan Ö'ün 14 Nolu ve Emine D'un 15 Nolu bağımsız bölümlerin maliki olduklarını, terasın akması nedeniyle bağımsız bölümlerinin hasar görüp oturulmaz duruma geldiğini, yaptırdıkları tespit sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda akıntının giderilebilmesi için en köklü çözümün açık terasın üzerine kiremit veya eternit örtülü çatı yapılması olduğunu belirtmesi üzerine müvekkillerince bu öneriye uyularak kiremitli ahşap çatı yaptırıldığını, ancak çatı yapım giderlerinin davalı bağımsız bölüm maliklerince ödenmediğini ileri sürerek, bu iş için harcanan paranın davalılardan arsa payları oranında tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Ana taşınmazın yerinde yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporunda, onaylı projesine göre dava konusu B Bloğun üzeri teras olduğu halde kiremitle örtülü ahşap çatı yapıldığı ve terasın tekniğine uygun izolasyonu için 2.760.000.000 TL. Harcanması gerekirken ahşap çatı maliyetinin 2.555.000.000 TL. Olduğu belirtilmiş alınan ek raporlarda da mevcut çatının, yapının statiğini etkilemediği, olumlu yönde koruyucu özelliği bulunduğu vurgulanarak davalı kat maliklerinden her birinin arsa paylarına göre ödemeleri gereken çatı yapım giderleri ayrı ayrı gösterilmiştir.

Mahkemece, bilirkişinin raporları doğrultusunda -istem de gözetilerek- davanın kısmen kabulüne, davalılardan Adnan ve Gülsün Y. hakkında açılan davanın feragat nedeniyle reddine, diğer davalıların paylarına düşen çatı yapım giderlerini gecikme tazminatı ve yasal faiziyle birlikte davacılara ödemelerine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 19.maddesinin ilk fıkrası gereğince kat malikleri, ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya zorunlu oldukları gibi ikinci fıkrası hükmünce de kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Diğer yandan, ortak yerlerde onarım ve değişiklik yapılması gerektiğinde anılan yasanın 32.maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca bu husus öncelikle kat malikleri kurulunca görüşülüp karara bağlanmalıdır. Genel kural böyle olmakla birlikte, zorunlu ve acil durumlarda kat malikleri kurulundan karar alınmadan da onarım yapılabilir. Örneğin Yargıtay uygulamalarında akan ve bağımsız bölümlere zarar veren teras ya da çatının onarımı bu niteliktedir. Ancak, onarımın projeye uygun yapılması gerekir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere göre, kat irtifaklı ana taşınmazda davaya konu B Bloğun üzeri projesinde açık teras olup, buradan akan su sızıntılarından dolayı davacılara ait bağımsız bölümlerin zarar gördüğü, bu nedenle terasın acilen onarılması gerektiği konusunda çekişme yoktur. Böyle bir durumda davacılarca terasın hasarlı kısımlarının projesine uygun olarak izolasyonu yapılıp, onarılması gerekirken, diğer kat maliklerinin onayı alınmadan teras üzerine kiremitli ahşap çatı yapılmıştır ki, bu işlem Yasanın yukarıda açıklanan 19.maddesinin emredici hükmüne açıkça aykırılık oluşturmaktadır. Yasaya aykırı olan böyle bir değişikliği hiçbir gerekçe ve mazeret meşru kılamaz. Mahkemece de benimsenen bilirkişi raporunda yer verildiği üzere çatının, terasa nazaran ana yapıyı koruyucu özellikte olması, çatı yapım maliyetinin terasın projesine ve tekniğine uygun izole edilip onarılmasından daha kârlı bulunması, davacıların bütün kat maliklerinin rızasını almadan projeye aykırı onarım ve değişiklik yapmalarını haklı göstermez. Dolayısıyla da ortak yer olan terasta projeye aykırı değişiklik yapılmasına onay vermeyen bağımsız bölüm maliklerinin çatının yapım giderlerine katılmaları istenemez.
Bu durumda mahkemece, davacıların projeye aykırı olarak yaptıkları çatı giderlerinin, diğer ( davalı ) bağımsız bölüm maliklerinden tahsiline ilişkin davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu biçimde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Öte yandan, kabule göre de davacıların ortak yer olan terasa çatı yapımı için harcadıkları paranın tahsiline ilişkin böyle bir davada istenen para, ortak giderleri karşılamak üzere ana taşınmazın ortak hesabına girmeyeceğinden, Kat Mülkiyeti Yasasının 20.maddesinin ( değişik ) ikinci fıkrasının uygulama yeri olmadığı gözetilmeden, gecikme tazminatına hükmedilmesi de usul ve yasaya aykırıdır.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.1.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki yargı kararları gereği Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmalısınız.

 

120 sakini olan bir sitede oturmaktayım, Şubat 2009 da site yönetimi kat malikleri ile bir toplantı yapmış, benim katılamadığım toplantıya 30 kat maliki katılmış ve 14 ret 16 kabul oyu ile çatı izolasyonu yapılmasına ve her ev sahibinden 700 TL. Alınmasına karar verilmiş. Bu kararın bağlayıcılığı var mı? Konuya nasıl itiraz edebilirim?
Kararlar için oy birliği mi oy çokluğumu esastır?


''Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. ''
KMK 42.madde gereği ısı yalıtımı hususunda madde metnindeki gibi karar alınmalıdır. Aksi halde alınan kararın iptalini talep etmeniz gerekecektir. Sulh Hukuk mahkemesi kararı ile iptal edilmeyen kat malikleri kurulu kararları bağlayıcı kararlardır.

 
 
12 yıldır bina çatısıyla ilgili sorunumuz var ve bir türlü çözemiyoruz binamızın özerinde çatı katı yapıldı ve o katın balkonlarından alt katlara yağmur suyu akıyor binadan da tepki görülüyor orda çatı katı olduğu için çatıdan gelen suya kimse karışmayız diyorlar çatıya çıkamıyor çatıyı da yaptırmayız deniliyor akan suya da binadakiler karışmıyor ne yapmalıyız.
 
T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3645,K. 2004/5469,T. 29.6.2004
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALMAYA GEREK OLMAYAN HALLER ( Acil ve Zorunlu Hallerde Veya Mahkemece Yaptırılan Tespit – Ana taşınmazın Ortak Yerlerinin Tamir ve Bakımı/İlgili Kat Malikinin Masrafları Ödemesi )
• KAT MALİKİNİN ORTAK YERLERİN TAMİR VE BAKIMINI YAPMASI ( Mahkemeye Yaptırdığı Tespit Üzerine - Masrafları Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu ) 634/m.19
ÖZET: Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlere yapılan harcamalardan paylarına düşenin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, tetkik hâkiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dilekçesinde ana taşınmazın çatısının eskimesi nedeniyle akan yağmur sularının bağımsız bölümünün tavanında hasar meydana getirdiğini, çatının acilen tamiri gerektiğinden bu durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, düzenlenen rapora göre tamirata başlandığından çatının ahşap iskeletinin çürüyüp eskimiş tahta ve kalaslardan inşa edildiğinin görüldüğünü, böyle bir tamiratın sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından daha büyük sorunlar yaşanmaması için çatının esaslı bir tamirattan geçirilmesi gerektiği sonucuna varılarak yeniden tespit isteyip mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporu ile durumun belgelendirildiğini, bu aşamadan sonra masrafları müvekkili tarafından karşılanmak kaydıyla gerekli onarım yenileme ve tamiratları yaptırdığını, ihtara rağmen dava dışı bir kat malikinden gayrisinin ödemeleri gereken masraf miktarını ödemediklerini bu masrafların tutarı olan 4.989.000.000 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.


Ancak

Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerle tespit evrakının incelenmesinde davacının, bağımsız bölümünde su sızması nedeniyle oluşan hasarın tespit ve giderilmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 7.4.2003 günlü bilirkişi raporunda hasarın tekrar oluşmaması için kiremitlerin aktarılması, çatı kenarı teras tecritlerinin yapılması gerekli ve yeterli görülmüş, çatı akıntısının giderilmesi için yeniden dizayn edilmesinin gerekli olmadığı bildirilmiştir. Bu doğrultuda onarıma başlayan davacı tarafın kiremit örtüsünü kaldırdığında çatıyı oluşturan ahşap iskeletin işlevini yerine getirecek durumda olmadığı, eski, kullanılmış tahta ve kalaslardan yapıldığından çürüdüğü görülmüş ve bu durumun saptanıp yenilenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesinden yeniden tespit ve keşif istenmiştir. Mahkemece yapılan tespit sonucu aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.6.2003 günlü raporda baca şapkalarının tamamının ısı değişkenliğinden ve ıslanıp kurumasından mütevellit çatlamış ve bir kısmının kırılmış olduğu buna bağlı olarak da baca şapkalarında kullanılan beton malzemesinin özelliğini yitirdiği, baca şapkalarının yeniden yapılması gerektiği, ışıklıktaki demir konstrüksiyon ve üzerindeki cam kaplamanın olağan koşullarda yenilenmesine lüzum olmadığı, çatı iskeletini teşkil eden ahşap kerestelerin daha önceki aşamalarda betonarme kalıbı ve iskele imalatında kullanılıp buralardan sökülmüş çıkmış vasıfta malzemeler oldukları ve çatı inşasına uygun bulunmadıkları belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrası tüm kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumak mecburiyetinde olduklarını hüküm altına almıştır. Bu olayda olduğu gibi acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının ana taşınmazın çatı ve müştemilatında ( ışıklık vs. ) yaptığı bütün onarım, yenileme ve tamiratların giderinin bilirkişiye hesaplattırılarak bu masrafın tümüne hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bir bölümünün tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 29.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar örnek olarak bilginize sunulmuş olup mimari projenizi incelemeniz öncelikle gereklidir.

 
7 katta oturuyorum. Ev 23 yıllık Çatımız aralıklarla, ciddi şekilde kontrol edilmediği için akıyor. Çatının akmaması için tabanının şaplanması gerekiyor. İzo cam da 23 yılda eskidi, ısı kaybıda olmaya başladı. Bunun için yöneticiye, nasıl bir dilekçe yazmalıyım. Akan çatıyı tespit ettirmek ve yapılmasını sağlamak için, izleyeceğim prosedür ne olmalıdır?

KMK 19.madde gereği
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. '' karar alınması esastır. Ancak aşağıdaki Yargıtay kararı gereği

''T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3645,K. 2004/5469,T. 29.6.2004
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALMAYA GEREK OLMAYAN HALLER ( Acil ve Zorunlu Hallerde Veya Mahkemece Yaptırılan Tespit – Ana taşınmazın Ortak Yerlerinin Tamir ve Bakımı/İlgili Kat Malikinin Masrafları Ödemesi )
• KAT MALİKİNİN ORTAK YERLERİN TAMİR VE BAKIMINI YAPMASI ( Mahkemeye Yaptırdığı Tespit Üzerine - Masrafları Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu ) 634/m.19

 
 
 
 
 
ÖZET: Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlere yapılan harcamalardan paylarına düşenin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, tetkik hâkiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dilekçesinde ana taşınmazın çatısının eskimesi nedeniyle akan yağmur sularının bağımsız bölümünün tavanında hasar meydana getirdiğini, çatının acilen tamiri gerektiğinden bu durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, düzenlenen rapora göre tamirata başlandığından çatının ahşap iskeletinin çürüyüp eskimiş tahta ve kalaslardan inşa edildiğinin görüldüğünü, böyle bir tamiratın sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından daha büyük sorunlar yaşanmaması için çatının esaslı bir tamirattan geçirilmesi gerektiği sonucuna varılarak yeniden tespit isteyip mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporu ile durumun belgelendirildiğini, bu aşamadan sonra masrafları müvekkili tarafından karşılanmak kaydıyla gerekli onarım yenileme ve tamiratları yaptırdığını, ihtara rağmen dava dışı bir kat malikinden gayrisinin ödemeleri gereken masraf miktarını ödemediklerini bu masrafların tutarı olan 4.989.000.000 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerle tespit evrakının incelenmesinde davacının, bağımsız bölümünde su sızması nedeniyle oluşan hasarın tespit ve giderilmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 7.4.2003 günlü bilirkişi raporunda hasarın tekrar oluşmaması için kiremitlerin aktarılması, çatı kenarı teras tecritlerinin yapılması gerekli ve yeterli görülmüş, çatı akıntısının giderilmesi için yeniden dizayn edilmesinin gerekli olmadığı bildirilmiştir. Bu doğrultuda onarıma başlayan davacı tarafın kiremit örtüsünü kaldırdığında çatıyı oluşturan ahşap iskeletin işlevini yerine getirecek durumda olmadığı, eski, kullanılmış tahta ve kalaslardan yapıldığından çürüdüğü görülmüş ve bu durumun saptanıp yenilenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesinden yeniden tespit ve keşif istenmiştir. Mahkemece yapılan tespit sonucu aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.6.2003 günlü raporda baca şapkalarının tamamının ısı değişkenliğinden ve ıslanıp kurumasından mütevellit çatlamış ve bir kısmının kırılmış olduğu buna bağlı olarak da baca şapkalarında kullanılan beton malzemesinin özelliğini yitirdiği, baca şapkalarının yeniden yapılması gerektiği, ışıklıktaki demir konstrüksiyon ve üzerindeki cam kaplamanın olağan koşullarda yenilenmesine lüzum olmadığı, çatı iskeletini teşkil eden ahşap kerestelerin daha önceki aşamalarda betonarme kalıbı ve iskele imalatında kullanılıp buralardan sökülmüş çıkmış vasıfta malzemeler oldukları ve çatı inşasına uygun bulunmadıkları belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrası tüm kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumak mecburiyetinde olduklarını hüküm altına almıştır. Bu olayda olduğu gibi acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının ana taşınmazın çatı ve müştemilatında ( ışıklık vs. ) yaptığı bütün onarım, yenileme ve tamiratların giderinin bilirkişiye hesaplattırılarak bu masrafın tümüne hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bir bölümünün tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 29.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi. ''
çatının akması halinde yaptıracağınız tespit sonrası kat malikleri kurulu kararı almaksızın çatı tamirini sağlayabilirsiniz.

 
 
 
 
4 katlı bir binanın çatısı seramik ile kaplı bundan 5 yıl önce apartman olarak seramik araları taşlatılıp araları derz ile dolduruldu. Bugün çatı katındaki daire yine nem alıyor Apartmanda yine tamiratının yapılması karar alındı ancak kat sahibi bunu kabul etmiyor 3–5 sene sonra yine problem olacak ve ev yazın çok sıcak kışın çok soğuk oluyor diye çatı yaptırmak istiyor oysa aldığında çatısızdı seramik döşeliydi. Sonuç itibariyle yapılacak çatıya herkesin eşit olarak katılmasını istiyor. Tamiratı yaptıralım diyoruz ancak kabul görmüyoruz bizi bu konuda aydınlatırsanız memnun oluruz.
 
T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3645,K. 2004/5469,T. 29.6.2004
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALMAYA GEREK OLMAYAN HALLER ( Acil ve Zorunlu Hallerde Veya Mahkemece Yaptırılan Tespit – Ana taşınmazın Ortak Yerlerinin Tamir ve Bakımı/İlgili Kat Malikinin Masrafları Ödemesi )
• KAT MALİKİNİN ORTAK YERLERİN TAMİR VE BAKIMINI YAPMASI ( Mahkemeye Yaptırdığı Tespit Üzerine - Masrafları Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu ) 634/m.19
ÖZET: Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlere yapılan harcamalardan paylarına düşenin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, tetkik hâkiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dilekçesinde ana taşınmazın çatısının eskimesi nedeniyle akan yağmur sularının bağımsız bölümünün tavanında hasar meydana getirdiğini, çatının acilen tamiri gerektiğinden bu durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, düzenlenen rapora göre tamirata başlandığından çatının ahşap iskeletinin çürüyüp eskimiş tahta ve kalaslardan inşa edildiğinin görüldüğünü, böyle bir tamiratın sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından daha büyük sorunlar yaşanmaması için çatının esaslı bir tamirattan geçirilmesi gerektiği sonucuna varılarak yeniden tespit isteyip mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporu ile durumun belgelendirildiğini, bu aşamadan sonra masrafları müvekkili tarafından karşılanmak kaydıyla gerekli onarım yenileme ve tamiratları yaptırdığını, ihtara rağmen dava dışı bir kat malikinden gayrisinin ödemeleri gereken masraf miktarını ödemediklerini bu masrafların tutarı olan 4.989.000.000 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerle tespit evrakının incelenmesinde davacının, bağımsız bölümünde su sızması nedeniyle oluşan hasarın tespit ve giderilmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 7.4.2003 günlü bilirkişi raporunda hasarın tekrar oluşmaması için kiremitlerin aktarılması, çatı kenarı teras tecritlerinin yapılması gerekli ve yeterli görülmüş, çatı akıntısının giderilmesi için yeniden dizayn edilmesinin gerekli olmadığı bildirilmiştir. Bu doğrultuda onarıma başlayan davacı tarafın kiremit örtüsünü kaldırdığında çatıyı oluşturan ahşap iskeletin işlevini yerine getirecek durumda olmadığı, eski, kullanılmış tahta ve kalaslardan yapıldığından çürüdüğü görülmüş ve bu durumun saptanıp yenilenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesinden yeniden tespit ve keşif istenmiştir. Mahkemece yapılan tespit sonucu aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.6.2003 günlü raporda baca şapkalarının tamamının ısı değişkenliğinden ve ıslanıp kurumasından mütevellit çatlamış ve bir kısmının kırılmış olduğu buna bağlı olarak da baca şapkalarında kullanılan beton malzemesinin özelliğini yitirdiği, baca şapkalarının yeniden yapılması gerektiği, ışıklıktaki demir konstrüksiyon ve üzerindeki cam kaplamanın olağan koşullarda yenilenmesine lüzum olmadığı, çatı iskeletini teşkil eden ahşap kerestelerin daha önceki aşamalarda betonarme kalıbı ve iskele imalatında kullanılıp buralardan sökülmüş çıkmış vasıfta malzemeler oldukları ve çatı inşasına uygun bulunmadıkları belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrası tüm kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumak mecburiyetinde olduklarını hüküm altına almıştır. Bu olayda olduğu gibi acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının ana taşınmazın çatı ve müştemilatında ( ışıklık vs. ) yaptığı bütün onarım, yenileme ve tamiratların giderinin bilirkişiye hesaplattırılarak bu masrafın tümüne hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bir bölümünün tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 29.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki kararda da açıklandığı üzere kat malikleri kurulu kararı alınması halinde bu karar o kişiyi de bağlayacaktır.



16 daireli bir apartmanda bir daire sahibiyim. Çatı katlar dubleks. Çatıdan yağmur yağdığı zaman su akıyormuş. Çatı tamirine bütün daireler katılmak zorunda mı?

Bina mimari projenize göre çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanı ise çatı tamirine bütün malikler katılmak zorundadır. Kaldı ki aşağıdaki karara göre zorunlu durumlarda karar alınması da zorunlu değildir.

T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/8856,K. 2006/11041,T. 25.12.2006
• ORTAK YERLERDE TAMİRATA İZİN VERİLMESİ TALEBİ ( Davacının Dava Dilekçesindeki Tüm İstemleri Bir Bir İncelenerek Ana taşınmazın Onaylı Mimari Projesinde Çatı Olup Olmadığının Uzman Bilirkişiye Tespiti Gerektiği )
• MİMARİ PROJE ( Davacının Dava Dilekçesindeki Tüm İstemleri Bir Bir İncelenerek Ana taşınmazın Onaylı Mimari Projesinde Çatı Olup Olmadığının Tespiti Gerektiği - Ortak Yerlerde Tamirata İzin Verilmesi Talebi )
• TAZMİNAT İSTEMİ ( Davacının Dava Dilekçesindeki Tüm İstemleri Bir Bir İncelenerek Ana taşınmazın Onaylı Mimari Projesinde Çatı Olup Olmadığının Tespiti Gerektiği - Ortak Yerlerde Tamirata İzin Verilmesi Talebi )
• BAĞIMSIZ BÖLÜMÜNDE MEYDANA GELEN ZARARIN TAZMİNİ ( Zarara ve Onarım Giderlerine Davacı da Dâhil Olmak Üzere Tüm Kat Maliklerinin Arsa Payları Oranında Katılmalarına Karar Verilmesi Gerektiği ) 1086/m.428
ÖZET: Dava dilekçesinde ortak yerlerde tamirata izin verilmesi ve tazminat istenilmiştir. Mahkemece davacının dava dilekçesindeki tüm istemleri bir bir incelenerek ana taşınmazın onaylı mimari projesinde çatı olup olmadığının uzman bilirkişiye tespiti ile çatı olduğu takdirde toplanan delillere göre ve bilirkişinin gösterdiği lüzum doğrultusunda ana taşınmazın çatısının projesine uygun şekilde onarılmasına, bu onarım için davacıya izin verilmesine, ayrıca davacının bağımsız bölümünde meydana gelen zararın tazminine, zarara ve onarım giderlerine davacı da dâhil olmak üzere tüm kat maliklerinin arsa payları oranında katılmalarına karar verilmesi gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlerde tamirata izin verilmesi ve tazminat istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı dava dilekçesinde, uzun zamandan beri ana taşınmazın çatısının akması nedeniyle mağdur olduğunu, evinde yaptırdığı badana ve boyanın kullanılmaz hale geldiğini, Kat Mülkiyeti Yasasına tabi apartmanda ortak yerlerden olan çatının tamiri, bakımı ve yapılması bütün kat maliklerinin arsa payları oranında sorumluluklarında olduğunu ileri sürerek, çatının yaptırılması için kendisine izin verilmesini, çatının akması nedeniyle evinin içinde meydana gelen tüm zararların kat malikleri tarafından giderilmesini istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne, davacıya çatıda onarım yaptırması için izin verilmesine diğer istemlerinin reddine karar verilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden dava konusu ana taşınmazda kat mülkiyetinin kurulduğu, davacı ile davalıların aynı ana taşınmazda kat maliki oldukları, davacı H.'nin mağduriyetine neden olan durumla ilgili olarak davadan önce Muğla Sulh Hukuk Mahkemesinin 4.5.2005 gün ve 2005/37 D. İş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırdığı, yargılama sırasında alınan bilirkişi ek raporunda çatının tamir edilmesinin zorunlu bulunduğu, tespit raporunda da davacının bağımsız bölümünün çatıdan sızan suların etkisiyle hasara uğrayıp zarar gördüğü bilirkişi raporlarında ana taşınmazın onaylı mimari projesinin incelendiğinden söz edilmediği ve projede çatı bulunup bulunmadığının açıklanmadığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece davacının dava dilekçesindeki tüm istemleri bir bir incelenerek ana taşınmazın onaylı mimari projesinde çatı olup olmadığının uzman bilirkişiye tespiti ile çatı olduğu takdirde toplanan delillere göre ve bilirkişinin gösterdiği lüzum doğrultusunda ana taşınmazın çatısının projesine uygun şekilde onarılmasına, bu onarım için davacıya izin verilmesine, ayrıca davacının bağımsız bölümünde meydana gelen zararın tazminine, zarara ve onarım giderlerine davacı da dâhil olmak üzere tüm kat maliklerinin arsa payları oranında katılmalarına karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçe ile davanın kısmen reddi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 25.12.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.


 
4 kat 8 daire + bir dükkândan oluşan apartmanın son katın malikiyim. Çatıdan yağmurlarda su almaktadır.
İzolasyon masraflarına dükkân sahiplerinin katılması gerekiyor mu?

KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanı olup bina yönetim planınızda aksine bir düzenleme yoksa tüm bağımsız bölüm malikleri (dükkânlarda dâhil) kendi arsa payları oranında çatı giderlerine katılmak zorundadır.

 
 
5 katlı 14 daireli bir apartmanda yöneticiyim. Apartmanın çatısı 5, kattaki evin içine damlatıyor. Onarım için 5/4 katılım şart mı? Yoksa bunu yaptırmamız mecburimi. Apartmanın bir kısmı onarım yaptırmak kaçıyor.

T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3645,K. 2004/5469,T. 29.6.2004
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALMAYA GEREK OLMAYAN HALLER ( Acil ve Zorunlu Hallerde Veya Mahkemece Yaptırılan Tespit – Ana taşınmazın Ortak Yerlerinin Tamir ve Bakımı/İlgili Kat Malikinin Masrafları Ödemesi )
• KAT MALİKİNİN ORTAK YERLERİN TAMİR VE BAKIMINI YAPMASI ( Mahkemeye Yaptırdığı Tespit Üzerine - Masrafları Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu ) 634/m.19
ÖZET: Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlere yapılan harcamalardan paylarına düşenin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, tetkik hâkiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dilekçesinde ana taşınmazın çatısının eskimesi nedeniyle akan yağmur sularının bağımsız bölümünün tavanında hasar meydana getirdiğini, çatının acilen tamiri gerektiğinden bu durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, düzenlenen rapora göre tamirata başlandığından çatının ahşap iskeletinin çürüyüp eskimiş tahta ve kalaslardan inşa edildiğinin görüldüğünü, böyle bir tamiratın sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından daha büyük sorunlar yaşanmaması için çatının esaslı bir tamirattan geçirilmesi gerektiği sonucuna varılarak yeniden tespit isteyip mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporu ile durumun belgelendirildiğini, bu aşamadan sonra masrafları müvekkili tarafından karşılanmak kaydıyla gerekli onarım yenileme ve tamiratları yaptırdığını, ihtara rağmen dava dışı bir kat malikinden gayrisinin ödemeleri gereken masraf miktarını ödemediklerini bu masrafların tutarı olan 4.989.000.000 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak
Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerle tespit evrakının incelenmesinde davacının, bağımsız bölümünde su sızması nedeniyle oluşan hasarın tespit ve giderilmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 7.4.2003 günlü bilirkişi raporunda hasarın tekrar oluşmaması için kiremitlerin aktarılması, çatı kenarı teras tecritlerinin yapılması gerekli ve yeterli görülmüş, çatı akıntısının giderilmesi için yeniden dizayn edilmesinin gerekli olmadığı bildirilmiştir. Bu doğrultuda onarıma başlayan davacı tarafın kiremit örtüsünü kaldırdığında çatıyı oluşturan ahşap iskeletin işlevini yerine getirecek durumda olmadığı, eski, kullanılmış tahta ve kalaslardan yapıldığından çürüdüğü görülmüş ve bu durumun saptanıp yenilenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesinden yeniden tespit ve keşif istenmiştir. Mahkemece yapılan tespit sonucu aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.6.2003 günlü raporda baca şapkalarının tamamının ısı değişkenliğinden ve ıslanıp kurumasından mütevellit çatlamış ve bir kısmının kırılmış olduğu buna bağlı olarak da baca şapkalarında kullanılan beton malzemesinin özelliğini yitirdiği, baca şapkalarının yeniden yapılması gerektiği, ışıklıktaki demir konstrüksiyon ve üzerindeki cam kaplamanın olağan koşullarda yenilenmesine lüzum olmadığı, çatı iskeletini teşkil eden ahşap kerestelerin daha önceki aşamalarda betonarme kalıbı ve iskele imalatında kullanılıp buralardan sökülmüş çıkmış vasıfta malzemeler oldukları ve çatı inşasına uygun bulunmadıkları belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrası tüm kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumak mecburiyetinde olduklarını hüküm altına almıştır. Bu olayda olduğu gibi acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.
Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının ana taşınmazın çatı ve müştemilatında ( ışıklık vs. ) yaptığı bütün onarım, yenileme ve tamiratların giderinin bilirkişiye hesaplattırılarak bu masrafın tümüne hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bir bölümünün tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 29.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki kararda da açıklandığı üzere Sulh Hukuk mahkemesine başvurmalısınız.

 
Çatının onarımı, bodruma havalandırma bacaları yapılması için yönetim kurulu nasıl karar almalı ve uygulama nasıl olmalıdır?

Bina mimari projenize aykırı değişiklik ve tesisler KMK 19.madde gereği tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru ile yapılabilir, diğer tadilat ve onarımlar ise toplantıya katılan kat maliklerinin salt çoğunluğu ile alacağı karar ile uygulanabilir.

 
12 dairelik apartmanımızda en küçük daireye sahibim. Çatı ve diğer tamiratlar için herkesten aynı tutarda para toplanıyor. Yönetim planımız yok. Uzakta oturduğum ve daire boş olduğu için tamirat tadilat için alınan kararlardan benim haberim olmuyor. Yönetici 1 senedir çatı tamiratı için elden avans topluyor bankaya yatırmıyor. Ne kadar toplanacak süre belli değil. Ben ödeme yapmadığım için icraya verecekmiş. Bu yasal mıdır?

Bina yönetim planınız yok ise KMK 20.madde gereği ortak alan giderlerine kendi arsa payınız oranında katılmanız gerekmektedir. Ödeme yapmamanız halinde yönetici ya da kat maliklerinden biri hakkınızda icra işlemi başlatma hakkına sahiptir.

 
Sorunum evimin çatısı akıyor yönetici yaptırmıyor ne yapmam gerekiyor?
 
T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3645,K. 2004/5469,T. 29.6.2004
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALMAYA GEREK OLMAYAN HALLER ( Acil ve Zorunlu Hallerde Veya Mahkemece Yaptırılan Tespit – Ana taşınmazın Ortak Yerlerinin Tamir ve Bakımı/İlgili Kat Malikinin Masrafları Ödemesi )
• KAT MALİKİNİN ORTAK YERLERİN TAMİR VE BAKIMINI YAPMASI ( Mahkemeye Yaptırdığı Tespit Üzerine - Masrafları Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu ) 634/m.19
ÖZET: Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlere yapılan harcamalardan paylarına düşenin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, tetkik hâkiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dilekçesinde ana taşınmazın çatısının eskimesi nedeniyle akan yağmur sularının bağımsız bölümünün tavanında hasar meydana getirdiğini, çatının acilen tamiri gerektiğinden bu durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, düzenlenen rapora göre tamirata başlandığından çatının ahşap iskeletinin çürüyüp eskimiş tahta ve kalaslardan inşa edildiğinin görüldüğünü, böyle bir tamiratın sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından daha büyük sorunlar yaşanmaması için çatının esaslı bir tamirattan geçirilmesi gerektiği sonucuna varılarak yeniden tespit isteyip mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporu ile durumun belgelendirildiğini, bu aşamadan sonra masrafları müvekkili tarafından karşılanmak kaydıyla gerekli onarım yenileme ve tamiratları yaptırdığını, ihtara rağmen dava dışı bir kat malikinden gayrisinin ödemeleri gereken masraf miktarını ödemediklerini bu masrafların tutarı olan 4.989.000.000 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerle tespit evrakının incelenmesinde davacının, bağımsız bölümünde su sızması nedeniyle oluşan hasarın tespit ve giderilmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 7.4.2003 günlü bilirkişi raporunda hasarın tekrar oluşmaması için kiremitlerin aktarılması, çatı kenarı teras tecritlerinin yapılması gerekli ve yeterli görülmüş, çatı akıntısının giderilmesi için yeniden dizayn edilmesinin gerekli olmadığı bildirilmiştir. Bu doğrultuda onarıma başlayan davacı tarafın kiremit örtüsünü kaldırdığında çatıyı oluşturan ahşap iskeletin işlevini yerine getirecek durumda olmadığı, eski, kullanılmış tahta ve kalaslardan yapıldığından çürüdüğü görülmüş ve bu durumun saptanıp yenilenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesinden yeniden tespit ve keşif istenmiştir. Mahkemece yapılan tespit sonucu aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.6.2003 günlü raporda baca şapkalarının tamamının ısı değişkenliğinden ve ıslanıp kurumasından mütevellit çatlamış ve bir kısmının kırılmış olduğu buna bağlı olarak da baca şapkalarında kullanılan beton malzemesinin özelliğini yitirdiği, baca şapkalarının yeniden yapılması gerektiği, ışıklıktaki demir konstrüksiyon ve üzerindeki cam kaplamanın olağan koşullarda yenilenmesine lüzum olmadığı, çatı iskeletini teşkil eden ahşap kerestelerin daha önceki aşamalarda betonarme kalıbı ve iskele imalatında kullanılıp buralardan sökülmüş çıkmış vasıfta malzemeler oldukları ve çatı inşasına uygun bulunmadıkları belirtilmiştir.


Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrası tüm kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumak mecburiyetinde olduklarını hüküm altına almıştır. Bu olayda olduğu gibi acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının ana taşınmazın çatı ve müştemilatında ( ışıklık vs. ) yaptığı bütün onarım, yenileme ve tamiratların giderinin bilirkişiye hesaplattırılarak bu masrafın tümüne hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bir bölümünün tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 29.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki kararda da açıklandığı üzere Sulh Hukuk mahkemesine başvurmalısınız. Bu işlemleri yapmaksızın aidat ödememe yolunu seçmeniz yasal olmayacaktır.

 
Apartmanımız dört katlıdır. 4.Katında oturmaktayım bundan beş yıl önce damı yaptırdık para alamadık apartmandan şu an aynı olay tekrar başladı ben bu parayı bu kat sakinlerinden nasıl alabilirim bu zararımı nasıl talep edebilirim haklarım nelerdir. Bu arada apartmanımızda yöneticide bulunmamaktadır

Mimari projenizde ortak alan olarak kayıtlanması koşulu ile bina damının tamiri için kat maliklerinin karar almış olması gerekmektedir. Aksi halde yapılan tamir giderlerini kat maliklerinden talep etme hakkınız olmayacaktır. Şayet karar alma olanağınız yoksa öncelikle Sulh Hukuk mahkemesinde bir tespit yaptırarak bu tespit kararını işleme koymanız mümkündür.

 
 
 
8 katlı bir siteni en üst katında dubleks dairede oturuyorum çatıdan hariç beton terası var kullanma hakkı benim böyle en üst katta 4 daire var çatı akıyor tamiratını yönetici sen yaptıracaksın diyor ben de ortak gider diyorum beton zeminde herhangi bir şey varsa onu tamir ettiririm diyorum. Acaba ne yapmalıyım?

KMK 4.madde gereği
''Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.2) ''taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,'' bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri,

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.''
Çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır. Ortak alanların tamir giderleri ise tüm kat maliklerinin sorumluluğundadır.



 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Beş katlı apartman dairesinin son katında oturuyorum. Çatıdan yağmur yağdığında tavan kısmı evin içine damlama yapıyor. Defalarca yöneticiyi bu konuda ikaz etmeme rağmen çatıyı tamir ettirmiyor. Bu konuda kendimi savunmam için hukuki işlemleri öğrenmek istiyorum? Ayrıca bunun tamiratını yapmak için aylık aidatı ödemeyip bu parayı tamirat için harcamam yasal yönden sıkıntı olur mu?
 
T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3645,K. 2004/5469,T. 29.6.2004
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALMAYA GEREK OLMAYAN HALLER ( Acil ve Zorunlu Hallerde Veya Mahkemece Yaptırılan Tespit – Ana taşınmazın Ortak Yerlerinin Tamir ve Bakımı/İlgili Kat Malikinin Masrafları Ödemesi )
• KAT MALİKİNİN ORTAK YERLERİN TAMİR VE BAKIMINI YAPMASI ( Mahkemeye Yaptırdığı Tespit Üzerine - Masrafları Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu ) 634/m.19
ÖZET: Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlere yapılan harcamalardan paylarına düşenin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, tetkik hâkiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dilekçesinde ana taşınmazın çatısının eskimesi nedeniyle akan yağmur sularının bağımsız bölümünün tavanında hasar meydana getirdiğini, çatının acilen tamiri gerektiğinden bu durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, düzenlenen rapora göre tamirata başlandığından çatının ahşap iskeletinin çürüyüp eskimiş tahta ve kalaslardan inşa edildiğinin görüldüğünü, böyle bir tamiratın sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından daha büyük sorunlar yaşanmaması için çatının esaslı bir tamirattan geçirilmesi gerektiği sonucuna varılarak yeniden tespit isteyip mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporu ile durumun belgelendirildiğini, bu aşamadan sonra masrafları müvekkili tarafından karşılanmak kaydıyla gerekli onarım yenileme ve tamiratları yaptırdığını, ihtara rağmen dava dışı bir kat malikinden gayrisinin ödemeleri gereken masraf miktarını ödemediklerini bu masrafların tutarı olan 4.989.000.000 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerle tespit evrakının incelenmesinde davacının, bağımsız bölümünde su sızması nedeniyle oluşan hasarın tespit ve giderilmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 7.4.2003 günlü bilirkişi raporunda hasarın tekrar oluşmaması için kiremitlerin aktarılması, çatı kenarı teras tecritlerinin yapılması gerekli ve yeterli görülmüş, çatı akıntısının giderilmesi için yeniden dizayn edilmesinin gerekli olmadığı bildirilmiştir. Bu doğrultuda onarıma başlayan davacı tarafın kiremit örtüsünü kaldırdığında çatıyı oluşturan ahşap iskeletin işlevini yerine getirecek durumda olmadığı, eski, kullanılmış tahta ve kalaslardan yapıldığından çürüdüğü görülmüş ve bu durumun saptanıp yenilenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesinden yeniden tespit ve keşif istenmiştir. Mahkemece yapılan tespit sonucu aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.6.2003 günlü raporda baca şapkalarının tamamının ısı değişkenliğinden ve ıslanıp kurumasından mütevellit çatlamış ve bir kısmının kırılmış olduğu buna bağlı olarak da baca şapkalarında kullanılan beton malzemesinin özelliğini yitirdiği, baca şapkalarının yeniden yapılması gerektiği, ışıklıktaki demir konstrüksiyon ve üzerindeki cam kaplamanın olağan koşullarda yenilenmesine lüzum olmadığı, çatı iskeletini teşkil eden ahşap kerestelerin daha önceki aşamalarda betonarme kalıbı ve iskele imalatında kullanılıp buralardan sökülmüş çıkmış vasıfta malzemeler oldukları ve çatı inşasına uygun bulunmadıkları belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrası tüm kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumak mecburiyetinde olduklarını hüküm altına almıştır. Bu olayda olduğu gibi acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının ana taşınmazın çatı ve müştemilatında ( ışıklık vs. ) yaptığı bütün onarım, yenileme ve tamiratların giderinin bilirkişiye hesaplattırılarak bu masrafın tümüne hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bir bölümünün tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.


SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 29.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki kararda da açıklandığı üzere Sulh Hukuk mahkemesine başvurmalısınız. Bu işlemleri yapmaksızın aidat ödememe yolunu seçmeniz yasal olmayacaktır.


 
Çatı masrafına dükkânlar dâhil midir ve yönetici yoksa masrafları nasıl alır para vermeyenleri mahkemeye versek ne kadar zamanda sonuçlanır ve mahkemeye kim verebilir

Yönetim planında aksine düzenleme olmadıkça tüm kat malikleri binanın tüm giderlerine katılmak zorundadır.
Çatı KMK 4.madde gereği ana taşınmazın mutlak ortak alanı olup, dükkân sahiplerini de ilgilendiren bu gidere katılmamaları durumunda yönetici ya da kat maliklerinden biri icra işlemi başlatma hakkına KMK 20.madde gereği sahip bulunmaktadır. İcra işlemleri ve borca itiraz halinde açılacak dava yasal süreç içerisinde mahkemenin iş yoğunluğuna göre sonuçlanacaktır.

 

Apartmanımızda 4 daire ve girişte bir dükkân vardır. Çatıda yağmur olukları değişimi yapılacak.

1.Masraflar bölünürken girişteki dükkân masraflara katılır mı? Dükkânda kiracı var buna göre masrafı kiracı mı? Mal sahibi mi? Karşılar.4 daire ve bir dükkân olan yerde tadilat ve bakım yapılması kararı nasıl alınır?


Kat Mülkiyeti Kanunu, 20.madde gereği,
''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.''

22.madde gereği ise,
''Kat malikinin, 20 ncı madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.''

Bu iki yasal düzenleme gereği ana taşınmazın giderlerinden esasen kat maliki sorumlu olmakla birlikte bağımsız bölümü fiilen kullanan kiracılarda bu masraflardan kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu bulunmaktadırlar.
Bina yöneticisi ödenmeyen apartman giderlerini ister kat maliki ister kiracı ve isterse her ikisinden de talep etme hakkına yasal olarak sahiptir.
Kat maliki ile kiracı aralarındaki kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde bu giderlerin paylaşımını yapabilirler. Kat maliki ve kiracıların arasındaki bu paylaşım bina yönetimini bağlamaz.

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 30.3.2006 Tarih, Esas 2006/1820 Karar 2006/2566 sayılı kararına göre
''Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerinden her kat malikinin arsa payı oranında sorumlu olması sebebiyle, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka sebebe dayanarak devamlı olarak yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür. Davacı kat malikinin, davalı kiracıdan kiralamış olduğu bağımsız bölüme ait ortak gider ve aidat borcunun gecikme faiziyle tahsilini talep ettiği davada, mahkemece, davalı kiracının kiraladığı bağımsız bölümde oturmasına dayanak teşkil eden yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olup olmadığı araştırılmalı, varsa yazılı sözleşme ve diğer belgeler getirtilerek davalının aylık veya daha uzun süreli toptan ödeme yapıp yapmadığı incelenmeli, kiracının borçtan kira oranında sorumlu tutulacağı göz önüne alınarak belirlenen kira miktarının ödeme zamanı bakımından sınırını aşmamak kaydıyla tüm borcun tahsiline karar verilmelidir.

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 27.1.2003 Tarih, Esas 2002/11525 Karar 2003/393 sayılı kararına göre ise
''Ortak gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri, ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine isterse onun bağımsız bölümünden sürekli şekilde yararlanan kişiye veya her ikisine karşı icra takibi yapabilir veya dava açabilir.'' KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanı olup yönetim planınızda aksine düzenleme olmadıkça dükkân malikleri de tüm ortak alan giderlerine ve bina genel giderlerine KMK 20.madde gereği katılmak zorundadır.

 
5 katlı bir apartman dairesinin 5. katında oturuyorum. Çatıya takılan güneş enerjilerin demir bağlantılarında yağmur yağdığında çatıya su akıyor. Evin tavanı ıslaklıktan tavan boyası kap kara oldu. Ayrıca karşı taraftaki evde oturan ev sahibi bizim tarafa güneş enerjisi taktırmış. Bir kaç kere söyleme rağmen umursamadılar çatı halen akıyor. Bunlara ne gibi önlemler alabilirim. Bu arada benim güneş enerjim yok. Apartman kararı falanda yok bu hususta.
 
T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/8031,K. 2006/7463,T. 9.10.2006
• ORTAK GİDER ALACAĞI ( Çatıdaki Güneş Enerjisi Sisteminin Sökülerek Çatı Yapım Giderinin Arsa Payı Oranında Tahsili - Çatıda Yapılan Değişikliğin Onaylı Mimari Projeye Uygun Olup Olmadığının Araştırılarak Sonucuna Göre Karar Verilmesi Gereği
• ANATAŞINMAZIN MİMARİ PROJESİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI ( Tüm Bağımsız Bölüm Maliklerinin Değişikliğe Onay Vermeleri Gereği - Kat Maliklerinin Ana taşınmazın Mimari Durumu ve Sağlamlığını Korumakla Yükümlü Oldukları Tüm Maliklerin Rızası Olmadıkça Ortak Alanlarda Değişiklik Yapılamayacağı )
• GÜNEŞ ENERJİSİ İLE ISINMA SİSTEMİNİN TESİSİ KOŞULLARI ( Sistemin Bağımsız Bölümün Arasa Paylarına İsabet Eden Alanı Aşmaması Gereği - Çatıda Bütün Bağımsız Bölümlere Yetecek Tesis Kurmaya Elverişli Alanın Bulunması ve Yapının Statiğinin Sistemin Kurulmasından Dolayı Zarar Görmemesi Gereği )
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNDE TESİS VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI ( Tüm Kat Maliklerinin Yazılı Onayı Alınmadıkça Gerçekleştirilemeyeceği - Teknik Koşullarına Uygun Olmak Koşuluyla Projesine Uygun Olmasa da Kat Mülkiyetli Binanın Çatı veya Terasına Güneş Enerjisi Sistemi Kurulmasına İzin Verilebileceği )
• YOKSUN KALINAN KİRA GELİRİ ( Terastan Yağmur Sularının Akması Nedeniyle Bağımsız Bölümdeki Kiracının Çıkması Nedeniyle Mahrum Kalınan Kira Gelirinin Tahsili - Bağımsız Bölüm Maliklerine Yüklenebilecek Bir Kusur Bulunmadığından Davanın Reddi Gereği ) 634/m. 16, 19
ÖZET: Çatı ve benzeri ortak yerlerinde güneş enerjisi ile ısınma sisteminin tesisine izin verilebilmesi için çatıda veya terasta kurulacak güneş enerji sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için ana yapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar -tesis kurmaya elverişli- alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde ana yapının statiğinin zarar görmemesi ana koşulları ve sistemin çatıda uygun konumda bir yere bağımsız bölümlere zarar verilmemesi için teknik bütün önlemler alınmak suretiyle monte edilmesi aranmaktadır.

DAVA: Dava dilekçesinde çatıdaki güneş enerjisi sistemlerinin sökülmesi, çatı yapım giderinin arsa payı oranında faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar ve karşı davacılar vekili Av. Seda Düğüş tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı dava dilekçesinde çatıdan akan yağmur ve kar sularının içeri sızması nedeniyle kendisine ait 3 nolu bağımsız bölümün oturulamaz hale geldiğini, davalıların çatının yapılmasına yanaşmadığını ve çatıyı kendisinin yaptırdığını ileri sürerek çatı yapım bedeli olan 9.750.000.000 TL.'nin tahsiline ve ayrıca bağımsız bölümünde meydana gelen zararın da payları oranında davalılardan alınmasına, çatıya zarar veren davalılara ait güneş ener£isi sistemlerinin sökülmesine karar verilmesini, davalılar ise savunmalarında ve karşı dava dilekçelerinde davacının projeye aykırı ve kaçak olarak yaptırdığı çatının yıkılmasını ve davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece, dava konusu çatının yapım bedelinin, bağımsız bölümde meydana gelen zararın ve bağımsız bölüm için mahrum kalınan kira gelirinin davalılardan alınmasına ve davalılara ait güneş enerjisi sistemlerinin sökülmesine karar verilmiştir.

1- Dosyada toplanan bilgi ve belgelere göre, kat irtifaklı ana taşınmazda davacının bağımsız bölümünün, üstündeki açık terastan sızan sulardan dolayı hasara uğradığı, bu nedenle ortak yer niteliğindeki ana yapının üstünün onarılmasının zorunlu olduğu ve buraya adı geçen kat malikinin çelik aksanlı oturtma çatı yaptırdığı konusunda çekişme yoktur. Davanın tarafları arasındaki asıl uyuşmazlık, onaylı mimari projeye göre ana yapının üzerinin açık teras mı yoksa çatı mı olduğu, başka bir anlatımla davacının yaptığı çatının ana yapının onaylı projesine uygun bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.

Ana taşınmazın yerinde yaptırılan inceleme sonunda düzenlenen bilirkişi raporunda, ana yapının üzerinde çelik aksamlı oturtma çatı yapıldığı saptandıktan sonra, terasta yapılacak izolasyonla su akmasının önlenmeyeceği ve yapılan bu çatının alttaki bağımsız bölümleri daha iyi koruyacağı, sağlıklı ve su sızdırmazlığı konusunda güvenceli bulunduğu, dava tarihi itibariyle 10.350.000.000 TL. Maliyetle yapılabileceği görüşüne yer verilmiş ancak, onaylı mimari projede ana yapının üstünün açık teras mı yoksa çelik aksamlı oturtma çatı mı olduğu, bu cümleden olarak mevcut çatının onaylı projeye uygun bulunup bulunmadığı belirtilmemiş dosyada, bilirkişinin mimari projeyi yerinde uygulayıp sözü edilen hususta inceleme yaptığı yolunda başkaca bir bulguya da rastlanmamıştır.

Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri, ana taşınmazın mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz.

Mahkemece, değinilen yasa maddesi hükmü ile yukarıda açıklanan hususlar göz önünde tutularak davaya konu edilen çatının ana taşınmazın mimari durumuna ( onaylı projesine ) uygun olup olmadığının saptanması açısından öncelikle onaylı mimari projenin ve varsa onaylı değişiklik projesinin Belediye İmar Müdürlüğünden ve Tapu'dan getirtildikten sonra, anılan konularda bilirkişiden ek rapor alınması gerekir. Böyle bir inceleme sonucu onaylı projede ana yapının üstünün açık teras değil de çatı ile örtülü olduğunun ve dava konusu edilen mevcut çelik aksamlı oturtma çatının onaylı projesine uygun biçimde yapıldığının açıkça belirlenmesi durumunda, bu çatının yapım giderlerinden -davacının payına düşen miktar çıkarıldıktan sonra- kalanının diğer tüm ( davalı ) kat maliklerinden tahsiline karar verilmesi gerekir.


 
 
 
 
Ancak

Onaylı mimari projeye göre ana yapının üstünün açık teras olduğunun saptanması durumunda, tüm kat maliklerinin rızası olmadan bu terasın üstünün çatı ile örtülmesinin, Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin buyurucu hükmüne aykırılık oluşturacağı cihetle, böyle bir değişikliğe onay vermeyen kat maliklerinden her birinin çatının kaldırılıp terasın projesine uygun hale getirilmesini isteme hakkı olduğu gibi, o kat malikleri projede yer almayan çatının yapım giderlerinden de sorumlu tutulamayacaktır.

Bu hususlar dikkate alınmadan yetersiz araştırma ve eksik incelemeye dayalı olarak hüküm kurulmuş olması,

2- Kat Mülkiyeti Yasasının yukarıda değinilen 19 uncu maddesi hükmüne göre ana taşınmazın mimari projesinde yapılacak değişiklere de tüm bağımsız bölüm maliklerinin serbest iradeleri ile onay vermiş olması gerekir. Öte yandan, anılan Yasanın 16 ncı maddesi hükmüne göre de kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup bu yerleri, aksine sözleşme olmadıkça her kat maliki arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. Bu kullanmada, ortak yerin özgülendiği ya da durumunun gerektirdiği faydalı bir amaca uygun olmalıdır.

Açıklanan bu hükümler çerçevesinde yürütülen Yargıtay uygulamalarında kural olarak bütün kat maliklerinin yazılı onayı alınmış olmadıkça ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamayacağı kabul edilmekte ise de, bütün kat malikleri yönünden ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de önemli bir katkı sağladığı sonucuna varılarak bazı koşullarda projesinde mevcut olmasa da kat mülkiyetli binanın teras, çatı ve benzeri ortak yerlerinde güneş enerjisi ile ısınma sisteminin tesisine izin verilmektedir. Buna göre çatıda veya terasta kurulacak güneş enerji sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için ana yapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar -tesis kurmaya elverişli- alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde ana yapının statiğinin zarar görmemesi ana koşulları ve sistemin çatıda uygun konumda bir yere bağımsız bölümlere zarar verilmemesi için teknik bütün önlemler alınmak suretiyle monte edilmesi aranmaktadır.

Sistemin tekniğine uygun yapılmamış olması veya zarar verilmemesi için gerekli önlemlerin -su toplama havuzu, tahliye borusu gibi- alınmamış olması halinde bu eksikliklerin giderilmesi bakımından davalılara mahkemece önel verilmesi mümkün ise de yukarıda sayılan diğer ana koşullardan sadece birisinin bulunmaması sistemin kurulmasına engel teşkil edeceği gibi kurulmuş olanın da sökülüp kaldırılmasını gerektirir.

Dosyada mevcut bilirkişi raporunda ise davaya konu güneş enerjisi sistemlerinin standartlarına uygun olmadığı ve altlarında tekne bulunmadığı belirtildiğine göre yeniden yukarıda belirlenen koşulların oluşup oluşmadığı araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğinin dikkate alınmaması,

3- Davacı, terastan yağmur sularının akması nedeniyle kendi bağımsız bölümünde oturan kiracının buradan çıkmak mecburiyetinde kaldığını ileri sürerek mahrum kaldığı kira gelirinin davalılardan alınmasını talep etmiş ise de bu konuda davalıya yüklenebilecek herhangi bir kusur bulunup bulunmadığı araştırılmadan bağımsız bölümün boş kalmasından dolayı mahrum kalınan kira gelirinin tümünden davalıların sorumlu tutulması,

4- Davalı tarafın verdiği karşı dava dilekçesi ile ilgili olarak mahkeme kararının gerekçe bölümünde ''karşı dava harcının bile yatırılmadığı ve talebin haklı olmadığı'' belirtilmiş olmasına karşın hüküm fıkrasında bu hususta bir karar verilmemiş olması,

Doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 09.10.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki yargı kararına dayanarak ve bina yönetim planınızı da inceleyerek Sulh Hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz.

 

Apartman ‘Çatısı aktığı için Kiracım çatının onarılmasını istemektedir. Çeşitli zamanlarda üç kez toplantı yapmamıza rağmen Çatı katı olan kendi dairemin çatısının tamiri için bir karar alınması mümkün olamamıştır. .Apartmanda kat mülkiyeti yoktur. Dairelerin Tapuları arsa payı olarak düzenlenmiştir. Çatı onarımı Kat mülkiyeti kanununa göre apartmanda bulunan tüm daire sahipleri tarafından yaptırılması zorunludur. Ancak belirtilen apartmanda kimse onarım giderlerine katkı payı vermemektedir. Çatı onarımı için ne yapılmalıdır
T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3645,K. 2004/5469,T. 29.6.2004
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALMAYA GEREK OLMAYAN HALLER ( Acil ve Zorunlu Hallerde Veya Mahkemece Yaptırılan Tespit – Ana taşınmazın Ortak Yerlerinin Tamir ve Bakımı/İlgili Kat Malikinin Masrafları Ödemesi )
• KAT MALİKİNİN ORTAK YERLERİN TAMİR VE BAKIMINI YAPMASI ( Mahkemeye Yaptırdığı Tespit Üzerine - Masrafları Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu ) 634/m.19

 
 
 
ÖZET: Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlere yapılan harcamalardan paylarına düşenin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, tetkik hâkiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dilekçesinde ana taşınmazın çatısının eskimesi nedeniyle akan yağmur sularının bağımsız bölümünün tavanında hasar meydana getirdiğini, çatının acilen tamiri gerektiğinden bu durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, düzenlenen rapora göre tamirata başlandığından çatının ahşap iskeletinin çürüyüp eskimiş tahta ve kalaslardan inşa edildiğinin görüldüğünü, böyle bir tamiratın sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından daha büyük sorunlar yaşanmaması için çatının esaslı bir tamirattan geçirilmesi gerektiği sonucuna varılarak yeniden tespit isteyip mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporu ile durumun belgelendirildiğini, bu aşamadan sonra masrafları müvekkili tarafından karşılanmak kaydıyla gerekli onarım yenileme ve tamiratları yaptırdığını, ihtara rağmen dava dışı bir kat malikinden gayrisinin ödemeleri gereken masraf miktarını ödemediklerini bu masrafların tutarı olan 4.989.000.000 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerle tespit evrakının incelenmesinde davacının, bağımsız bölümünde su sızması nedeniyle oluşan hasarın tespit ve giderilmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 7.4.2003 günlü bilirkişi raporunda hasarın tekrar oluşmaması için kiremitlerin aktarılması, çatı kenarı teras tecritlerinin yapılması gerekli ve yeterli görülmüş, çatı akıntısının giderilmesi için yeniden dizayn edilmesinin gerekli olmadığı bildirilmiştir. Bu doğrultuda onarıma başlayan davacı tarafın kiremit örtüsünü kaldırdığında çatıyı oluşturan ahşap iskeletin işlevini yerine getirecek durumda olmadığı, eski, kullanılmış tahta ve kalaslardan yapıldığından çürüdüğü görülmüş ve bu durumun saptanıp yenilenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesinden yeniden tespit ve keşif istenmiştir. Mahkemece yapılan tespit sonucu aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.6.2003 günlü raporda baca şapkalarının tamamının ısı değişkenliğinden ve ıslanıp kurumasından mütevellit çatlamış ve bir kısmının kırılmış olduğu buna bağlı olarak da baca şapkalarında kullanılan beton malzemesinin özelliğini yitirdiği, baca şapkalarının yeniden yapılması gerektiği, ışıklıktaki demir konstrüksiyon ve üzerindeki cam kaplamanın olağan koşullarda yenilenmesine lüzum olmadığı, çatı iskeletini teşkil eden ahşap kerestelerin daha önceki aşamalarda betonarme kalıbı ve iskele imalatında kullanılıp buralardan sökülmüş çıkmış vasıfta malzemeler oldukları ve çatı inşasına uygun bulunmadıkları belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrası tüm kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumak mecburiyetinde olduklarını hüküm altına almıştır. Bu olayda olduğu gibi acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının ana taşınmazın çatı ve müştemilatında ( ışıklık vs. ) yaptığı bütün onarım, yenileme ve tamiratların giderinin bilirkişiye hesaplattırılarak bu masrafın tümüne hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bir bölümünün tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 29.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki kararda da açıklandığı üzere Sulh Hukuk mahkemesine başvurmalısınız.


 
 
 
 
 
Benden önceki yönetimde çatı tadilatı için karar alındı, Sadece yağmur olukları yapıldı. Son yağışlarda çatıdan aşırı biçimde evimin tavanı su alıyor. Çatının ACİL OLARAK yapılması gerekiyor. Tekrar çatı tadilatı için karar almalı mıyız? Yoksa eski yönetimde alınan karar geçerli mi?
Kat malikleri kurulu kararları iptal edilmedikçe ya da yerine yeni bir karar alınarak hükümsüz bırakılmadıkları sürece hukuken geçerli ve bağlayıcı kararlardır. Bu şartlar dâhilinde yeni bir karar almanız gerekmeyecektir.
 
Akan çatı nedeniyle hasar gören eşyalarım için tazminat talep edebilir miyim?
 
T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/7243,K. 2002/8811,T. 26.9.2002
• ORTAK GİDER ALACAĞI DAVASI ( Çatının Akması Nedeniyle Bağımsız Bölümü Zarar Gören Kat Malikinin Yaptığı Bakım ve Onarım Masraflarının Diğer Kat Maliklerinden Tahsili Talebi )
• ORTAK YERLERİN BAKIM VE ONARIMI ( Bu Yerlerin Bakım ve Onarımı ile İlgili Masraflara Tüm Kat Maliklerinin Katılmasının Gerekmesi-Zorunlu ve İvedi Durumlarda Bu Yerlerin Onarımı için Kat Malikleri Kurulu Kararına Gerek Olmaması )
• KAT MALİKİNİN BORÇLARI ( Ana taşınmazın Bakım ve Onarımı ile İlgili Masraflara Katılmak Zorunda Olmaları-Zorunlu ve İvedi Durumlarda Kat Maliki Kurulu Kararı Olmaksızın Onarım İşlerinin Yapılabilmesi ) 634/m.19,20
ÖZET: Ortak gider alacağına konu çatı ana taşınmazın ortak yerlerinden olup bunun onarım giderlerine tüm kat maliklerinin katılması ve paylarına düşeni ödemesi zorunludur. İvedi ve zorunlu durumlarda kat malikleri kurulu kararı olmaksızın da gerekli onarım ve bakım işlemleri yapılabilir.

DAVA: Dava dilekçesinde alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Ortak gider alacağına konu çatı ana taşınmazın ortak yerlerinden olup bunun onarım giderlerine tüm kat maliklerinin katılması ve paylarına düşeni ödemesi zorunludur. Davacı kat maliki, ana yapının çatısının aktığını yağmur suları ile bağımsız bölümünün zarar gördüğünü bu nedenle çatıyı projesine uygun biçimde onardığını onarım giderlerinden her kat maliklinin payına düşen miktarı davalı dışında diğer kat maliklerinin ödediklerini belirterek davalının payına düşen miktarın tahsilini istemiştir. Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmünce ana taşınmazın bakımına kat malikleri zorunlu olup çatının akması durumunda bunun onarılması ve bakımının sağlanması gerekir. Yargıtay uygulamalarında ivedi ve zorunlu durumlarda kat malikleri kurulu kararı olmaksızın da gerekli onarım ve bakım işlemleri yapılabilir. Davacının çatının akması ve bağımsız bölümüne zarar vermesi nedeniyle onardığı savının tersine dosya içerisinde herhangi bir kanıt yoktur. Kaldı ki davacı dışındaki diğer bağımsız bölüm maliklerinin bu olguyu kabul edip payına düşen gideri ödemiş olmaları da çatının yapımının gerekli ve zorunlu olduğunu göstermektedir. Tüm bu nedenlerle davalının çatı onarım giderinden payına düşeni ödemesine karar verilmesi gerekirken davanın reddi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 26.9.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki yargı kararından da anlaşılacağı gibi zararınızın tazminini talep edebilirsiniz.

 
Gıda çarşısında müstakil bir dükkânım var. Kiraya verilmiş durumda. Çatısına cep telefon yansıtıcı anten taktırmak istiyorum. Bunun için kiracımın onayı gerekir mi?

Mülkiyet hakkınız gereği olarak kira sözleşme hükümlerinizi de dikkate alarak çatınıza anten taktırabilirsiniz.

 

6 katlı bir apartmanın 6. katında oturuyoruz. Ev annemizin üzerine. Her katta birer daire mevcut. Çatı katı olarak geçiyor ama tapumuzda kat irtifakı vardır ibaresi mevcuttur. 15 yıldır bu evdeyiz. Çatı eternitten yapılma. Yıllardır akıyor tamir ettiriyoruz ama katlardan parasını alamıyoruz. 6 Dairenin 5'i mal sahibi, 3. kat da 4. katın dairesi ve kiracısı var. Apartmanda belli bir yönetici yok. Ama bize sormadan kahvede toplantı yaparak 2. katı yönetici seçtiler. Bina boyanacak para verin dediler. Bize düşeni verdik ama bizim kat boyanırken zorlandık çünkü yamuk yapmaya çalıştılar. Ama bu zaman zarfında çatı için ortak anlamda hiçbir tadilata yanaşmıyorlardı. Çatının ortak olduğunu ve onların da buna katılmaları gerektiğini söyledik. Ama yanaşmadılar ve aramız açıldı. Zaman içerisinde Telekom telefon hatlarını tek kutuya bağlayıp katlara hat çekilecek dedi. Kutu bağlandı. Onlar yaptırdılar ama her kata kapalı kablo alanından giden hat kabloları benim ve 5. katın dairesine kadar getirtilmedi. Bizden de para talep ettiler vermedik. Postaneye giderek kutunun maliyetini öğrenip onu vermeyi önerdik çünkü kablomuz apartmanın içinden açıktan merdiven aralarından kendi elektrikçimiz tarafından çekildi. Biz de postanenin verdiği kutu parasını vermeyi önerdik ama hakaret ettiler ve almadılar. Yaklaşık beş yıldır da telefon kablomuzu kesiyorlar 7–8 defa elektrikçiye bağlattık. Onlar kestiler biz yaptırdık. Bu aradaki yıllarda 5. katı yönetici seçtiler gene apartman boyanacak para verin dediler. Biz yine verdik. Ama boyamaya en alttan başlattılar ki bize gelinceye kadar boya kalmasın diye. Makbuz da vermediler. Yine ses çıkarmadık Şu an bir tek apartmanın yıkanmasına katılmıyoruz. Çünkü yıkama gününü özellikle hafta içine ayarladılar çünkü biz ikimiz de çalışıyoruz. Hatta ona da katılmıştık yıllar önce ama yıkanmadığını fark ettik su verdiğimiz halde.
Zilimiz vardı dış kapıda eskiydi ama çalışıyordu. Yenileme bahanesiyle 5 katlık zil takttılar ve bizim çalışan zilimize de çıkarıp attılar. Gene ses çıkarmadık. Şimdi bizi toplantılara çağırmıyorlar. Bir yönetim defteri var mı bilmiyoruz. Ortak karar alıyorlar apartmanını girişine gayri resmi bir şekilde asıyorlar.
Geçen sene bu zamanlar çatıyı yeniledik eternitler değişti. Bu masrafı belgelerinin fotokopileriyle beraber biz de apartmana astık. Aynı gün yırtıp parçalayıp attılar.
Bu yaşadıklarımız dikkate alınarak çatı tamiriyle ilgili yasal olarak ne yapabiliriz? Telefon kablomuzu sürekli kesmeleriyle ilgili dava açmak niyetindeyiz? Haklıyken haksız çıkabilir miyiz? Dün itibariyle otomat için yeni bir sistem yaptıracaklarını anlatan bir kâğıt asmışlar ve kat başına 60 YTL para istiyorlar. Biz bu parayı ödemezsek, şu an da bu yağan şiddetli yağmurlarla akan çatıyı polise tutanakla belgelendirirsek hak iddia edebilir miyiz?

T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3645,K. 2004/5469,T. 29.6.2004
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALMAYA GEREK OLMAYAN HALLER ( Acil ve Zorunlu Hallerde Veya Mahkemece Yaptırılan Tespit – Ana taşınmazın Ortak Yerlerinin Tamir ve Bakımı/İlgili Kat Malikinin Masrafları Ödemesi )
• KAT MALİKİNİN ORTAK YERLERİN TAMİR VE BAKIMINI YAPMASI ( Mahkemeye Yaptırdığı Tespit Üzerine - Masrafları Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu ) 634/m.19
ÖZET: Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlere yapılan harcamalardan paylarına düşenin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, tetkik hâkiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dilekçesinde ana taşınmazın çatısının eskimesi nedeniyle akan yağmur sularının bağımsız bölümünün tavanında hasar meydana getirdiğini, çatının acilen tamiri gerektiğinden bu durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, düzenlenen rapora göre tamirata başlandığından çatının ahşap iskeletinin çürüyüp eskimiş tahta ve kalaslardan inşa edildiğinin görüldüğünü, böyle bir tamiratın sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından daha büyük sorunlar yaşanmaması için çatının esaslı bir tamirattan geçirilmesi gerektiği sonucuna varılarak yeniden tespit isteyip mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporu ile durumun belgelendirildiğini, bu aşamadan sonra masrafları müvekkili tarafından karşılanmak kaydıyla gerekli onarım yenileme ve tamiratları yaptırdığını, ihtara rağmen dava dışı bir kat malikinden gayrisinin ödemeleri gereken masraf miktarını ödemediklerini bu masrafların tutarı olan 4.989.000.000 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerle tespit evrakının incelenmesinde davacının, bağımsız bölümünde su sızması nedeniyle oluşan hasarın tespit ve giderilmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 7.4.2003 günlü bilirkişi raporunda hasarın tekrar oluşmaması için kiremitlerin aktarılması, çatı kenarı teras tecritlerinin yapılması gerekli ve yeterli görülmüş, çatı akıntısının giderilmesi için yeniden dizayn edilmesinin gerekli olmadığı bildirilmiştir. Bu doğrultuda onarıma başlayan davacı tarafın kiremit örtüsünü kaldırdığında çatıyı oluşturan ahşap iskeletin işlevini yerine getirecek durumda olmadığı, eski, kullanılmış tahta ve kalaslardan yapıldığından çürüdüğü görülmüş ve bu durumun saptanıp yenilenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesinden yeniden tespit ve keşif istenmiştir. Mahkemece yapılan tespit sonucu aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.6.2003 günlü raporda baca şapkalarının tamamının ısı değişkenliğinden ve ıslanıp kurumasından mütevellit çatlamış ve bir kısmının kırılmış olduğu buna bağlı olarak da baca şapkalarında kullanılan beton malzemesinin özelliğini yitirdiği, baca şapkalarının yeniden yapılması gerektiği, ışıklıktaki demir konstrüksiyon ve üzerindeki cam kaplamanın olağan koşullarda yenilenmesine lüzum olmadığı, çatı iskeletini teşkil eden ahşap kerestelerin daha önceki aşamalarda betonarme kalıbı ve iskele imalatında kullanılıp buralardan sökülmüş çıkmış vasıfta malzemeler oldukları ve çatı inşasına uygun bulunmadıkları belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrası tüm kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumak mecburiyetinde olduklarını hüküm altına almıştır. Bu olayda olduğu gibi acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının ana taşınmazın çatı ve müştemilatında ( ışıklık vs. ) yaptığı bütün onarım, yenileme ve tamiratların giderinin bilirkişiye hesaplattırılarak bu masrafın tümüne hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bir bölümünün tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.


SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 29.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar gereği öncelikle Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak çatı ile ilgili tespit yaptırmalısınız. Sonrasında tamir için yapmak durumuna kalacağınız giderleri diğer kat maliklerinden isteme hakkına sahip olabilirsiniz.

Diğer sorunlarınız içinde Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak kat malikleri kurulu kararlarının yasal olmadığını, keyfi uygulamalar yapıldığını ve giderlere katıldığınız halde hizmet alamadığınızı ifade ederek dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz.

 
20 daireli bir apt.ın çatı izalosyonu yok. Kat malikleri kurulunda çoğunluk kararı alamıyoruz. Sadece çatı katında oturanlar izolasyon istiyor diğerleri istemiyor. Isınamıyoruz aynı yakıt bedelini ödememize rağmen çatı kattakiler elek. Soba takviyeli ısınmaya çalışıyoruz. Nasıl bir yol izlemeliyiz?

''(Değişik 4. fıkra: 5627 – 18.4.2007 / m.16) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.''
KMK 42.madde gereği ısı yalıtımı ancak yukarıdaki gibi karar alınırsa yapılabilir. Bu şekilde karar alınmaması halinde kat maliklerinin iradesi yerine geçecek bir karar alınmasını dava yolu ile temin etmeniz mümkün değildir.

 

5 katlı 3 daireden oluşan bir apartmanda girişi ayrı bir dükkân sahibiyim. Apartmanın çatısı yapılacağı için bizimde katılmamız gerekiyor. Ancak apartmanın yeni yöneticisi dükkânın metre karesi büyük olduğu için bizim çift daire olarak katılmamız gerektiği konusunda ısrarlı. Ancak arsa bedeli olarak dükkânın değeri binadaki bir daireden daha yüksek değil. Satış bedeli dairelerden daha düşük olduğu halde metrekaresi büyük olduğu için iki daire bedeli ödememiz gerekir mi?

Bina yönetim planınızda çatı gibi ortak alan giderlerine kat maliklerinin ne şekilde katılacağı belirlenmişse bu esas dâhilinde gider paylaşımı yapılmalıdır. Şayet yönetim planınızda düzenleme yoksa KMK 20.madde gereği
''Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9) '', güçlendirme'' ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında kendi arsa payınız oranında maliyete katılmanız gerekmektedir.

 
Kombili apartmanda çatıların yalıtımı isteniyor, buna karşı geliyorum zira artık herkes kendi yalıtımını yapmak zorunda ortak ısınmıyoruz bu konuda ne yapabiliriz.

KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır.

KMK 42.madde ilgili fıkrası gereği ise
''(Değişik 4. fıkra: 5627 – 18.4.2007 / m.16) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.''

Bu yasal düzenlemeler gereği karar alarak yaptırılacak çatı yalıtımı giderlerine tüm kat malikleri katılmak durumundadır.

 
 
 
Çift daire olarak inşası yapılan 8 daire 1 dükkândan oluşan bir binanın en üst katındaki daire sahibiyim. Çatı eskidiği için aşırı derecede dairemin içine akıyor. Binada yönetim ve yönetici olmadığı için kimseyle görüşemiyorum. Çatı için yapılacak tadilat giderini diğer daire sahiplerine nasıl bölebilirim?

T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3645,K. 2004/5469,T. 29.6.2004
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALMAYA GEREK OLMAYAN HALLER ( Acil ve Zorunlu Hallerde Veya Mahkemece Yaptırılan Tespit – Ana taşınmazın Ortak Yerlerinin Tamir ve Bakımı/İlgili Kat Malikinin Masrafları Ödemesi )
• KAT MALİKİNİN ORTAK YERLERİN TAMİR VE BAKIMINI YAPMASI ( Mahkemeye Yaptırdığı Tespit Üzerine - Masrafları Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu ) 634/m.19

ÖZET: Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlere yapılan harcamalardan paylarına düşenin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, tetkik hâkiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dilekçesinde ana taşınmazın çatısının eskimesi nedeniyle akan yağmur sularının bağımsız bölümünün tavanında hasar meydana getirdiğini, çatının acilen tamiri gerektiğinden bu durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, düzenlenen rapora göre tamirata başlandığından çatının ahşap iskeletinin çürüyüp eskimiş tahta ve kalaslardan inşa edildiğinin görüldüğünü, böyle bir tamiratın sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından daha büyük sorunlar yaşanmaması için çatının esaslı bir tamirattan geçirilmesi gerektiği sonucuna varılarak yeniden tespit isteyip mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporu ile durumun belgelendirildiğini, bu aşamadan sonra masrafları müvekkili tarafından karşılanmak kaydıyla gerekli onarım yenileme ve tamiratları yaptırdığını, ihtara rağmen dava dışı bir kat malikinden gayrisinin ödemeleri gereken masraf miktarını ödemediklerini bu masrafların tutarı olan 4.989.000.000 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerle tespit evrakının incelenmesinde davacının, bağımsız bölümünde su sızması nedeniyle oluşan hasarın tespit ve giderilmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 7.4.2003 günlü bilirkişi raporunda hasarın tekrar oluşmaması için kiremitlerin aktarılması, çatı kenarı teras tecritlerinin yapılması gerekli ve yeterli görülmüş, çatı akıntısının giderilmesi için yeniden dizayn edilmesinin gerekli olmadığı bildirilmiştir. Bu doğrultuda onarıma başlayan davacı tarafın kiremit örtüsünü kaldırdığında çatıyı oluşturan ahşap iskeletin işlevini yerine getirecek durumda olmadığı, eski, kullanılmış tahta ve kalaslardan yapıldığından çürüdüğü görülmüş ve bu durumun saptanıp yenilenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesinden yeniden tespit ve keşif istenmiştir. Mahkemece yapılan tespit sonucu aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.6.2003 günlü raporda baca şapkalarının tamamının ısı değişkenliğinden ve ıslanıp kurumasından mütevellit çatlamış ve bir kısmının kırılmış olduğu buna bağlı olarak da baca şapkalarında kullanılan beton malzemesinin özelliğini yitirdiği, baca şapkalarının yeniden yapılması gerektiği, ışıklıktaki demir konstrüksiyon ve üzerindeki cam kaplamanın olağan koşullarda yenilenmesine lüzum olmadığı, çatı iskeletini teşkil eden ahşap kerestelerin daha önceki aşamalarda betonarme kalıbı ve iskele imalatında kullanılıp buralardan sökülmüş çıkmış vasıfta malzemeler oldukları ve çatı inşasına uygun bulunmadıkları belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrası tüm kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumak mecburiyetinde olduklarını hüküm altına almıştır. Bu olayda olduğu gibi acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının ana taşınmazın çatı ve müştemilatında ( ışıklık vs. ) yaptığı bütün onarım, yenileme ve tamiratların giderinin bilirkişiye hesaplattırılarak bu masrafın tümüne hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bir bölümünün tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 29.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki kararda da açıklandığı üzere binanızda uzlaşarak sorunu çözme olanağınız yoksa yargı yolu ile onarım yapılmasını ve işin giderlerinin paylaşılmasını sağlayabilirsiniz.

 
 
 
9 daireli bir apartmanda ikamet ediyoruz. Yapılan toplantıda çatı ile alakalı bir sorun olduğu ve tamiratı gerektiği konuşuldu. Ancak şu ana kadar dairelerden hiçbiri çatıda bir çalışma ( anten vs) yapılmadı. Böyle bir tamirat için ücret ödemek durumunda mıyız? Daha doğrusu çatı katında oturanlar mı bu tamiratın maddi yükümlüsüdür.

Çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanı olduğundan kat malikleri kurulunca çatının tamiri yönünde alınacak karara katılmanız ve giderlerini ödemeniz gerekecektir.

 
 
 
Sitemize Gün ısı platformu yaptırmak istiyoruz, Bir arkadaşımızda daha önceden çatıda ki asansör dairesinin tam üstüne gün ısı teşkilatını yaptırmış ve kullanıyor. Yasal olarak asansör dairesinin üzerine gün ısı teşkilatı yapılabilir mi, yapılamaz mı?
 
T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/6943,K. 2006/9821,T. 28.11.2006
• ORTAK YERLERDE TESİS VE DEĞİŞİKLİK ( Güneş Enerjisi İle Su Isıtma Sisteminin Tesisi - Taşınmazın Projesinde Bulunmasa da İzin Verilebileceği/Koşulları )
• GÜNEŞ ENERJİSİ İLE SU ISITMA SİSTEMİ ( Taşınmazın Projesinde Bulunmasa da İzin Verilebileceği/Koşulları - Ortak Yer Olan Çatıda Tesisi )
• TAŞINMAZIN ORTAK YERİNDE GÜNEŞ ENERJİSİ İLE SU ISITMA SİSTEMİ YAPILMASI ( Taşınmazın Projesinde Bulunmasa da İzin Verilebileceği - Koşulları ) 634/m. 19
ÖZET: Kural olarak, tüm kat maliklerinin onayı olmadan ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamasa da ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de katkı sağlayan güneş enerjisi ile su ısıtma sisteminin tesisine, bazı koşullarda, projesinde bulunmasa da izin verilmektedir. Bu durumda kurulacak sistemin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için tüm kat maliklerine yetecek alan olması, tüm bağımsız bölümlerin bu tesisi kurması halinde ana yapının statiğinin zarar görmemesi gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde projeye aykırı olarak kapatılan balkonun eski hale getirilmesi ve çatıya kurulan güneş enerjisi sisteminin kaldırılması istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecburdur ve tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklikler yaptırılamaz. Bu bağlamda, ana taşınmazın mimari projesinde yapılacak değişiklere de tüm bağımsız bölüm maliklerinin serbest iradeleri ile onay vermiş olması gerekir. Öte yandan, anılan Yasa'nın 16. maddesi hükmüne göre de, kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup, bu yerleri, aksine sözleşme olmadıkça her kat maliki arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. Bu kullanma da, ortak yerin özgülendiği ya da durumunun gerektirdiği faydalı bir amaca uygun olmalıdır.

Açıklanan bu hükümler çerçevesinde, Yargıtay uygulamalarında kural olarak bütün kat maliklerinin yazılı onayı alınmış olmadıkça ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamayacağı kabul edilmekte ise de, bütün kat malikleri yönünden ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de önemli bir katkı sağladığı sonucuna varılarak bazı koşullarda projesinde mevcut olmasa da kat mülkiyetli binanın teras, çatı ve benzeri ortak yerlerinde güneş enerjisi ile su ısıtma sisteminin tesisine izin verilmektedir. Buna göre, çatıda veya terasta kurulacak güneş enerji sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için ana yapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar -tesis kurmaya elverişli- alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde ana yapının statiğinin zarar görmemesi ana koşulları ve sistemin çatıda uygun konumda bir yere bağımsız bölümlere zarar verilmemesi için teknik bütün önlemler alınmak suretiyle monte edilmesi aranmaktadır.

Sistemin tekniğine uygun yapılmamış olması veya zarar verilmemesi için gerekli önlemlerin -su toplama havuzu, tahliye borusu gibi- alınmamış olması halinde, bu eksikliklerin giderilmesi bakımından davalılara mahkemece önel verilmesi mümkün ise de, yukarıda sayılan diğer ana koşullardan sadece birisinin bulunmaması sistemin kurulmasına engel teşkil edeceği gibi kurulmuş olanın da sökülüp kaldırılmasını gerektirir.

Somut olayda, ana taşınmazın yerinde yaptırılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda, davalılara ait güneş enerji sisteminin yukarıda açıklanan koşullara uygun olup olmadığı araştırılmamış, yalnız ana yapının statiğine etkisi olmadığı açıklanmış olmakla, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak doğrudan tesisin kaldırılmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan, kabulü ile hükmün HUMK. Un 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.11.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar bilginize sunulmuştur.

 
 
36 daireli bir binanın en üst katında oturmaktayım. Kışları aşırı soğuk olması nedeniyle çatı altına cam yünü sermek istiyorum. Ancak yönetici burayı depo olarak kullanmak istiyor. Eski haşere üretebilecek ve yanıcıcı maddeler bulunduruyor. Benim sermiş olduğum cam yününün üstünde gezdiği için izolasyonun bir anlamı kalmıyor.
1-Çatı altı kat maliklerinin rızası olmaksızın depo olarak kullanılabilir mi?
2-daha önce sermiş olduğum cam yünü artık çöp oldu ne tür yasal yollara başvurabilirim?

Çatı KMK 4.madde gereği ana taşınmazın mutlak ortak alanı olup bu alan tüm kat maliklerinin müşterek kullanımında olmalıdır. Bu nedenle kat malikleri kurulu kararı olmadıkça bu alanın depo olarak kullanılması ya da izolasyonu mümkün değildir.

 
Çatı izolasyonuna kat malikleri de katılmak zorunda mı?

''(Değişik 4. fıkra: 5627 – 18.4.2007 / m.16) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. '' KMK 42.madde ilgili fıkrası gereği izolasyon için karar almalısınız.
Çatı KMK 45.madde gereği ana taşınmazın mutlak ortak alanı olup demirbaş gideridir ve kat maliklerinin karşılaması gereken bir giderdir.



Apartmanımızda gerçekleşen bir tadilatı ve sonrasında gelişen bir talebin haklı olup olmadığıyla ilgili bir sorun yaşıyoruz. Apartman en üst katta oturan 7. Nolu kat maliki, hiçbir kimseye danışmadan, görüş almadan Tavan-çatı izolasyonunu yaptırıyor ve Faturasını 900 YTL olarak Yöneticiye “ ödeyiniz” şeklinde sunuyor. Yönetici de bunun bir karar alınmadan yapılamayacağını, karar alındıktan sonra, piyasadan teklif alınıp yine ortak kararla kime yaptırılacağının kararlaştırılarak yaptırılabilineceğini izah ediyor ve ödemeyeceğini belirtiyor. Ayrıca böyle bir izolasyon yapılacaksa tüm üst katı her iki daireyi de düşünmek gerektiğini söylüyor. Hoş olmayan bir diyalog başlıyor ve sonuçta 7.Nolu kat Maliki yasal haklarını arayacağını, yöneticiyi dava edeceğini söylüyor. Ne yapmamız gerekiyor?
KMK 42.madde gereği
''Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. ''
izolasyon için kat malikleri kurulu kararı alınmalıdır. Bu şekilde karar yoksa yapılan iş yasal olmayacak ve yapılan işin giderleri tüm kat malikleri tarafından karşılanmayacaktır.

 
Çatı katında 4 senedir oturuyorum tavanım akıyor 1 sene önce çatı aktarıldı ama tekrar akıyor. Tavanım lambrili tahta aralarından yağmur suları akıyor söyledim yönetime beni oyalıyorlar. Nereye şikâyet etmeliyim.

Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini talep etmelisiniz.

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3645,K. 2004/5469,T. 29.6.2004
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALMAYA GEREK OLMAYAN HALLER ( Acil ve Zorunlu Hallerde Veya Mahkemece Yaptırılan Tespit – Ana taşınmazın Ortak Yerlerinin Tamir ve Bakımı/İlgili Kat Malikinin Masrafları Ödemesi )
• KAT MALİKİNİN ORTAK YERLERİN TAMİR VE BAKIMINI YAPMASI ( Mahkemeye Yaptırdığı Tespit Üzerine - Masrafları Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu ) 634/m.19
ÖZET: Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlere yapılan harcamalardan paylarına düşenin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, tetkik hâkiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
KARAR: Davacı vekili dilekçesinde ana taşınmazın çatısının eskimesi nedeniyle akan yağmur sularının bağımsız bölümünün tavanında hasar meydana getirdiğini, çatının acilen tamiri gerektiğinden bu durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, düzenlenen rapora göre tamirata başlandığından çatının ahşap iskeletinin çürüyüp eskimiş tahta ve kalaslardan inşa edildiğinin görüldüğünü, böyle bir tamiratın sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından daha büyük sorunlar yaşanmaması için çatının esaslı bir tamirattan geçirilmesi gerektiği sonucuna varılarak yeniden tespit isteyip mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporu ile durumun belgelendirildiğini, bu aşamadan sonra masrafları müvekkili tarafından karşılanmak kaydıyla gerekli onarım yenileme ve tamiratları yaptırdığını, ihtara rağmen dava dışı bir kat malikinden gayrisinin ödemeleri gereken masraf miktarını ödemediklerini bu masrafların tutarı olan 4.989.000.000 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerle tespit evrakının incelenmesinde davacının, bağımsız bölümünde su sızması nedeniyle oluşan hasarın tespit ve giderilmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 7.4.2003 günlü bilirkişi raporunda hasarın tekrar oluşmaması için kiremitlerin aktarılması, çatı kenarı teras tecritlerinin yapılması gerekli ve yeterli görülmüş, çatı akıntısının giderilmesi için yeniden dizayn edilmesinin gerekli olmadığı bildirilmiştir. Bu doğrultuda onarıma başlayan davacı tarafın kiremit örtüsünü kaldırdığında çatıyı oluşturan ahşap iskeletin işlevini yerine getirecek durumda olmadığı, eski, kullanılmış tahta ve kalaslardan yapıldığından çürüdüğü görülmüş ve bu durumun saptanıp yenilenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesinden yeniden tespit ve keşif istenmiştir. Mahkemece yapılan tespit sonucu aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.6.2003 günlü raporda baca şapkalarının tamamının ısı değişkenliğinden ve ıslanıp kurumasından mütevellit çatlamış ve bir kısmının kırılmış olduğu buna bağlı olarak da baca şapkalarında kullanılan beton malzemesinin özelliğini yitirdiği, baca şapkalarının yeniden yapılması gerektiği, ışıklıktaki demir konstrüksiyon ve üzerindeki cam kaplamanın olağan koşullarda yenilenmesine lüzum olmadığı, çatı iskeletini teşkil eden ahşap kerestelerin daha önceki aşamalarda betonarme kalıbı ve iskele imalatında kullanılıp buralardan sökülmüş çıkmış vasıfta malzemeler oldukları ve çatı inşasına uygun bulunmadıkları belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrası tüm kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumak mecburiyetinde olduklarını hüküm altına almıştır. Bu olayda olduğu gibi acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının ana taşınmazın çatı ve müştemilatında ( ışıklık vs. ) yaptığı bütün onarım, yenileme ve tamiratların giderinin bilirkişiye hesaplattırılarak bu masrafın tümüne hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bir bölümünün tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 29.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar sorunuzun yanıtını içermektedir.

 
 
 
 
 
4 katlı 8 daireli sobalı bir apartmanda 4. katta oturuyorum. Apartman yönetimi oluşturulmadı. Resmi olarak yok. Ancak apartman işleri ile toprak sahibi (aynı zaman da 4 dairenin sahibi )ilgileniyor. Çatımız akıyor kimse yaptıralım demiyor. Yaptırmıyorlar da bana yol gösterir misiniz?
 
T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/8856,K. 2006/11041,T. 25.12.2006
• ORTAK YERLERDE TAMİRATA İZİN VERİLMESİ TALEBİ ( Davacının Dava Dilekçesindeki Tüm İstemleri Bir Bir İncelenerek Ana taşınmazın Onaylı Mimari Projesinde Çatı Olup Olmadığının Uzman Bilirkişiye Tespiti Gerektiği )
• MİMARİ PROJE ( Davacının Dava Dilekçesindeki Tüm İstemleri Bir Bir İncelenerek Ana taşınmazın Onaylı Mimari Projesinde Çatı Olup Olmadığının Tespiti Gerektiği - Ortak Yerlerde Tamirata İzin Verilmesi Talebi )
• TAZMİNAT İSTEMİ ( Davacının Dava Dilekçesindeki Tüm İstemleri Bir Bir İncelenerek Ana taşınmazın Onaylı Mimari Projesinde Çatı Olup Olmadığının Tespiti Gerektiği - Ortak Yerlerde Tamirata İzin Verilmesi Talebi )
• BAĞIMSIZ BÖLÜMÜNDE MEYDANA GELEN ZARARIN TAZMİNİ ( Zarara ve Onarım Giderlerine Davacı da Dâhil Olmak Üzere Tüm Kat Maliklerinin Arsa Payları Oranında Katılmalarına Karar Verilmesi Gerektiği ) 1086/m.428
ÖZET: Dava dilekçesinde ortak yerlerde tamirata izin verilmesi ve tazminat istenilmiştir. Mahkemece davacının dava dilekçesindeki tüm istemleri bir bir incelenerek ana taşınmazın onaylı mimari projesinde çatı olup olmadığının uzman bilirkişiye tespiti ile çatı olduğu takdirde toplanan delillere göre ve bilirkişinin gösterdiği lüzum doğrultusunda ana taşınmazın çatısının projesine uygun şekilde onarılmasına, bu onarım için davacıya izin verilmesine, ayrıca davacının bağımsız bölümünde meydana gelen zararın tazminine, zarara ve onarım giderlerine davacı da dâhil olmak üzere tüm kat maliklerinin arsa payları oranında katılmalarına karar verilmesi gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlerde tamirata izin verilmesi ve tazminat istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:


KARAR: Davacı dava dilekçesinde, uzun zamandan beri ana taşınmazın çatısının akması nedeniyle mağdur olduğunu, evinde yaptırdığı badana ve boyanın kullanılmaz hale geldiğini, Kat Mülkiyeti Yasasına tabi apartmanda ortak yerlerden olan çatının tamiri, bakımı ve yapılması bütün kat maliklerinin arsa payları oranında sorumluluklarında olduğunu ileri sürerek, çatının yaptırılması için kendisine izin verilmesini, çatının akması nedeniyle evinin içinde meydana gelen tüm zararların kat malikleri tarafından giderilmesini istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne, davacıya çatıda onarım yaptırması için izin verilmesine diğer istemlerinin reddine karar verilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden dava konusu ana taşınmazda kat mülkiyetinin kurulduğu, davacı ile davalıların aynı ana taşınmazda kat maliki oldukları, davacı H.'nin mağduriyetine neden olan durumla ilgili olarak davadan önce Muğla Sulh Hukuk Mahkemesinin 4.5.2005 gün ve 2005/37 D. İş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırdığı, yargılama sırasında alınan bilirkişi ek raporunda çatının tamir edilmesinin zorunlu bulunduğu, tespit raporunda da davacının bağımsız bölümünün çatıdan sızan suların etkisiyle hasara uğrayıp zarar gördüğü bilirkişi raporlarında ana taşınmazın onaylı mimari projesinin incelendiğinden söz edilmediği ve projede çatı bulunup bulunmadığının açıklanmadığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece davacının dava dilekçesindeki tüm istemleri bir bir incelenerek ana taşınmazın onaylı mimari projesinde çatı olup olmadığının uzman bilirkişiye tespiti ile çatı olduğu takdirde toplanan delillere göre ve bilirkişinin gösterdiği lüzum doğrultusunda ana taşınmazın çatısının projesine uygun şekilde onarılmasına, bu onarım için davacıya izin verilmesine, ayrıca davacının bağımsız bölümünde meydana gelen zararın tazminine, zarara ve onarım giderlerine davacı da dâhil olmak üzere tüm kat maliklerinin arsa payları oranında katılmalarına karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçe ile davanın kısmen reddi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 25.12.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki yargı kararı sorunuzun yanıtını içermekte olup uzlaşarak çözüm bulma olanağınız yoksa yargı yollarına başvurmanız sorunun çözümü için gerekli olan yoldur.

 
2 bloklu sitemizin tapudan yönetim planını alarak ve noterden karar defteri onaylatarak ve yeterli süre verip toplantı çağrısı yaparak 2. toplanmada yeter çoğunlukla ancak sadece B blok için yönetici seçimi ve çatı tadilatı için kat maliklerinin onaylarını aldık. Ancak karar defterini imzaladığı halde dükkân sahibi üzerine düşen payı vermeyeceğini beyan etmektedir. Bu kişinin çatıda bulunan 2 adet çanak antenine ulaşmasını engellemek adına çatı çıkışına kilitli metal kapı yaptırdık. Bu şekilde engellememizin bir sakıncası varmı? Ayrıca onun çatıya çanak koyma hakkı varmı? Bu durumda kendisine dava açabilir miyiz?
 
T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/6200,K. 2005/8637,T. 4.10.2005
• ÇATIYA KONAN ÇANAK ANTENİNİN KALDIRILMASI ( Öncelikle Bilirkişi Raporları Arasındaki Çelişkinin Giderilmesi İçin Ek Raporlar Alınması İkili Antenin ve/veya Tek Antenin Ana yapıya Zarar Vermediğinin Saptanması Durumunda Davanın Reddi Gereği )
• ÖNCELİKLE BİLİRKİŞİ RAPORLARI ARASINDAKİ ÇELİŞKİ ( Çatıya Konan Çanak Anteninin Kaldırılması Talebi - Giderilmesi İçin Ek Raporlar Alınması İkili Antenin ve/veya Tek Antenin Ana yapıya Zarar Vermediğinin Saptanması Durumunda Davanın Reddi Gereği )
• HASARIN GİDERİLMESİ TALEBİ ( Çatıya Konan Çanak Anteninin Kaldırılması Talebi - Giderilmesi İçin Ek Raporlar Alınması İkili Antenin ve/veya Tek Antenin Ana yapıya Zarar Vermediğinin Saptanması Durumunda Davanın Reddi Gereği ) 634/m.19
ÖZET: Dava dilekçesinde çatıya konulan çanak antenin kaldırılmasına ve davacı dairesindeki hasarın giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir. Öncelikle bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmesi için ek raporlar alınması, ikili antenin ve/veya tek antenin ana yapıya ( çatıya ve bağımsız bölümlere ) zarar vermediğinin saptanması durumunda davanın reddine zarar verdiğinin belirlenmesi durumunda ise bu ikili sistemin tek uydu antene dönüştürülmesi halinde de zarar söz konusu ise sistemin kaldırılması, aksi halde antenlerden birinin kaldırılmasına hükmedilmesi gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde çatıya konulan çanak antenin kaldırılmasına ve davacı dairesindeki hasarın giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dava, davalı tarafından ortak çatıya takılan çanak antenin kaldırılması ile sistemin kurulması sırasında davacının bağımsız bölümünde oluşan hasarın giderilmesi istemine ilişkin olup mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosyada toplanan bilgi ve belgelere, özellikle yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporu içeriğine göre, davalının ortak çatıya çanak anten taktırması nedeniyle davacının bağımsız bölümünde oluşan hasarın giderilmesine karar verilmiş bulunmasında bir isabetsizlik yoktur.

Ancak

Yargıtay uygulamalarına göre, kat maliklerinden birinin diğer tüm kat maliklerinin rızası olmaksızın ya da tüm kat maliklerince alınmış bir karar bulunmaksızın ortak çatıya anten takabilmesi için bu tesisin o kat maliklerinin arsa payını aşmaması, diğer kat maliklerinin aynı tesisi kurmaları durumunda her birine yeterli bir alanın bulunması, anten sisteminin ana yapıya ve bağımsız bölümlere zarar vermemesi, yapının statiğini olumsuz yönden etkilememesi, ayrıca çatıda tüm bağımsız bölümlerin ortak yararlanmasına özgülenmiş olan aynı nitelik ve özellikte merkezi anten sisteminin bulunmaması gerekir.


 
10.1.2005 günlü bilirkişi raporunda her bir bağımsız bölüm malikinin ana yapının çatısına aynı sistemi kurması durumunda çatı içerisinde bağımsız bölümlerden her birine yetecek kadar alanın bulunduğu, ana yapının statiğinin olumsuz etkilenmeyeceği, dava konusu edilen anten sisteminin davalının arsa payını aşmadığı, ana yapıda ortak anten sistemi bulunmadığı ve sisteminin tekniğine uygun olarak kurulduğu açıklanmış, ikinci keşif sonunda düzenlenen

1.3.2005 günlü raporda ise sisteminin prosedüre uygun olarak kurulduğu, toplam 26 daireden oluşan ana yapıda her bir dairenin ikişer adet çanak anten koyması halinde çatının tehlike arz edeceği, bazı dairelerin balkonlarını kullanmaları nedeniyle bu tehlikenin zayıf olacağı belirtilmiş, mahkemece 2. rapor hükme gerekçe yapılarak çanak antenlerin kaldırılmasına karar verilmiştir.

Yukarıda özetlenen bilirkişi raporları birlikte göz önünde bulundurulduğunda birinci bilirkişi raporunda çatıda ikili uydu anten sisteminin yapının statiğine ( taşıyıcı sistemlere ) zarar vermediği görüşüne yer verilmişken, ikinci bilirkişi raporunda ana yapıdaki her bağımsız bölümün ( davalı gibi ) çatıya ikişer adet uydu anten koyması durumunda tehlike arz edeceği belirtilmiştir. Buna göre öncelikle bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmesi için ek raporlar alınması, ikili antenin ve/veya tek antenin ana yapıya ( çatıya ve bağımsız bölümlere ) zarar vermediğinin saptanması durumunda davanın reddine zarar verdiğinin belirlenmesi durumunda ise bu ikili sistemin tek uydu antene dönüştürülmesi halinde de zarar söz konusu ise sistemin kaldırılması, aksi halde antenlerden birinin kaldırılmasına hükmedilmesi gerekirken yukarıda değinilen hususlar yerine getirilmeden yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 04.10.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar çanak anten hususuna ilişkin olup bilginize sunulmuştur.

Çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanı olup tüm kat maliklerinin müşterek kullanımındadır. Bu alana bir kat malikinin çıkışını engellemek hususunda ise yöneticinin kat malikleri kurulundan yetki alması gerekmektedir.

 
Yeni kiraladığım çatı katı dairenin çatısı akıyor. Yönetici para yok yaptıramayız diyor. Apartmanda yıllardır aidat ödemeyenlerin olduğunu söylüyor. Ne yapmalıyım?
T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3645,K. 2004/5469,T. 29.6.2004
• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit - Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )
• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALMAYA GEREK OLMAYAN HALLER ( Acil ve Zorunlu Hallerde Veya Mahkemece Yaptırılan Tespit – Ana taşınmazın Ortak Yerlerinin Tamir ve Bakımı/İlgili Kat Malikinin Masrafları Ödemesi )
• KAT MALİKİNİN ORTAK YERLERİN TAMİR VE BAKIMINI YAPMASI ( Mahkemeye Yaptırdığı Tespit Üzerine - Masrafları Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu ) 634/m.19
ÖZET: Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlere yapılan harcamalardan paylarına düşenin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, tetkik hâkiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dilekçesinde ana taşınmazın çatısının eskimesi nedeniyle akan yağmur sularının bağımsız bölümünün tavanında hasar meydana getirdiğini, çatının acilen tamiri gerektiğinden bu durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, düzenlenen rapora göre tamirata başlandığından çatının ahşap iskeletinin çürüyüp eskimiş tahta ve kalaslardan inşa edildiğinin görüldüğünü, böyle bir tamiratın sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından daha büyük sorunlar yaşanmaması için çatının esaslı bir tamirattan geçirilmesi gerektiği sonucuna varılarak yeniden tespit isteyip mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporu ile durumun belgelendirildiğini, bu aşamadan sonra masrafları müvekkili tarafından karşılanmak kaydıyla gerekli onarım yenileme ve tamiratları yaptırdığını, ihtara rağmen dava dışı bir kat malikinden gayrisinin ödemeleri gereken masraf miktarını ödemediklerini bu masrafların tutarı olan 4.989.000.000 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerle tespit evrakının incelenmesinde davacının, bağımsız bölümünde su sızması nedeniyle oluşan hasarın tespit ve giderilmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 7.4.2003 günlü bilirkişi raporunda hasarın tekrar oluşmaması için kiremitlerin aktarılması, çatı kenarı teras tecritlerinin yapılması gerekli ve yeterli görülmüş, çatı akıntısının giderilmesi için yeniden dizayn edilmesinin gerekli olmadığı bildirilmiştir. Bu doğrultuda onarıma başlayan davacı tarafın kiremit örtüsünü kaldırdığında çatıyı oluşturan ahşap iskeletin işlevini yerine getirecek durumda olmadığı, eski, kullanılmış tahta ve kalaslardan yapıldığından çürüdüğü görülmüş ve bu durumun saptanıp yenilenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesinden yeniden tespit ve keşif istenmiştir. Mahkemece yapılan tespit sonucu aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.6.2003 günlü raporda baca şapkalarının tamamının ısı değişkenliğinden ve ıslanıp kurumasından mütevellit çatlamış ve bir kısmının kırılmış olduğu buna bağlı olarak da baca şapkalarında kullanılan beton malzemesinin özelliğini yitirdiği, baca şapkalarının yeniden yapılması gerektiği, ışıklıktaki demir konstrüksiyon ve üzerindeki cam kaplamanın olağan koşullarda yenilenmesine lüzum olmadığı, çatı iskeletini teşkil eden ahşap kerestelerin daha önceki aşamalarda betonarme kalıbı ve iskele imalatında kullanılıp buralardan sökülmüş çıkmış vasıfta malzemeler oldukları ve çatı inşasına uygun bulunmadıkları belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrası tüm kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumak mecburiyetinde olduklarını hüküm altına almıştır. Bu olayda olduğu gibi acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının ana taşınmazın çatı ve müştemilatında ( ışıklık vs. ) yaptığı bütün onarım, yenileme ve tamiratların giderinin bilirkişiye hesaplattırılarak bu masrafın tümüne hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bir bölümünün tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 29.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Uzlaşma olanağınız yoksa yargı yoluna başvurarak tamir yapılmasını ve giderlerin paylaşılmasını temin edebilirsiniz.

 
Ben 5 katlı binanın en üst katında oturmaktayım. Bina dış cephe izolasyonu yapılmaktadır ancak çatı izolasyonu da yapılsın dediğimde apartman sakinleri bu duruma karşı çıkmaktadır. Çatı su izolasyonu yapıldığını(yapılıp yapılmadığını bilmiyorum kendileri öyle diyor)çatı akmadığından ısı yalıtımının yapılmayacağını söylemektedirler. En üst katı benim tercih ettiğimi ve aldığımı soğuk ise kendimin yaptırmam gerektiğini söylemektedirler. Çatı ortak kullanım olduğundan diğer kat maliklerinin de katılmaları lazım değil mi?

''(Değişik 4. fıkra: 5627 – 18.4.2007 / m.16) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. ''
KMK 42.madde gereği çatıda ısı yalıtımı için yukarıdaki yasal düzenleme gereği karar alınmalıdır.

 
Son katta oturuyorum. Damdan tam kenarlardan muhtemelen çatlak sebebiyle yağmur yağdığı zaman balkonuma ve odaya su akıtmaktadır. Bu durumda dam tamiratını kat maliki mi yoksa yönetici mi yaptırır?

KMK 4.madde düzenlemesine göre Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri,
Bina mutlak ortak alanı sayılmaktadır.
Bu alanların tamir giderleri ise kat malikleri kurulunca karar alınması şartı ile tüm kat maliklerince karşılanmalıdır.

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/3637,K. 2004/5197,T. 21.6.2004
• ÇATININ MİMARİ PROJEYE AYKIRI TAMİRİ ( Tüm Kat Maliklerinin Yazılı Rızası Alınmadan Yapılan Onarım Giderlerinin Diğer Kat Maliklerinden İstenemeyeceği )
• MİMARİ PROJEYE AYKIRI ÇATININ ONARIMI ( Tüm Kat Maliklerinin Yazılı Rızası Alınmadan Yapılan Çatının Onarım Giderlerinin Diğer Kat Maliklerinden İstenemeyeceği )
• KAT MALİKİNİN TÜM KAT MALİKLERİNİN RIZASINI ALMADAN YAPTIRDIĞI MİMARİ PROJEYE AYKIRI ÇATININ ONARIMI ( Onarım Giderlerinin Diğer Kat Maliklerinden İstenemeyeceği ) 634/m.19
ÖZET: Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin birinci fıkrasında ''kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikli korumaya mecburdurlar'' hükmüne yer verilmiştir. Yine aynı maddenin ikinci fıkrasının birinci cümlesinde de, kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz ifadesi yer almaktadır. Bu olgular ışığında, onaylı mimari projesine aykırı olarak ve tüm kat maliklerinin yazılı rızası alınmadan davacılar tarafından 23 yıl kadar önce bağımsız bölüm üzerine yapıldığı anlaşılan dava konusu çatının onarımı ve bunun gerektirdiği giderler diğer kat maliklerinden istenemeyeceği gibi yasal olmayan bu çatının bakımsızlığı nedeniyle akan sulardan dolayı dairede meydana gelen zarar bedeli de istenemez. Diğer bir anlatımla, davacıların kendilerinin yasaya aykırı eylemlerinden ve kendi kusurlarından kaynaklanan zarardan davalı kat malikleri sorumlu tutulamaz.

DAVA: Dava dilekçesinde çatının tamirine izin verilmesi ve alacak istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar bir kısım davalılar vekili Avukat M.E. K’nin temyizi üzerine yatırılan posta giderlerinin yetersiz kaldığının anlaşılması sonucu HUMK'nun 434. maddesi hükmü uyarınca tanınan 7 günlük süre içerisinde eksik giderin tamamlanması için yapılan meşruhatlı tebligata rağmen bu süre içerisinde gereği yerine getirilmediği gerekçesiyle temyiz talebinin reddi cihetine gidilmiş, bu hüküm davalılar İ.R.S. K.Ş.Ç. B.B. S.T. K.K. T.D. ve T.D. vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Bir kısım davalılar vekilinin bu temyiz dilekçesine eklediği belgelerden posta giderlerinin 7 günlük süre içerisinde Didim Sulh Hukuk Mahkemesi'ne verilen 19.03.2004 tarihli dilekçeye ekli posta puluyla karşılandığı ve böylece mahkemenin asıl kararının süresi içerisinde temyiz edildiği an1aşılmakla, mahkemenin temyiz isteminin reddine dair kararının kaldırılmasına karar verilip asıl kararın temyiz incelemesine geçildi.

Dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacılar vekili dava dilekçesinde teras katta bulunan ve mülkiyeti kendilerine ait olan 10 numaralı bağımsız bölümün üzerinde bulunan çatıda bugüne kadar bakım ve onarım yapılmaması nedeniyle tahtalarının çürüdüğünü, kiremitlerinin kırılıp eskidiğini, oluklarının açıldığını, bundan dolayı sızan sulardan dairesinde oluşan rutubet nedeniyle de duvarların, kapıların ve ahşap parke zeminin zarar gördüğünü ileri sürerek çatının onarımı için gerekli bedelin saptanıp yaptırmak üzere müvekkillerine yetki verilmesini, bu onarımın gerektirdiği gider ile çatının akması nedeniyle dairesinde oluşan zarardan dolayı 1.500.000.000.-TL’nin davalılardan tahsilini istemiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.


 
 
Yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi asıl ve ek raporlarında, teras katta bulunan dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümün onaylı mimari projesine göre üzeri açık teras olmasına karşın davacılar tarafından sonradan üzerine ahşap oturtma çatı yapıldığı, zamanla bu çatının yıpranması nedeniyle sızan sulardan dolayı davacının dairesinde 770.200.000.-TL tutarında zarar oluştuğu, çatının onarımının toplam 3.368.400.000.-TL masraf gerektirdiği, daire üzerindeki çatının kaldırılıp projesine uygun açık teras haline getirilmesi ve bu terasın yalıtımı halinde ise bu işin bedelinin toplam 4.385.300.000.- TL olduğu belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin birinci fıkrasında ''kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikli korumaya mecburdurlar'' hükmüne yer verilmiştir. Yine aynı maddenin ikinci fıkrasının birinci cümlesinde de, kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz ifadesi yer almaktadır. Bu olgular ışığında, onaylı mimari projesine aykırı olarak ve tüm kat maliklerinin yazılı rızası alınmadan davacılar tarafından 23 yıl kadar önce bağımsız bölüm üzerine yapıldığı anlaşılan dava konusu çatının onarımı ve bunun gerektirdiği giderler diğer kat maliklerinden istenemeyeceği gibi yasal olmayan bu çatının bakımsızlığı nedeniyle akan sulardan dolayı dairede meydana gelen zarar bedeli de istenemez. Diğer bir anlatımla, davacıların kendilerinin yasaya aykırı eylemlerinden ve kendi kusurlarından kaynaklanan zarardan davalı kat malikleri sorumlu tutulamaz. Ahşap çatının sökülüp kaldırılmasından sonra terasın yalıtımı ve bunun gerektirdiği giderlerin şartlar oluştuğu takdirde ayrı bir dava ile istenebileceği kuşkusuzdur.

Bu durum karşısında davanın reddi yerine bazı gerekçelerle kabulü doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, davalılar İ.R.S. K.Ş.Ç. B.B. S.T. K.K. T.D. ve T.D'nin temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.06.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi. Yukarıdaki karar da bilginize sunulmuştur.

 
Dairede en üst katta oturuyoruz. Çatının onarılması gerekiyor ama alttaki dükkân kendisini ilgilendirmediğini söylüyor bu konuda dava etme gibi bir durumum varmı.

Bina yönetim planınızda aksine hüküm yoksa yani dükkân sahipleri bazı bina giderlerinden muaf tutulmamışsa Kat Mülkiyeti Kanunu 4.madde gereği bina mutlak ortak alanı olan çatının tadilat giderlerine 20.madde gereği tüm kat malikleri kendi arsa payları oranında katılmak zorundadır.

KMK.20.madde

''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak
b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9) '', güçlendirme'' ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

 
20 daireli bir apartmanın çatı dairesinde oturuyorum. Defalarca yöneticilere söylediğimiz halde, karar defterine de çatı tamiratı yapılacaktır yazıldığı halde bir türlü yapılmıyor. Noterden ihtarname mi çekmeliyim?


Yönetici kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak zorundadır. Çatı tadilatı yönünde karar alınmış ise bu kararın gereğini yapması hususunda yöneticinizi yazılı ihtar yolu ile uyarmalısınız. Sonuç alamamanız halinde sulh hukuk mahkemesinde dava açarak hâkimin duruma müdahalesini talep edebilirsiniz.


Binanızın Yönetimi
Binanız için 3 aşama
Bina hizmetlerimiz
Danışmanlık Hizmeti

 ,YASALARA UYGUN HER ZAMAN DENETİME AÇIK ŞEFFAF VE EKONOMİK YÖNETİM İSTİYORSANIZ BİMEL YÖNETİM'LE TANIŞIN BİZİ ARAMAKTA VE FİYAT TEKLİFİMİZİ İSTEMEKTE TEREDDÜT ETMEYİN...

 
Anasayfa | Hakkımızda | Profesyonel Yönetim | Referanslar | İletişim
Bimel Yönetim ve Organizasyon © 2014
Tel:+90(216) 330 02 46 - Faks:+90(216) 337 21 72
Bahariye Cd. Süleyman Paşa Sk. Aybek İş Merkezi No:30/1 Kadıköy - İstanbul
Tasarım & Programlama .arenaWeb
Bu web sitesinde yer alan tüm içerikler ve hazırlatılan “Bina Yönetim Sistemi” uygulaması 5846 Sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu ve Türk Ceza Kanunu 243, 244 ve 246 maddeleri uyarınca yaptırımlara bağlanmıştır. Bir kısmının ya da tamamının izinsizkullanılması yasaktır.