Organizasyon Şeması
Hizmetlerimiz
Site Yönetimi
Hukuki Yönetim
Bütçe Yönetimi (Mali-İdari)
Güvenlik Yönetimi
Temizlik Yönetimi
Teknik Yönetim
Bahçe Bakım (Peysaj) Yönetimi
Diğer Hizmetlerimiz
Havuz Bakım Yönetimi
Kiralama Yönetimi
Konut Yönetimi
Sigorta Yönetimi
Sosyal Tesis Yönetimi
Enerji Yönetimi
Mevzuat
634 Sayılı Yeni K.M.K.
4857 Sayılı İş Kanunu
5188 Sayılı Özel Güvenlik Kanunu
Kimlik Bildirme Kanunu
Konut Kapıcıları Tüzüğü
Tebligat Kanunu
Yangın Yönetmeliği
Yapı Denetimi Hakkında Kanun
Zorunlu Deprem Sigortası K.H.K.
Sosyal Aktivitelerimiz
 

HAK ve YÜKÜMLÜLÜKLER HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

Site içerisindeki dairemi doktor muayenehanesi olarak kullanılmak üzere kiraya verebilir miyim?

Kat Mülkiyeti kanunu 24.madde yasak işler başlığı taşımakta olup, madde düzenlemesi şu şekildedir,
'' Ana gayrimenkulün kütükte mesken, işyeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz. Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile verecekleri kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine işlenir.''

Yargıtay uygulamalarında mesken nitelikli bağımsız bölümlerde büro nitelikli işyeri açılması için kat malikleri kurulunun iznine gerek bulunmamakta olup, büro aldığı eğitimle fikir üretip pazarlayan müstakil ve münferit olarak çalışan kişinin iş yeri olarak tanımlanmaktadır.
Aynı şekilde bağımsız bölümlerin doktor ve diş hekimleri tarafından muayenehane olarak kullanılmasında da istisnai bir uygulama kabul edilmiş olup, bunun için de kat maliklerinden izin alınmasına gerek bulunmamaktadır.

Ancak yönetim planında yer alan ve bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı cinsleri dışında kullanılmalarını tamamen yasaklayan bir hükmün veya bu hususta alınmış kat malikleri kurulu kararının varlığı halinde bürolarla ve muayenehanelerle ilgili bu istisnalar da geçersiz olacaktır.

''Yönetim planında dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı hükme bağlanmış olduğundan tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölüm doktor muayenehanesi olarak kullanılamaz.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 17.2.2003 Tarih, Esas 2002/11976 Karar 2003/1005 sayılı kararı.

 

Zemin katında ev sahibi olarak oturmaktayım. Dairemin altı tapuda ek. Depo olarak gözükmektedir. Mütahit ters dubleks olarak düşünmüş toprak sahibiyle mahkemelik olunca projeyi değiştirip, ek depoya çevirmiştim apt. giderlerini ve su borularını buradan sağlıksız bir şekilde geçirmiş. Devamlı tıkanıp benim daireye ve ek depoma zarar vermekte olup tüm koku ve dışkıları ben çekmekteyim, tıkanma oluyor ve bana vuruyor. bunada apt. sakinleri karışmak istememekte senin tapulu yerin demekteler ben apt. giderlerin ve su borularını düzenleyip sığınaktan veya ortak alanlardan geçilebiliri miyim? Boruları sağlıklı olarak düzeltebilir miyim? Apt. malikleri bunun için masrafa katılır mı ve binanın da iskânı mevcut olup yeni binadır.


KMK 19.madde gereği
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.''
Kat malikleri kurulundan karar almanız mümkün değilse Sulh Hukuk mahkemesine başvurarak yasal yollardan sorununuzu kalıcı olarak çözme hakkınız bulunmaktadır.

 

Binamızın son katında 2 daire var.2 Dairenin son kat olduğundan dolayı üstü açık büyükçe balkonları bulunmakta. Balkonlara girişler dairelerden olmakta. Kısaca Alt taraftaki komşu evine su sızdığı için' bina sakinlerinin bu balkonu tamir ettirmesini istiyor. Ama bina sakinlerimizde buranın binaya ait olmadığı 'daireyi kullanan kişilere ait olduğunu söylemekteler. Bu konuda anlaşamamazlık bulunmaktadır. Kısaca bu balkonu kimin tamir ettirmesi gerekmektedir.


Binanıza ait onaylı mimari projeyi ve tapu kayıtlarınızı temin ederek incelemeli ve sorunuzda bahsi geçen alanların ortak alan mı yoksa eklenti mi olduğunu tespit etmelisiniz. Ortak alan ise tamir giderlerini tüm malikler ortaklaşa karşılamalıdır.

 

 

 

Yeni bir dükkân aldım dükkânım apartmandan ayrı bir girişi var bina yönetimi dükkânın eski sahibinden aidat alıyormuş bizden de istedi biz vermek zorunda mıyız(Bu aidat, elektik, Su bina içi temizlik parası) yani bizim yararlanmadığımız bir hizmetin parası. Tam dükkânın yola bakan cephesinde sağ ön kısmında dükkânın önünü kısmen kapatan bir çam ağacı var bunu kesmek veya başka bir yere nakletmek istiyoruz bunu yapabilir miyiz?

 

Sitemizde bu konuda yanıtlanmış pek çok soru bulunmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu 20.madde düzenlemesine göre,
''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.''

Giriş ve Zemin katların ya da Dükkân sahiplerini asansör ve otomat, su gideri gibi bazı giderlerden muaf tutulmaları yasal olarak mümkün ise de bu hususta yönetim planında düzenleme olup olmadığına ya da kat malikleri kurulunca alınmış bir karar olup olmadığına bakmanız ve ona göre işlem yapmanız gerekmektedir. Bu yönde farklı bir düzenleme ya da alınmış bir karar yoksa yukarıdaki yasa maddesi gereği tüm bağımsız bölüm malikleri tüm bina giderlerine katılmak durumundadır.

Bina ortak alanı içerisinde bulunan ve bina ortak malı olan bir ağacı ise kat malikleri kurulu kararı olmaksızın kesemez, yerini değiştiremezsiniz.

 

Kiracı olduğum evde su saati buzlanmadan dolayı patladı. Su saatini kiracımı öder ev sahibimi


Kullanımdan kaynaklanan hasarları taraflar başka türlü anlaşmadıkça kullanan yani kiracı ödemelidir.


 

Site yönetimini şikâyet edebileceğimiz bir merci ya da herhangi bir kurum kuruluş varmı?


KMK 32.madde gereği
''Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.''
Kat malikleri kurulunda çözüm aramalısınız. Burada çözüm bulamamanız halinde ise Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.


 

Almış olduğum binanın altında sığınak bulunmaktadır. Şu anda yağmur yağdığında sığınak su ile doluyor. Bu sığınak yapılırken izolasyonu yapılması gerekiyor muydu? yani bu sığınağın kanunen dış cephe izolasyon ve benzeri önlemlerinin alınması gerekir miydi? Biz burayı satın aldık, şu anda hukuki yönden yapmamız gereken nedir.


KMK 19.madde
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''
gereği mahkeme kanalı ile tespit yaptırmalı ve binanın güvenliğinin korunması adına gerekli tadilat işlemlerini yaptırmalısınız.

 

Kapıcı dairesiyle birlikte 17 dairesi olan bir binanın dükkân kısmını kiralayıp iş yeri açtım. Bu işyerinin girişi bina girişinden ayrı ve bağımsız. Ayrıca ortak ısıtma sistemi dâhil değil. Ortak gider ödemiyorum. Bu durumda ben apartmana yönetici olmak için başvuruda bulunabilir miyim? Veya seçimde oy kullanabilir miyim? Seçme ve seçilme hakkına sahip değilsem, apartmanın yönetmeliği beni dükkân kararlarında etkiler mi?


Bina ile ortak girişi ya da bağlantısı olsun olmasın Tapu kayıtlarına göre o binada bağımsız bölüm olarak kayıtlanan tüm bağımsız bölüm sahipleri kat malikleri kurulunun doğal üyesidir. Kat malikleri kurulu toplantılarına katılabilir ve oy kullanabilirler.

 

1 senelik yeni bir binanın zemin katında oturuyorum. Daire ön yüzünden su sızıntısı almaya başladı duvarlar ve yerler ıslandı ve kabardı. Mütahitte bildirdim kendisinden kaynaklanmadığını söylüyor. Ben teslim ettim diyor sizin sorununuz diyor. Ev sigortalı. Ne yapmalıyım mütahit in bundan sorumluluğu var mıdır?


Bu konuda mahkeme kanalı ile tespit yaptırarak sorunun nedenini tespit etmeli ve yasal hakkınızı kime ve nasıl kullanacağınız belirlemelisiniz. İnşaat kusurları için müteahhide yönlenme hakkınız bulunabilir.

 

Binanın altında bulunan işyeri travestilere mesken olarak kiraya verilmiş ve burayı fuhuş yapmak amacıyla kullanıyorlar. İşyerinin mesken olarak kiraya verilmesinin yasak olduğuna dair kanun varmı


Kat Mülkiyeti Kanununda işyerlerinin mesken olarak kullanımı hususunda yasaklayıcı bir düzenleme bulunmamaktadır.
KMK 18.madde
''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.''
Düzenlemesine dayanarak Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınızı kullanabilir, kolluk kuvvetlerine şikâyette bulunabilirsiniz.



28 01 2004 yılında bir müteahhitten tapu senedi karşılığı bir karkas daire aldım ve parasını verdim. Apartman 5 katlı 13 daireli bir apartman ve diğer bağımsız hisse sahipleri de kimi karkas kimi anahtar teslimi anlaşarak dairelerini almış oldular. fakat inşaatı yapan müteahhit iflas etti ve apartmanın ortak kullanım alanları olan. Sığınak kapıcı dairesi asansör. Yangın merdiveni ve cevre düzenlemeleri yapmadan ortadan kayboldu ve müteahhidin tekrardan bu yarım kalan ortak kullanım alanlarını yapamayacağını bildirdi bunun üzerine apartman hak sahipleri toplandık sözlü karar alarak bu ortak kullanım alanlarını yapmaya başladık. Ve en önemlisi arsa payı bilgisi benim arsa payım apartmanın giriş katı olduğu için 91 m.kare diğer 12 hissi daire sahiplerinin ise 115 er. m.karedir ve yapılan bütün ortak harcamalarda benim arsa payım dikkate alınmadan para toplandı örneğin 115.m.kare daireye ne para düşerse ben den de aynı para alındı. Ve ben bu durumda benim dairem91m.kare neden benden sizin arsa payı kadar para alıyorsunuz dediğimde. Biz ne ödüyorsak sende ayısını ödeyeceksin dediler kanun öyle diyormuş. Ve bende. Böylece bütün ortak kullanım alanlarına onların dediği ve onların ödediği paraya eşit para ödedim. Ve bütün eksilerimizi tamamlayıp kat mülkiyeti yaptırdık. Ve 2005 yılında apartmana merkezi sistem kömürlü kalorifer yaptırmaya karar verdik ve herkes bağımsız bölümünün masrafını karşılayacak. Bu durum normal buna sözüm yok tabii ki yine ortak kalorifer kazanı. Baca ana sıcak su taşıyıcı boruları. Çatıya imsak kazanı. Ortak yapılacak dediler ve 13 daireye bölünecek ve öylede oldu yine benim dairemin 91m.kare oluşunu dikkate almadılar. Arsa payımın farklılığını görmediler önceki ortak alanlardaki harcamalarda olduğu gibi herkese eşit bölüştürdüler. Sıra yıllık yakacak kömür parasına geldi. Kömür parası da 115m.kare daire örneğim 600 dolar ödüyor bendende 600 dolar alınıyor ve bu durum 5 yıldır devam ediyor benim daire ile diğer daireler arasında 24 m.kare fark var benim dairem küçük. Geldiğimiz 2010 yılında bu haksızlık hala devam ediyor yine giriş katta oturdum 10 yıl sürece hiç kullanmadığım asansöre. Asansör bakım ve asansör arızası için para ödüyorum yukarıda bahsettiğim durumlarda benden haksız para aldıklarını öğrendim artık ne yapmalıyım.


Öncelikle bağlı olduğunuz Tapu dairesinden binanıza ait yönetim planını temin etmelisiniz. Bina yönetim planınızda bina ortak giderlerine katılım hususunda farklı bir paylaşım esası olup olmadığını incelemelisiniz.
Yönetim planında özel bir düzenleme yoksa KMK 20.madde gereği
''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9) '', güçlendirme'' ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.'' Yukarıdaki şekilde bina giderlerine katılmanız gerekmektedir.
Bina malikleri ile uzlaşma olanağınız yoksa Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınızı kullanmalısınız.



10 blokluk bir sitede gecikme faizi herkese uygulanmıyor ve genel kurul kararı 2 aidatını yatırmayan avukata verilmesi kararı var ama herkese uygulanmıyor ayrıca büyük bir ihale yapıldı her şey kanuni gibi gözüküyor ama şaibe var ne yapabilirim


Kat Malikleri Kurulu kararlarına karşı bir uygulama olduğuna dayanarak Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz.

 

5 katlı bir binada oturmaktayız, her kat maliki 1/5 hisseye sahip, çatı katında oturan kişi çatının bir bölümünü açarak son katı dublekse çevirdi. Böyle bir hakka sahip mi, bu şekilde de 1 yıldır kiraya verilen bu dairenin kira tutarında 1/5 hakkım olduğunu düşünüyorum doğrumu. Kaç yıl geçmeden dava açmalıyım, zamanaşımı varmı.


KMK 19.madde gereği bina mimari projesine aykırı tesis ve işlemler için kat maliklerinin beşte dördünün olurunun alınması şarttır. Aksi halde yapılan değişikliklerin eski hale getirilmesini teminen dava açabilir ve diğer hususları da taleplerinize ekleyebilirsiniz.

 

87 daireli bir sitenin yöneticisiyim. Sitemde merkezi sistem hotword ve türksat yayınlarını alan merkezi yayın sistemi var, bazı üyeler balkonlarına çanak anten kurarak digitürk veya başka ad altında yayınlar izlemek istiyorlar yasal olarak bu görüntü kirliliğini engelleyebilir miyim?


KMK
18.madde
''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.''

19.madde
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.''

Düzenlemelerine dayanarak ve konu hakkında yönetim planınızı da inceleyerek Sulh Hukuk mahkemesinde dava açabilir, Belediyeye şikâyette bulunabilirsiniz.



 

Apartmanın alt katları dükkân birahane var kapanması için nerelere başvurulacak 10 sene önce 6 kişinin izninle açılmış tüm 25 daire çıkmasını istiyor


KMK 24.madde
''Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.''
Hükmü ve bina yönetim planınızın konu ile ilgili düzenlemeleri gereği yasal hakkınızı kullanmalısınız.

 

5 katli bir apartmanda 10.dairede oturuyorum, tavanımız aktı ve mağdur durumdayız, yönetici bize kastı mı vardır bilinmez ama yaptırmıyor ve oyalıyor bizi adam getireceğim diyor getiriyor ama devamı gelmiyor.


''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.''
KMK 19.madde gereği Sulh Hukuk mahkemesinde tespit yaptırarak genel onarımı sağlamanız mümkündür.

 

140 daireden oluşan bir sitede oturmaktayım. Sitenin müteahhitleri arasındaki problemlerinden dolayı 40 daire üstünde ihtiyati tedbir kararı var. Site genel kurul toplantısı yapılacak ancak ihtiyati tedbirli dairelerin sahiplerinin genel kurul toplantısına kalıp katılamama konusunda tartışma yaşanmakta. Bu konu hakkında cevap verebilirseniz.


Bağımsız bölümler üzerinde haciz, tedbir gibi hukuki işlemlerin yürütülmekte olması kat malikleri kurulu toplantılarına katılmalarına engel teşkil etmez.

 

 

BİR APARTMANDA TÜM DAİRELER MESKEN OLARAK GÖRÜNMESİNE RAĞMEN 4 TANESİ UZUN ZAMANDIR İŞYERİ OLARAK KULLANILIYOR. SİZDE BAŞKA BİR DAİREYİ İŞ YERİ OLARAK KİRALADINIZ. VE BAŞKA BİR KAT MALİİKİ TÜM İŞYELERİNE KARŞI MESKENE DÖNÜŞTÜRÜLMELERİ İÇİN DAVA AÇTI. BÖYLE SONUÇLANMIŞ DAVA VARMI. APARTMANDA İŞYERİ YAPILAMAZ KARARI ALINMIŞSA VEYA BÖYLE BİR KARAR ALINMAMIŞSA SONUÇ DEĞİŞİR Mİ? BU KONUDA İSTİSNA İŞ YERLERİ VARMI. VAR İSE KARAR ÖRNEKLERİYLE BİLGİ VERİRMİSİNİZ?


Kat Mülkiyeti kanunu 24.madde yasak işler başlığı taşımakta olup, madde düzenlemesi şu şekildedir,
'' Ana gayrimenkulün kütükte mesken, işyeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz. Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile verecekleri kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine işlenir.''

Yargıtay uygulamalarında mesken nitelikli bağımsız bölümlerde büro nitelikli işyeri açılması için kat malikleri kurulunun iznine gerek bulunmamakta olup, büro aldığı eğitimle fikir üretip pazarlayan müstakil ve münferit olarak çalışan kişinin iş yeri olarak tanımlanmaktadır.
Aynı şekilde bağımsız bölümlerin doktor ve diş hekimleri tarafından muayenehane olarak kullanılmasında da istisnai bir uygulama kabul edilmiş olup, bunun için de kat maliklerinden izin alınmasına gerek bulunmamaktadır.

Ancak yönetim planında yer alan ve bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı cinsleri dışında kullanılmalarını tamamen yasaklayan bir hükmün veya bu hususta alınmış kat malikleri kurulu kararının varlığı halinde bürolarla ve muayenehanelerle ilgili bu istisnalar da geçersiz olacaktır.

''Yönetim planında dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı hükme bağlanmış olduğundan tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölüm doktor muayenehanesi olarak kullanılamaz.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 17.2.2003 Tarih, Esas 2002/11976 Karar 2003/1005 sayılı kararı.

''Mesken nitelikli bağımsız bölümün kat maliklerinden izin alınmadan avukatlık bürosu olarak kullanılabilmesi için bu hususta yönetim planında yasaklayıcı bir hükmün bulunmaması gerekir.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 24.12.2001 Tarih, Esas 2001/10760 Karar 2001/11661 sayılı kararı.

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/9827,K. 2008/10977,T. 27.10.2008
• PROJEYE AYKIRILIKLARIN GİDERİLMESİ ( Bağımsız Bölümlerin Tapu Kütüğünde Mesken Olarak Kayıtlı Olması - Dosya Kapsamından Bu Bölümlerin İşyeri Niteliği Taşıyan Dershane Olarak Kullanıldıkları Böyle Bir Kullanım İçin Tüm Kat Maliklerinin Oybirliğini Zaruri Kıldığı )
• BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN TAPU KÜTÜĞÜNDE MESKEN OLARAK KAYITLI OLMASI ( Dosya Kapsamından Bu Bölümlerin İşyeri Niteliği Taşıyan Dershane Olarak Kullanıldıkları Böyle Bir Kullanım İçin Tüm Kat Maliklerinin Oybirliğini Zaruri Kıldığı )
• KAT MALİKLERİN OYBİRLİĞİ ( Bağımsız Bölümlerin Tapu Kütüğünde Mesken Olarak Kayıtlı Olması - Bu Bölümlerin İşyeri Niteliği Taşıyan Dershane Olarak Kullanıldıkları Böyle Bir Kullanım İçin Tüm Kat Maliklerinin Oybirliğini Zaruri Kıldığı )
• MESKEN NİTELİĞİNDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜM ( Davacının İşyeri Olarak Kullandırması Onun Davalı Kat Malikleri Hakkında Böyle Bir Davayı Açma Hakkını Ortadan Kaldırmadığı ve Kötü niyetli Olarak Nitelendirilemeyeceği - Projeye Aykırılığın Giderilmesi )
• MİMARİ PROJEYE AYKIRILIK ( Var İse Bunların Neler Olduğunun Saptanıp Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. Maddesi Hükmü Çerçevesinde Değerlendirilmesi Gerektiği ) 634/m.19,24
ÖZET: Dava dilekçesinde dershane olarak kullanılan bağımsız bölümlerin mesken olan eski haline dönüştürülmesi ve projeye aykırılıkların projeye uygun hale getirilmesi istenilmiştir. Dava konusu edilen bağımsız bölümlerin tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı bulundukları, dosya kapsamından bu bölümlerin işyeri niteliği taşıyan dershane olarak kullanıldıkları, böyle bir kullanım için tüm kat maliklerinin oybirliğini taşıyan herhangi bir karar bulunmadığı gibi yönetim planında böyle bir kullanıma izin verilmediği anlaşılmaktadır. Davacının da mesken niteliğindeki bağımsız bölümünü işyeri olarak kullandırması onun davalı kat malikleri hakkında böyle bir davayı açma hakkını ortadan kaldırmaz ve kötü niyetli olarak nitelendirilemez. Bu bağlamda davada ayrıca mimari projeye aykırı değişikliklerin de projesine uygun hale getirilmesi istenildiğine göre, yerinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak projeye aykırılıklar var ise bunların neler olduğunun saptanıp Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesi hükmü çerçevesinde değerlendirilmesi ve oluşacak sonuç doğrultusunda hüküm kurulması gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde dershane olarak kullanılan bağımsız bölümlerin mesken olan eski haline dönüştürülmesi ve projeye aykırılıkların projeye uygun hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup, gereği düşünüldü:

KARAR: Davada, tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan 3, 5, 7 ve 9 nolu bağımsız bölümlerin işyeri ( dershane ) olarak kullanıldıkları ileri sürülerek bu bağımsız bölümlerin meskene dönüştürülmesi ve projeye aykırı değişikliklerin projesine uygun duruma getirilmesi istenilmiştir.


 

 

 

 

 

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesi hükmüne göre ana taşınmazın kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde işyeri açılabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla olanaklıdır. Yine aynı Yasa'nın 19. maddesinin ( 5711 sayılı Yasa'yla değişik ) ikinci fıkrası hükmüne göre de kat maliklerinden biri tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Somut olayda dava konusu edilen bağımsız bölümlerin tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı bulundukları, dosya kapsamından bu bölümlerin işyeri niteliği taşıyan dershane olarak kullanıldıkları, böyle bir kullanım için tüm kat maliklerinin oybirliğini taşıyan herhangi bir karar bulunmadığı gibi yönetim planının 19. maddesinin ( f ) bendinde böyle bir kullanıma izin verilmediği anlaşılmaktadır. Davacının da mesken niteliğindeki bağımsız bölümünü işyeri olarak kullandırması onun davalı kat malikleri hakkında böyle bir davayı açma hakkını ortadan kaldırmaz ve kötü niyetli olarak nitelendirilemez. Açıklanan tüm bu nedenler göz önünde tutularak hüküm kurulması, bu bağlamda davada ayrıca mimari projeye aykırı değişikliklerin de projesine uygun hale getirilmesi istenildiğine göre, yerinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak projeye aykırılıklar var ise bunların neler olduğunun saptanıp Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesi hükmü çerçevesinde değerlendirilmesi ve oluşacak sonuç doğrultusunda hüküm kurulması gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle eksik inceleme ve yetersiz araştırma sonucu davanın reddine karar verilmiş olması,

Bundan ayrı geri çevirme karan üzerine getirtilen tapu kaydından kat maliki oldukları anlaşılan Türk Eğitim Vakfı ile 9 nolu bağımsız bölüm maliki Erol'un da davaya dâhil edilmeleri gerektiğinin düşünülmemesi,

Doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazın bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.10.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.


T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/10502,K. 2002/10286,T. 24.10.2002
• ESKİ HALE GETİRME DAVASI ( Tapuda Mesken Olarak Kayıtlı Bağımsız Bölümün İşyeri Olarak Kullanılması Nedeniyle )
• BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI ( Tapuda Mesken Olarak Kayıtlı Bağımsız Bölümün Ticari Bir Faaliyet için Kullanılabilmesinin Kat Malikleri Kurulunun Oybirliği ile Vereceği Kararla Mümkün Olması )
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARI ( Mesken Nitelikli Bağımsız Bölümün Ticari Bir Faaliyet için Kullanılabilmesinin Kat Malikleri Kurulunun Oybirliği ile Vereceği Kararla Mümkün Olması )
• İŞYERİNİN NİTELİĞİ ( Mesken Nitelikli Bağımsız Bölümlerin Belli Meslek Mensuplarının Münferit Çalışmaları Hariç Olmak Üzere Bir Ticari Faaliyet için Kullanılmasının Bütün Kat Maliklerinin Muvafakatinin Gerekmesi ) 634/m.16,24
ÖZET: Mesken nitelikle bağımsız bölümlerin belli meslek mensuplarının münferit çalışmalarıyla bu mesleklerini icra ettiği doktor muayenehanesi, avukat yazıhanesi, mühendis çizim bürosu gibi işlerde kullanılmasının kat malikleri kurulunun oybirliği ile verilmiş bir kararı olmadan da mümkün olabileceği kabul edilmekte ise de bunlar dışında ki bir ticari faaliyet için irtibat bürosu olarak dahi kullanılması işyeri nitelikli kullanım olarak nitelendirilmekte ve meskende bu işlemin görülebilmesi için bütün kat maliklerinin muvafakati aranmaktadır.

DAVA: Dava dilekçesinde eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dava, tapuda mesken olarak davalılardan Aysel adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümün diğer davalıya kiraya verilip kat maliklerinin oybirliği ile verilmiş kararı olmadığı halde işyeri olarak kullanıldığı ileri sürülerek bu yerin meskene dönüştürülmesi, olmadığı takdirde kiracının tahliyesine karar verilmesi istemine ilişkindir.

Mahallinde yaptırılan inceleme sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda, ayrıntılı bir tespit ve açıklamaya yer verilmeden bu yerin büro olarak kullanıldığı bildirilmiştir.

Davacı tanıkları, dava konusu bağımsız bölümün davalı kiracı tarafından düğün, nişan, davet, organizasyon yeri olarak kullanıldığı, bunun için eşyaların ( kumaş, biblo, süs malzemeleri, maketler vs ) zaman zaman kamyon ve minibüslerle getirilip götürüldüğü, hamalların sürekli girip çıkması ve bu yere dışarıdan yemek getirilmesi nedeniyle apartman sakinlerine rahatsızlık verildiğini davalı tanıkları da, eşya giriş çıkışı söz konusu olmadan dava konusu yerin düğün, nişan, davet organizasyon bürosu olarak kullanıldığını beyan etmişlerdir.

Bilirkişi raporu yeterli bilgi içermemekte ise de, tanıkların bu anlatımları, davaya konu bağımsız bölümün düğün, nişan, toplantı, sergi vb. faaliyetlere yönelik organizasyon işinin yürütülmesi amacıyla kullanılmakta olduğu izlenimini vermektedir.

Yargıtay uygulamalarında mesken nitelikle bağımsız bölümlerin belli meslek mensuplarının münferit çalışmalarıyla bu mesleklerini icra ettiği doktor muayenehanesi, avukat yazıhanesi, mühendis çizim bürosu gibi işlerde kullanılmasının kat malikleri kurulunun oybirliği ile verilmiş bir kararı olmadan da mümkün olabileceği kabul edilmekte ise de bunlar dışında ki bir ticari faaliyet için irtibat bürosu olarak dahi kullanılması işyeri nitelikli kullanım olarak nitelendirilmekte ve meskende bu işlemin görülebilmesi için bütün kat maliklerinin muvafakati aranmaktadır.

Mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar esas alınarak temini mümkün olduğu takdirde davalılar arasındaki kira sözleşmesinin getirtilip, Ticaret Sicil Müdürlüğünden davalı kiracının kayıtlı olup olmadığının, kayıtlı ise işinin ne olduğunun ve işyeri adresinin resen sorulup, alınacak bilgi de göz önünde tutulmak suretiyle varılacak sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.10.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.



15 daire 3 dükkândan oluşan bir apartmanımız var. Yönetimi yeni oluşturduk. Asansör bakımı için abonelik elektrik aboneliği vb apartman içerisinde eksiklerimiz var. Çoğunluğu sağlayıp bazı kararlar aldık aidat belirledik. Ancak müteait karar alamazsınız benim oy hakkım fazla toplantıya katılmadım diyor.15 dairenin 5 i mütehatin ayrıca 3 dükkânda onun. Toplantıda 15 dairenin 10 u hazır bulundu. Bizim karar almamız için dükkânlarında oy hk varmı. Dükkânların apartmanla bir bağlantısı yok girişleri dışarıdan asansör. Otomatik kapıcı gibi şeylerden yararlanmıyorlar. Ancak birçok eksiğimiz mütehatitten kaynaklanmasına rağmen ne yapıyor nede oluşturulan yönetimin kararlarına uyacağını söylüyor. Bu durumda ne yapabiliriz dükkânları da yönetime katacak mıyız?


Dükkânlarda tapu kaydınızda bağımsız bölüm olarak yer aldıklarından kat maliki olarak toplantılara katılma hakkına sahiptirler.
18 daire üzerinden hesaplama yapmalı ve yönetici seçimi denetçi seçimi gibi yasanın özel oy oranlarına bağladığı kararlar dışındaki kararları toplantıya katılanların oy çokluğu ile almalısınız.

 

 

2007 ve 2008 yıllarında dairemde oturan kiracım 2008 sonunda emlakcıya anahtarı bırakarak dairemi terk etmiştir. Uğraşlarıma rağmen kendisine ulaşamadım. Apartman yönetimine 3 aylık kapıcı giderleri ve 3 aylık da yakıt gideri ödememiştir. Yönetim giden kiracımın bu borçlarını şimdi benden talep ediyor. Ödemem gerekiyor mu?

 

Kat Mülkiyeti Kanunu, 20.madde gereği,
''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.''

22.madde gereği ise,
''Kat malikinin, 20 ncı madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.''

Bu iki yasal düzenleme gereği ana taşınmazın giderlerinden esasen kat maliki sorumlu olmakla birlikte bağımsız bölümü fiilen kullanan da bu masraflardan kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu bulunmaktadırlar.
Bina yöneticisi ödenmeyen apartman giderlerini ister kat maliki ister bağımsız bölümü fiilen kullanan ve isterse her ikisinden de talep etme hakkına yasal olarak sahiptir.
Kat maliki ile kiracı aralarındaki kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde bu giderlerin paylaşımını yapabilirler. Kat maliki ve kiracıların arasındaki bu paylaşım bina yönetimini bağlamaz.

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 30.3.2006 Tarih, Esas 2006/1820 Karar 2006/2566 sayılı kararına göre
''Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerinden her kat malikinin arsa payı oranında sorumlu olması sebebiyle, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka sebebe dayanarak devamlı olarak yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür. Davacı kat malikinin, davalı kiracıdan kiralamış olduğu bağımsız bölüme ait ortak gider ve aidat borcunun gecikme faiziyle tahsilini talep ettiği davada, mahkemece, davalı kiracının kiraladığı bağımsız bölümde oturmasına dayanak teşkil eden yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olup olmadığı araştırılmalı, varsa yazılı sözleşme ve diğer belgeler getirtilerek davalının aylık veya daha uzun süreli toptan ödeme yapıp yapmadığı incelenmeli, kiracının borçtan kira oranında sorumlu tutulacağı göz önüne alınarak belirlenen kira miktarının ödeme zamanı bakımından sınırını aşmamak kaydıyla tüm borcun tahsiline karar verilmelidir. '

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 27.1.2003 Tarih, Esas 2002/11525 Karar 2003/393 sayılı kararına göre ise
''Ortak gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri, ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine isterse onun bağımsız bölümünden sürekli şekilde yararlanan kişiye veya her ikisine karşı icra takibi yapabilir veya dava açabilir.'' Kiracı taşınmazı tahliye etmiş ise artık sadece ev sahibine takip yönlendirilecektir.

 

 

 

 

En üst kata yeni taşınan malik, dairesinde yaptırmış olduğu tadilatlar sonucu alttaki dairenin pis su borusu zedelenmiştir. Usta çağrıldı yaptırıldı ancak usta bu borunun apartmanın ortak borusu olduğunu söyledi. Bunun üzerine yönetici olarak her malikten payına düşe masrafı topladım. Ancak bu yaptığım doğru mu oldu bilmiyorum. Yani yeni taşınan malikin yaptırdığı tadilat nedeniyle apartmanın ortak su borusu zedelendiğinde parasını tüm maliklerden mi yoksa tadilat yaptırıp zarara neden olan malikten mi alacam? Kanunen bir madde var mı?


KMK 19.madde
''Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur'' gereği kusuru olan kat malikinin bu zararı karşılaması gerekmektedir.

 

1,5 yıl önce şu anda ikamet ettiğim evi satın aldım. Aldığım günden bu yana hayretler içerisinde kaldığım bir sürü olaylar yaşadım. Beni şu anda en çok rahatsız eden olay Esasında başka bir kurumda çalışan SSK sı oradan olan ve kapıcı dairesinde kiracı akdi ile sadece taşındığı yıl apt. sakinlerinin kararlarıyla ve kira sözleşmesi ile oturan ve kira vermeden, karşılığında apt. temizliği, servisi yapan kapıcımızın daireme çok yakın olmasından dolayı inanılmaz gürültü yapması apt. içerisinde bağırarak saat kavramı olmadan uykudan bile uyanmamıza neden olan öyle ki gece 10 gibi temizliğe kalkışması apt. oturanların çoğunun yaşlı olması benim için dezavantaj:(ve her türlü gürültülerine maruz kalmamıza rağmen olanlara sadece seyirci kalan yöneticinin duyarsızlığı:(bu arada giriş altı olduğu için yöneticinin büyük gürültü ile kapanan kapıyı bile yaptırmaması onu bırakın topuk seslerini kesmek için rica ettiğimiz yere halı döşetme işlerine vs... aldırış etmemesi beni gerçekten çileden çıkartıyor. Yöneticiye toplantı yapmasını söylüyorum yapmıyor taşınalı 1,5 yıl oldu hala toplantıda yok bu konuyla ilgili neler yapabilirim


Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak yöneticinin yıllık olağan toplantıları düzenlemesini talep edebilir, ayrıca gürültü ve diğer rahatsızlık konuları için de KMK 18.maddesine dayanarak,
''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.''
Dava açma hakkınızı kullanabilir, Belediye ilgili birimlerine şikâyette bulunabilirsiniz.
Bu arada bina hizmetlerinizi gören kişi yasalar önünde kapıcı sayılmakta kira karşılığı hizmet vermesi durumu değiştirmemektedir Bu kişinin çalışma bakanlığına şikâyeti halinde kat malikleri olarak yüklü miktarda para cezası ödemek durumunda kalırsınız. Kat maliki olarak bu şikâyeti sizinde yapma hakkınız bulunmaktadır.
Kapıcı sayılan bu kişi ile başka yerde çalışması sizinde sigorta işlemleri yapmanıza engel teşkil etmeyeceğinden iş sözleşmesi yapmanız ve SGS işlemlerini ikmal etmeniz gerekmektedir.


 

Ben 6 Daireli bir binada oturuyorum. Benim oturduğum daire babamın. Binada abımın ve kardeşimin de dairesi var. Daireler kirada. Babamın dairesinde senede 4 ay oturuyorum. Binada insanlar çok saygısız. Halı çırpıyorlar. Balkon yıkıyorlar. Yediklerini, içtiklerin bahçeye ve balkonlara atıyorlar. Merdivenler yıkandıktan sonra katıma bir şeyler atılıyor. Ayrıca, binanın altında 4 tane büyük oda var. Binadaki 3 daire sahibi daire başına odalarını aldılar. Bu odaları kullanırken de Pencereleri açıyorlar. Giriş katta bizim daire var: Doğal gazlı olduğu için hem ısınmıyor, hem de daire küflendi ve parkelerim nemden zarar gördü.6. katta oturan daire sahibi beni sık sık rahatsız ediyor. Aynı zamanda 5. katta oturan da. Eğer apartmandaki giderlere katılmazsan seni mahkemeye veririz diye. Ben de eğer apartmanda oturmayı öğrenirseniz ve de giriş katın zarar görmemesi için alttaki odaların tavanına yalıtım yaptırırsanız, harcamalara katılırım diyorum. Üstelik apartmanda 1,2 ve benim oturduğum 3. daire asansör parası ödemiyoruz. Geriye kalan 3 daire kullanıyor. Benim katımda da otomat yanmıyor. Bunları ödemem gerekiyor mu? Binada ailemize ait 3 daire var ancak aşağıda bize düşen bir oda var. Onlar bizim hakkımız olan odaları kullanmıyorlar mı? Bir de balkondan asma geçiyor. Onu da istemiyorum. Ancak dinlemiyorlar. Artık binada hiçbir şeyi ödemeyeceğimi söyledim. Çünkü benim isteklerim hiç dikkate alınmıyor. Ayrıca binanın altından sık sık kanalizasyon taşıyor ve oradaki deliği kapatmak istiyorlar, ben masraflara katılmadığım için. Bu durumda da giriş kattaki bizim daire zarar görebilir. Alttaki odaları onlar kullanıyorlar, oranın temizliğinin de onlara ait olması gerekmez mi? Kısacası, istedikleri yeri istedikler gibi kullanıyorlar. Kızdıkları zaman binanın dış kapısını çarparak da bize ve kiracılarımıza zarar vermeye çalışıyorlar. Ailemizin dairesi 3,diğerlerinki de 3.Harcamalara katılmadığım için bu durumda beni mahkemeye verirlerse kazanırlar mı?


Binanıza ait mimari proje ve yönetim planınızı temin etmeli ve inceleyerek ortak alanları, bağımsız bölümlere ait eklentileri ve kullanım esaslarını tespit etmelisiniz. Bunlara aykırı kullanım söz konusu ise sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.
Ancak aksaklıkların ve haksızlıkların bulunması sizi aidat ödeme yükümlülüğünden muaf kılmaz. Hakkınızda icra işlemi başlatılabilir.

 

 

28 daireli bir apartmanın yöneticisiyim. Kat Maliklerinden bir tanesi yönetime danışmadan, kendi balkonundan apartmanın pimaş borusuna doğru yaklaşık 2,5–3 metrelik bir pimaş boru çekmiştir. Bu işlemi yaparken alt katındaki komşusunun bir kaç tane fayansına da zarar vermiştir. Alt kattaki komşusu bu durumdan şikâyetçi olduğunu apartman yönetimine bildirmiştir. Konunun çözümü için hangi kuruma başvurmak gerekir ve bu başvuruyu mağdur olan alt kat komşusu mu yoksa apartman yöneticisi mi yapmak zorundadır?


Mimari projeye aykırı işlemler hususunda kat malikleri kurulu yönetimi dava açmak hususunda yetkilendirmiş ise yönetici olarak yasal işlem yapma hakkınız bulunmaktadır. Bu yönde yetki verilmemiş ise zarara uğrayan kat maliki bireysel dava açma hakkını kullanmalıdır.

 

Sitede komşum görüş alanımı kapatacak şekilde balkonunu kapatmaktadır bu durumda ne yapılabilir


KMK 19.madde gereği mimari projeye aykırı işlemler için kat maliklerinin beşte dördünün olurunun alınması gerekmektedir. Ayrıca konu hakkında bina yönetim planınızı da incelemeniz uygun olacaktır.
Bu düzenlemelere aykırı bir tesis söz konusu ise Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.

 

Apartman 6 katlı evin 2.katında çift bloktan oluşan düğün salonu var ve rahatsız oluyoruz acaba bu düğün salonuna neden izin verilmiş apartman içine hem de bodrumda değil 2.katında biz şikâyette edemiyoruz çünkü apartman düğün salonu sahibinin ne yapabiliriz?


KMK 24.madde
''Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.''
Gereği bağımsız bölümün tapudaki cinsini ( işyeri, mesken )tespit etmeli ve buna aykırı kullanım söz konusu ise Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak ( malik ve kiracı hakkında ) tahliye talep etmelisiniz.




10 hanelik bir apartmanda oturuyorum. Evimiz apartmandan girince iki kat aşağıda ve bahçeye bakıyor. Bahçeye inebilmek için balkondan küçük bir merdiven yaptırdık. Merdiven çok rahat seyyar hale getirilebilir. Çok basit demir çubuklardan yapıldı. Merdiveni yapmadan önce yöneticimiz bir aksam ben de bu tarafta otursam ben de yaptırırdım merdiven dediği için biz de başka insanlara danışma gereği duymadık. Sonra yaslı ve huysuz yöneticimiz merdivenden herkes rahatsız diyerek bize şikâyette bulundu. Ancak rahatsız olan başka kimse yok. Hatta başka insanların farkında olduklarını bile sanmıyorum merdivenin varlığından. Kendisi pes etmeyerek önce belediyeye şikâyette bulundu. Belediyeden gelip incelediler biz sadece rapor tutabiliriz herhangi bir şey yapamayız dediler. Bize de evin başka çıkısı olmadığı için deprem ve yangın anında kaçabilme noktası olduğu için merdivenin gayet normal olduğunu söyleyip gittiler. Bundan da pes etmeyen yaşlı ve huysuz yöneticimiz önümüzdeki apartman kurulunda insanların onayını alarak dava açmaya hazırlanıyor. Buna göre,
1. Merdiveni seyyar hale getirirsem seyyar hali ile suç teşkil eder mi?
2. Apartmandan kaç kişinin onayını alması gerekir?
3. Avukat tutarlarsa bunu apartmanın parası ile mi yapacaklar?
4. Evimin konumu gereği yangın ve depremden kaçış noktası olarak merdiven yapmam yasal mıdır?
5. Evin orijinalinin çok daha farklı olduğunu öğrendik. Eğer dava açılırsa sadece merdiven değil bütün ev mi incelenir?
6. Eğer dava açılırsa sadece bizim ev değil bütün apartman mı incelenir? (Hemen hemen bütün dairelerin dış cepheleri sonradan değiştirilmiş)
7-Bir konu da apartman yöneticisinin doğalgaz ücreti ödemediğini gördüm. Bu yasal mıdır?
8-Ayrıca doğalgaz ücretini metrekareye bölerek paylaştırıyorlar. Bu doğru mudur?



KMK 19.madde gereği bina mimari projesine aykırı değişiklik ve tesisler için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oluru alınmalıdır. Yönetici bu tip konularda kat malikleri kurulunca açıkça yetkili kılınmışsa bina adına dava açabilir ve dava giderlerini bina gelirlerinden karşılar. Açılacak dava hangi konuda açılmış ise mahkeme o konuda karar verecektir.
Yönetici kat malikleri kurulundan yetki almamış ise ancak malik sıfatı ile kendi olanakları ile dava açma hakkını kullanabilir.

 

 

 

 

Üst katta bulunan ortak kullanım deposunda 8–9 nolu dairelerin kullanmadığı eşyaları bulunmakta ancak yönetim 7 nolu dairede oturan şahsıma yasaklamaktadır. Herkesin çatıda anteni bulunurken benim anten takmama izin verilmemektedir. Akan çatıyı kendi imkânlarımla yaptırarak kat maliklerine dava açtım. Ancak bütün sorumluluk yöneticiden kaynaklandığı için yöneticiye yasal olarak yukarıdaki nedenlerden dolayı ne yapabilirim.


Taleplerinizi ve şikâyetlerinizi yönetime yazılı olarak iletmelisiniz, sonuç alamamanız halinde Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.

 

Apartmanımız 9 katlı. Giriş katın altında kapalı otopark var. Yönetici giriş katında oturuyor. Giriş katıda diğer katlar gibi 4 daireli. Giriş dairelerinin zeminleri izolasyonlu olmasına rağmen yönetici soğuk oluyor diye bu daireleri, diğer daire maliklerinin rızası olmadan alttan mantolama yaptırdı. Yapılan gideri tüm apartman dairelerinden almak istiyor. Giriş katının zeminine yapılan bu gideri diğer katlardaki daireler katılacak mı ayrıca apartmanın yanında yine kat maliklerinin rızası dışında bahçe sulamasında kullanmak için su kuyusu çalışması yaptırdı. Ancak kuyu suyu çok derin olduğu için yetkili mercilerden izin alamadı şimdi bu kuyuya yapılan masrafı da her kat malikinden almak istiyor bu masrafı ödememiz gerekiyor mu?


Yönetici kat malikleri kurulu kararı olmaksızın bu işlemler için yetki kullanamayacağından yapılan işin giderlerine katılma zorunluluğunuz bulunmayacaktır. Bu konuda yasal itiraz hakkınızı kullanmalısınız.

 

36 daireli bir blokta oturuyorum ve alınan kömür paralarının faturasını göstermiyorlar ve 2 senedir toplantı yapılmıyor bu konuda şikâyetimi hangi resmi kuruma edebilirim.


Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.

 

Apartmanda oturmaktayım. Bu binada kopek besliyorlar haliyle havlıyor. Kopekle ilgili 1995 yılında almış olduğumuz karara göre yasaklandı. Ama yeni seçilen yönetici dava açmam için çoğunluğu sağlayarak bir toplantı yapmak istedi ama salt çoğunluk sağlanamadı. Bizim 1995 yılında alınan kural hala uygulanan kurallar içinde ama yönetici hala uygulamıyor. Ne yapmamız lazım.

 

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/4963,K. 2008/8075,T. 7.7.2008
• BAĞIMSIZ BÖLÜMDE HAYVAN BESLEME ( Rahatsızlık Verdiği Saptanan Köpeğin Uzaklaştırılması Gerektiği )
• BAĞIMSIZ BÖLÜMDE RAHATSIZLIK VERME ( Köpeğin Komşu Bağımsız Bölümde Oturan Davacının Kızını Isırmış Olması - Köpeğin Uzaklaştırılması Gerektiği )
• KOMŞUYU ISIRAN KÖPEK ( Davalının Bağımsız Bölümünde Beslediği Köpeğin Binadan Uzaklaştırılması Gerektiği )
• RAHATSIZ EDEN HAYVANIN UZAKLAŞTIRILMASI ( Köpeğin Komşu Bağımsız Bölümde Oturan Davacının Kızını Isırmış Olması - Köpeğin Uzaklaştırılması Gerektiği ) 634/m.18
ÖZET: Davada davalının bağımsız bölümünde beslediği köpeğin binadan uzaklaştırılması istenilmiştir. Ana taşınmazda ve bağımsız bölümlerde köpek beslenmesini yasaklayan herhangi bir hüküm olmaması rahatsızlık verdiği saptanan köpeğin uzaklaştırılmasına engel oluşturmaz. Dava konusu edilen köpeğin komşu bağımsız bölümde oturan davacının kızını ısırmış sözü edilen 18. madde kapsamında rahatsız etme anlamını taşıdığı gözetilerek bu köpeğin barındırıldığı bağımız bölümden ve bu bölümün yer aldığı ana taşınmazdan uzaklaştırılmasına hükmedilmesi gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde davalının bağımsız bölümünde beslediği köpeğin binadan uzaklaştırılması istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının bağımsız bölümünde barındırdığı köpeğin, aynı katta bağımsız bölüm maliki olan müvekkilinin kızını ısırdığını ve benzeri rahatsızlıklar verdiğini ileri sürerek bu köpeğin davalı tarafından bağımsız bölümünden ve ana yapıdan uzaklaştırılmasını istemiştir.

Mahkemece dinlenen tanık anlatımlarına dayanılarak köpeğin davacının kızını ısırmasından başka rahatsızlık vermediği ve yönetim planında da bağımsız bölümlerde köpek beslenmesini yasaklayan bir hüküm bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri bağımsız bölümlerini ve eklentileri ile ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerine ilişkin hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir biçimde sürekli olarak yararlananlara da uygulanır.

Somut olayda davalının oturduğu bağımsız bölümde barındırdığı köpeğin davacının kızını ısırdığı konusunda uyuşmazlık olmadığı gibi bu olgu mahkemece de kabul edilmiş bulunmaktadır. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre ana taşınmazda ve bağımsız bölümlerde köpek beslenmesini yasaklayan herhangi bir hüküm olmaması rahatsızlık verdiği saptanan köpeğin uzaklaştırılmasına engel oluşturmaz. Dava konusu edilen köpeğin komşu bağımsız bölümde oturan davacının kızını ısırmış olması yukarıda sözü edilen 18. madde kapsamında rahatsız etme anlamını taşıdığı gözetilerek bu köpeğin barındırıldığı bağımız bölümden ve bu bölümün yer aldığı ana taşınmazdan uzaklaştırılmasına hükmedilmesi gerekirken yerinde görülmeyen gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.


SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 07.07.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar sorunuza yanıt niteliği taşımakta olup Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.

 


5 katlı bir binanın 1nci katında kiracı olarak oturmaktayım.1nci sorum apartmanda 6 araçlık park yeri var. Ben binaya taşınmadan bina sakinleri kendi aralarında anlaşarak isme özel park yerlerini ayırmışlar. banada herkes anlaştı siz aracınızı dışarı park edin dediler. Yöneticinin böyle bir yaptırımı olabilir mi?
2. benim dairem diğer dairelerin yarısı genişliğinde. Aidat ödemelerinde kmk 20 b. ye göre daha az aidat vermek istesem yasalara uygun olur mu? 3.aracımı dışarı park edip buna karşılık aidat ödememe durumu olabilir mi, olursa bunu yönetimle mi anlaşmam gerekiyor?
 


KMK 16.madde
''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''
Gereği bina yönetim planınızı ortak alanların kullanımı ile ilgili olarak incelemeniz yararlı olacaktır.

Yine yönetim planınızda gider paylaşımı özel bir hükme bağlanmamışsa KMK 20.madde gereği
''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9) '', güçlendirme'' ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.''giderlere katılmanız gerekecektir.

Otoparkı kullanmamanız Aidat ödememe hakkı vermeyecektir.


 

6 katlı binanın alt katta kuaförüm bir üst katı aldık içerden merdivenle mesken olan evi kendi dükkânımızdan merdivenle çıkarak gelinlik artı depo yapmak istiyoruz apartmandan 30 haneden 22 imza aldık diğerleri izin vermiyor ne yapabiliriz

 

Kat Mülkiyeti kanunu 24.madde yasak işler başlığı taşımakta olup, madde düzenlemesi şu şekildedir,
'' Ana gayrimenkulün kütükte mesken, işyeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz. Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile verecekleri kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine işlenir.''

Yargıtay uygulamalarında mesken nitelikli bağımsız bölümlerde büro nitelikli işyeri açılması için kat malikleri kurulunun iznine gerek bulunmamakta olup, büro aldığı eğitimle fikir üretip pazarlayan müstakil ve münferit olarak çalışan kişinin iş yeri olarak tanımlanmaktadır.
Aynı şekilde bağımsız bölümlerin doktor ve diş hekimleri tarafından muayenehane olarak kullanılmasında da istisnai bir uygulama kabul edilmiş olup, bunun için de kat maliklerinden izin alınmasına gerek bulunmamaktadır.

Ancak yönetim planında yer alan ve bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı cinsleri dışında kullanılmalarını tamamen yasaklayan bir hükmün veya bu hususta alınmış kat malikleri kurulu kararının varlığı halinde bürolarla ve muayenehanelerle ilgili bu istisnalar da geçersiz olacaktır.

''Yönetim planında dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı hükme bağlanmış olduğundan tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölüm doktor muayenehanesi olarak kullanılamaz.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 17.2.2003 Tarih, Esas 2002/11976 Karar 2003/1005 sayılı kararı.

''Mesken nitelikli bağımsız bölümün kat maliklerinden izin alınmadan avukatlık bürosu olarak kullanılabilmesi için bu hususta yönetim planında yasaklayıcı bir hükmün bulunmaması gerekir.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 24.12.2001 Tarih, Esas 2001/10760 Karar 2001/11661 sayılı kararı.

Genel açıklamalar yukarıda verilmiş olup buna göre mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde işyeri olarak faaliyette bulunmanız için kat maliklerinin oybirliği gerekmektedir.

 

 

4. katta oturmaktayım. Alt katımdaki daire balkonuna demir yaptırdı. Kat mülkiyeti kanununa göre haklarım nedir?

 

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/6259,K. 2006/6259,T. 13.11.2006
• ESKİ HALE İADE ( Dikey Demir Parmaklık Takılmasına Güvenlik Açısından Zorunluluk Bulunduğunun Yerinde Saptanması Halinde İzin Verilmesi Gereği )
• ANATAŞINMAZA PROJEYE AYKIRI EKLEME YAPILMASI ( Eski Hale İade Talebi - Dikey Demir Parmaklık Takılmasına Güvenlik Açısından Zorunluluk Bulunduğunun Yerinde Saptanması Halinde İzin Verilmesi Gereği )
• DEMİR PARMAKLIK ( Eski Hale İade Talebi - Dikey Demir Parmaklık Takılmasına Güvenlik Açısından Zorunluluk Bulunduğunun Yerinde Saptanması Halinde İzin Verilmesi Gereği ) 634/m.19
ÖZET: Kat maliklerinin ortak yer niteliğinde olan balkon ve pencerelerin dış cephesine, projesine aykırı tesis yapması mümkün değil ise de Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında özellikle bodrum ve zemin kadarda bulunan bağımsız bölümlerin balkonlarındaki kapı ve pencerelerin dış yüzüne düz ve dikey demir parmaklık takılması ve pencerelere de aynı nitelikte yatay bağlantısı olmayan düz ( bombeli olmayan ) ve dikey demir parmaklık takılmasına güvenlik açısından zorunluluk bulunduğunun yerinde saptanması halinde izin verilmektedir.

DAVA: Dava dilekçesinde eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde müvekkilinin dairesinin altındaki bağımsız bölüm maliki olan davalının projeye aykırı olarak kendi bağımsız bölümüne kolaylıkla tırmanılıp çıkılmasını kolaylaştıracak şekilde balkon ve pencerelerini demir parmaklıkla kapattığını ileri sürerek bu parmaklıkların sökülüp eski hale getirilmesini istemiştir.

Yerinde yaptırılan inceleme sonucu alınan bilirkişi raporunda davalının bağımsız bölümünün balkon ve pencerelerinin demir parmaklıkla kapatıldığı, ancak bu korkuluk demirlerinde olabilecek en düşük ve en alt seviyedeki motiflerin kullanıldığını ve üste çıkışı kolaylaştıracak nitelikte herhangi bir bağlantının olmadığının tespit edildiği belirtilmiştir. Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinde kat malikleri ana gayrimenkulün mimari durumu ve güzelliğini titizlikle korumaya mecbur tutulmuş ve bunlardan birinin bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapması yasaklanmıştır. Yasanın bu hükmüne göre normal koşullarda kat maliklerinin ortak yer niteliğinde olan balkon ve pencerelerin dış cephesine, projesine aykırı tesis yapması mümkün değil ise de Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında özellikle bodrum ve zemin katlarda bulunan bağımsız bölümlerin balkonlarındaki kapı ve pencerelerin dış yüzüne düz ve dikey demir parmaklık takılması ve pencerelere de aynı nitelikte yatay bağlantısı olmayan düz ( bombeli olmayan ) ve dikey demir parmaklık takılmasına güvenlik açısından zorunluluk bulunduğunun yerinde saptanması halinde izin verilmektedir.

Somut olayda ise dosya içerisinde bulunan bilgi ve belgeler ( özellikle dosyadaki resimler ) incelendiğinde davalının balkon ve pencerelerindeki demirlerde üst kata çıkışı merdiven gibi kolaylaştıracak şekilde bombeler ve yatay bağlantılar bulunduğu anlaşılmaktadır.

Mahkemece yukarıda açıklandığı üzere bombeli ve yatay bağlantılı oldukları için uygun görülmeyen bu parmaklıkların düz ( bombeli olmayan ) ve yatay bağlantısı olmayan parmaklık haline dönüştürülmeleri yönünde karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 13.11.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar sorunuzun yanıtını içermekte olup dava açma hakkınız bulunmaktadır.

 

Toprak sahibinden daire satın aldım mütehadi tanımıyorum bina yeni olmasına rağmen odalar dışarıdan su alıyor mantolama yapıldığı halde nasıl tamir ederim haklarım nelerdir.


KMK 19.madde
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''
gereği mahkeme kanalı ile tespit yaptırmalı ve sonrasında yönetime başvurmalısınız.

 

Apartmanımızda, kiracı olarak oturan şahıs otoparka kendine ait olmayan aracı düzensiz bir şekilde (diğer araçların giriş çıkışını engelleyecek şekilde) park etmektedir. Sözlü olarak uyarıldığı halde düzeltmemektedir. Yasal yaptırım nedir? 

 

KMK 16.madde

''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''


 

KMK 18.madde,

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.''

Yukarıdaki düzenleme gereği ortak alanların kullanımı hususunda yönetim planınızı incelemeli ve kat malikleri kurulu kararlarınızı tespit etmelisiniz. Bu düzenlemeler ortak alanların kullanımında sizin için bağlayıcı olacaktır.
Aksine davrananlar hakkında Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.

 

Site yönetimi tüzel kişiliği olmayan bir kurumdur. Yönetim sitede oturanlarla ilgili ve ortak yerlerle ilgili görevlerini yerine getirirler. Okuduğum şeylerde hep kat malikleri kurulu diye söz edilişi kafamı karıştırıyor. Kiracılardan ve ev sahiplerinden oluşan genel kurulun ya da topluluktan ne diye bahsediliyor. Yakıt ve kaloriferci giderleri için toplanan bu topluluğun aldığı kararların hukuki olarak geçersiz olma durumu söz konusu mudur?


Kat malikleri kurulu bir binada evi olan ev sahiplerinin oluşturduğu kuruldur. Kiracıların bu kurulda oy hakları, kat malikleri adına karar alma hakları bulunmamaktadır. Kiracı kat maliklerinin yasaya ve yönetim planına uygun olarak aldıkları kararlara uymak durumundadır.

 

 

6 daireli apartman yönetim toplantısı apartmanda oturmayan birisine (kiracısı var) nasıl duyurulur ayrıca alınan karalar nasıl bildirilir?

 

KMK 22.madde gereği


''Kat malikinin, 20 İnci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.''

Tebligat Kanunu ek madde 1 düzenlemesine göre
''Kat Mülkiyeti Kanununun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır.

Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

(Ek fıkra: 4829 – 19.3.2003 / m.17) Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.''

Bu düzenlemeler gereği duyuru ve diğer yasal işlemlerinizi kiracıya yönlendirerek yapma hakkınız bulunmaktadır.

 

Bir apartmanda zemin katta oturuyorum. Yani normal apartman kapısıyla falan hiç bir ilgim yok. Ne kapıyı kullanıyorum ne otomatiği, benim kapı girişim ayrı ve sadece 15 günde 1 ya da tam bilmiyorum haftada bir temizlikçi geliyormuş. 10 daireli bir apartman 3 dairede bu şekilde girişleri dışarıda bizde onlardan biriyiz. Bizden de her ay 20TL aidat istiyor yönetici. Bende ödemek istemiyorum bina ile hiç bir ilgim olmadığı için.

 

Kat Mülkiyeti Kanunu 20.madde düzenlemesine göre,
''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.''

Giriş ve Zemin katların ya da Dükkân sahiplerini asansör ve otomat, su gideri gibi bazı giderlerden muaf tutulmaları yasal olarak mümkün ise de bu hususta yönetim planında düzenleme olup olmadığına ya da kat malikleri kurulunca alınmış bir karar olup olmadığına bakmanız ve ona göre talepte bulunmanız gerekmektedir. Bu yönde farklı bir düzenleme ya da alınmış bir karar yoksa yukarıdaki yasa maddesi gereği tüm bağımsız bölüm malikleri tüm bina giderlerine katılmak durumundadır.



5 katlı 20 daireli bir apartmanda 1. katında oturmaktayım binanın çevresinde bulunan istinat duvarının üzerine korkuluk yaptılar korkulukla balkonumun arası 1,5 metre ve seviye olarakta balkon camının yarısında balkonum pimapenle kapalı durumdadır istinat duvarı yakın olduğundan güvenlik açısından kapattırdım yalnız şimdi yapılan korkuluklar balkona yakın olduğundan güvenlik açısından rahatsızım yapılan korkuluklar parmaklık şeklinde değil düz borulardan yaptılar aralardan çocukların düşme ihtimalide var ne yapmalıyım


İstinat duvarı ve üzerine yapılan demir korkuluk ile ilgili olarak bina mimari projenizde yer alan durum esas olmak üzere kat malikleri kurulu kararı alınmış olmalıdır. Bu yönde bir karar yoksa bu hususu da belirterek ve sorunuzda belirtilen hususları da belirterek yönetime yazılı olarak başvurmalı sonuç alamamanız halinde ise Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmalısınız.

 

Apartmanımızın ortak yerlerde ya da kendi özel dairelerimizin balkonu, penceresi, duvarında, dış cephesi üzerinde farklılıklar var. Daha önce bu olmayan yani onaylı projesinde yapılmamıştı. Şu an bir komşumuz var ve apartmanda ortak alanlarda hak iddia ediyor. Mesela kendisi özel dairesine PVC pimapen yapmış ama benim PVC balkonuma karışmayın o sorun değildir diyor ve kendisi dışında demir balkon ve panjur tesisi yapanlara ben rahatsız oluyorum bunlar gürültü yapıyor gibi ilgisiz bazı şeyler söylüyor. Bizim size danışmak istediğimiz konu: apartmanlarda aynı haklar ya da yapılmış aynı türde arsa payı oranındaki aykırılıklar hoş görülmez mi ve iyi niyet ilkesi, dürüst olmak ilkesi, hüsnüniyet, ahde vefa ile sözleşme ve yapılmış özel anlaşmalara bağlılık, haklarda karşılıklılık, meni müdahale istemekteki hukuki yarar, arsa payı oranında kullanım, değişen sözleşme şartları ile değişen aynı oranlarda olması gereken haklarımız ve emprevizyon ilkesi gibi ilkeler ve teoriler ışığında kat mülkiyeti üzerinde bunlar yerini bulmaz mı? Bu konularda neler yapılabilir, karşılıklı haklar ve aykırılıklar ortaklık anlamında iyi niyetle nasıl korunabilir. Bizim bu sorunumuza ve birçok aynı sorunları yaşayan, yaşamış olan ve yaşayacak kişileri ilgilendiren Yargıtay içtihatları, belgeler vb. yayınlayabilir misiniz?


KMK 19.madde bina onaylı mimari projesine aykırı değişiklik ve tesisler için tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı olurunun alınmasını şart koymaktadır. Aksi halde yapılan işlem yasal olmayacaktır. Kişilerin bu işlemleri yapmış olması onlar için kazanılmış hak sağlamaz.

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/7634,K. 2008/11721,T. 10.11.2008
• ELATMANIN ÖNLENMESİ ( Kat Maliklerinden Biri Diğer Kat Maliklerinin Beş de Dördünün Yazılı İzni Olmadıkça Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Tesis Onarım ve Değişiklik Yaptıramayacağı )
• PROJEYE UYGUN HALE GETİRME ( El atmanın Önlenmesi - Kat Maliklerinden Biri Diğer Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Yazılı İzni Olmadıkça Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Tesis Onarım ve Değişiklik Yaptıramayacağı )
• ORTAK YERLERDE ONARIM VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI ( El atmanın Önlenmesi - Kat Maliklerinden Biri Diğer Kat Maliklerinin Beş de Dördünün Yazılı İzni Olmadıkça Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Tesis Onarım ve Değişiklik Yaptıramayacağı ) 634/m.19, 33
ÖZET: Dava, el atmanın önlenmesi istemidir. Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre kat maliklerinden biri diğer kat maliklerinin beş de dördünün yazılı izni olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde tesis, onarım ve değişiklik yaptıramaz. Yasanın bu buyurucu hükmü dikkate alınarak mahkemece ortak alana yapılan tesisin ( tente kurulması işinin ) kaldırılmasına, projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde, ortak yer otoparka vaki el atmanın önlenmesi, projeye aykırı biçimde yapılan kapının ve tentenin kaldırılması istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile kapının kapatılarak mimari projeye uygun hale getirilmesine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

1-Davacı vekili dava dilekçesinde, ana taşınmazın otoparkının üzerini projeye aykırı olarak tente ile kapattığını ileri sürmüş, yargılama sırasında yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda bu imalatın Kartal Sokak cephesinde proje dışı olarak gerçekleştirildiği açıklanmıştır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre kat maliklerinden biri diğer kat maliklerinin beş de dördünün yazılı izni olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde tesis, onarım ve değişiklik yaptıramaz. Yasanın bu buyurucu hükmü dikkate alınarak mahkemece ortak alana yapılan tesisin ( tente kurulması işinin ) kaldırılmasına, projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken bu konudaki istemin reddine karar verilmesi,

2–634 Sayılı Yasanın 33. maddesi gereğince projeye aykırılıkların giderilmesi için davalıya uygun bir süre verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,


Doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 10.11.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.


T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/5202,K. 2008/8021,T. 3.7.2008
• KAT MÜLKİYETİ ( Tecavüzün Önlenmesi - Kat Mülkiyetinde Ortak Yere El Atmadan Doğan Uyuşmazlıkta Belediyede Bulunan Proje Esas Alınarak İnceleme Yapılması Gerektiği )
• ORTAK YERE EL ATMA ( Kat Mülkiyetinden Doğan - Belediyede Bulunan Proje Esas Alınarak İnceleme Yapılması Gerektiği )
• BELEDİYECE ONAYLI PROJE ( Kat Mülkiyetinde Ortak Yere El Atmadan Doğan Uyuşmazlıkta Belediyede Bulunan Proje Esas Alınarak İnceleme Yapılması Gerektiği )
• TECAVÜZÜN ÖNLENMESİ ( Gerek Kat Mülkiyetinin Kuruluşunda ve Gerekse Sonradan Yapılan Değişiklikte Oluşturulan Projenin Belediye Tarafından Onaylanmış Hali Esas Alınarak İnceleme Yapılması Gerektiği )
• ESKİ HALE GETİRME VE TAZMİNAT ( Kat Mülkiyetinde Ortak Yere El Atmadan Doğan Uyuşmazlıkta Belediyede Bulunan Proje Esas Alınarak İnceleme Yapılması Gerektiği ) 634/m.19–4721/m.683
ÖZET: Dava dilekçesinde ana taşınmazın ortak alanını kendi dükkânı içine katmak suretiyle yapılan tecavüzün önlenmesi, eski hale getirme ve tazminat istenilmiştir. Kat mülkiyetinde ortak yere el atmadan doğan uyuşmazlıkta, belediyede bulunan proje esas alınarak inceleme yapılmalıdır. Zira gerek kat mülkiyetinin kuruluşunda ve gerekse sonradan yapılan değişiklikte oluşturulan projenin belediye tarafından onaylanmış olması temel koşuldur.

DAVA: Dava dilekçesinde ana taşınmazın ortak alanını kendi dükkânı içine katmak suretiyle yapılan tecavüzün önlenmesi, eski hale getirme ve tazminat istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davada, davalının 28 nolu bağımsız bölümünün önündeki ortak yere el atarak burayı bağımsız bölümüne kattığı ileri sürülerek haksız el atmanın önlenmesi ve ortak yerin eski hale getirilmesi ile fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak koşuluyla dava konusu edilen ortak yerin 2002–2004 yılları arası için haksız işgal tazminatına hükmedilmesi istenilmiştir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın yerinde iki kez bilirkişi incelemesi yaptırılmış, birinci bilirkişi raporunda ana taşınmazın onaylı mimari projesine göre el atmanın olduğu saptanmış, bundan sonra tapudan getirtilen değişiklik projesi karşısında yeni bir bilirkişiye yerinde yaptırılan incelemede değişiklik projesi uygulanarak buna göre davalının ortak yere el atmasının bulunmadığı görüşüne varılarak mahkemece bu ikinci rapor doğrultusunda davanın reddine karar verilmiştir.

Ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulurken buna esas alınan ve tapuya verilmesi zorunlu belgelerden olan onaylı mimari proje ile daha sonra yapıldığı ileri sürülen değişiklik projesinin belediyece onaylanmasının koşul olduğu ve belediyedeki projelerin esas alınmasının asıl olduğu da gözetilerek mahkemece öncelikle dava konusu ana taşınmazın gerek onaylı mimari projesinin ve gerekse ( varsa ) değişiklik projesinin ilgili belediyeden getirtilmesi, özellikle değişiklik projesinin düzenlendiği ve belediyece onaylandığı tarihte ana taşınmazdaki tüm kat maliklerinin bu projeye muvafakatlerinin bulunup bulunmadığının saptanması, tümünün değişiklik projesine muvafakat etmediklerinin ( onay vermediklerinin ) anlaşılması durumunda böyle bir projenin geçerlilik taşımayacağı gözetilerek onaylı orijinal mimari proje çerçevesinde değerlendirmenin yapılması, değişiklik projesine ana taşınmazdaki tüm kat maliklerinin muvafakatlerinin bulunduğunun belirlenmesi durumunda ise bu proje doğrultusunda dava konusu edilen ortak yere müdahale olup olmadığının saptanması gerekir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar göz önünde tutulmadan ve özellikle değişiklik projesinin tüm kat maliklerince ve belediyece onaylanmış olup olmadığı ve dolayısıyla geçerli bir proje niteliği taşıyıp taşımadığı yöntemince saptanmadan, bu projeye göre inceleme ve değerlendirme yapan bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulmuş olması doğru, görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’ UN 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 03.07.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki kararlar gereği binada esas olan Belediyede kayıtlı onaylı mimari proje olmakla bu projenin uygulanmasını isteme hakkı tüm kat maliklerine tanınmış yasal haktır.

 

Bir kat maliki kendi bağımsız bölümünde, kalorifer peteğini büyütüp veya çoğaltabilir mi?


KMK 19.madde gereği bina kalorifer tesisat projesine aykırı değişiklikler için ( petek ekleme gibi ) kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru alınmaksızın değişiklik yapılması hukuki değildir.

 

 

 

 

46 Daireli bir apartman yöneticisiyim. Kapıcımız 6 ay önce 19 yıl görev yaptı ve emekli oldu. 45 kişiden aldık. 1 kişi evi geçen sene satın aldı o da ben hizmet görmedim ki benden kapıcı tazminatı istiyorsunuz 18 yıl hizmet alandan yani eski ev sahibinden isteyin diyor. Ne yapacağımızı bilemiyoruz.

Kapıcının işvereni son kat malikleri kurulunu teşkil eden ev sahipleridir. Yasal takibinizi son malike yönlendirme hakkınız bulunmaktadır. Eski ve yeni malik kendi aralarında yasal şartlar çerçevesinde rücu hakkını kullanmalıdır.

 

30 daireli bir sitede oturmaktayım. Kiracıların yönetim kurulunda ya da site ile ilgili konularda, olumsuzluklar karşısında olağan üstü toplantı çağrısında imza hakkının olmadığı söylenmekte acaba kiracıların hakkı bulunmamakta mı kararlar alınırken.


Kat malikleri kurulu adından da anlaşılacağı üzere kat maliklerinden ev sahiplerinden oluşur. Kiracıların ana taşınmaz yönetiminde söz ve oy hakları bulunmamaktadır.

 

Apartmanımız 11 daire ve 3 dükkân. Apartmanın ortak su borusunu değiştirdik ve 200 TL. Masraf oldu. Ben bu masrafı maliklerden toplayacağım ama 3 dükkânın da sahibi aynı. Bu 3 dükkânın sahibini bir daire gibi sayıp bu 200 TL. Masrafı 12 ye mi bölüp toplayacağım yoksa dükkânları da birer bağımsız bölüm sayıp 200 ü 15 e bölüp düşen payları bu miktardan mı isteyeceğim. Kimseden fazla para ya da eksik almak istenmiyorum. Maliklere düşen miktar nedir?


Konu hakkında bina yönetim planınızı temin etmeli ( Tapudan suretini alabilirsiniz.) ve incelemelisiniz. Yönetim planınızda farklı bir paylaşım usulü belirlenmemişse KMK 20.madde gereği ortak yer ve tesisler için yapılan giderler tüm kat Malikileri arasında arsa payları oranında pay edilir. Birden fazla bağımsız bölümü olan kişinin her bir dairesinin arsa payı yapılacak paylaşımda değerlendirilecektir.

 


Bulunduğum bina site içerisinde iki blok ve 120 daireden oluşmakta her binada 60 daire var. İki binanın da yöneticisi ayrı. Sorum şu bize ait olmayan 1 adet gecikmiş aidat borcundan dolayı bina yönetimi ortak kullandığımız sıcak suyumuzu kesmiş. Yönetimin bu şekilde suyumuzu kesmeye hakkı varmıdır eğer yoksa kanuni olarak hakkımı nasıl savunabilirim.

Kat Mülkiyeti Kanunu aidat ödemesi yapmayan malik ve sakinler hakkında yöneticiye icra işlemi başlatma hak ve yetkisi tanımıştır. Yöneticinin bu yetkisini kullanması esas olandır. Hayati gereksinimler olan ve ilgili resmi kurumlarca işlemleri yürütülen elektrik ve su kesintisi uygulama hakkı bulunmamaktadır.
Yöneticiniz hakkında yasal şikâyet ve dava hakkınızı kullanabilirsimiz.

 

16 daireli bir apartmanda oturuyorum. Evimiz birinci katta, alt katımız dükkân depo olarak kullanılıyor. Dükkânlarda da kalorifer tesisatı olduğu halde kalorifer tesisatını söktüler, ayrıca dış ısı 15 derecenin altında olsa da kaloriferi yakmıyorlar, belediyeye gittik biz karışmayız, kaymakamlığa şikâyet edin diyorlar, ne yapmalıyız.


Merkezi sistemli bir binada mimari projeye aykırı olarak bağımsız bölümlerdeki peteklerin kat malikleri kurulu kararı olmaksızın sökülmesi yasal değildir.
Her iki sorununuz hakkında da Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmanız uygun olacaktır.

 

Kendi daireme ait olan kömürlüğümde güvercin besleyebilir miyim tapumda da geçiyor?


Bina yönetim planınızda bağımsız bölümlerde ve ortak alanlarda hayvan beslenmesi yasaklanmışsa bu yasaklama bağlayıcı olacaktır. Bu durumda hayvan beslemeniz söz konusu olmayacaktır.

 

Yeni tuttuğum pasaj içindeki dükkânımın arka tarafa bakan duvarında ki pencereyi (50-175cm) genişletmek yani (120-175cm)yapmak ve aynı duvara bir kapı açmak için ki aynı sırada diğer dükkânlarda örnekleri mevcut herhangi bir izin almam gerekir mi veya yaparsam suç mudur? Suç ise cezası nedir?


KMK 19.madde gereği bina mimari projesine aykırı bu değişiklik için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı olurunu almanız ve tadilat projesi çizdirerek Belediyeye onaylatmanız gerekmektedir. Aksi halde yapılacak değişiklik yasal olmayacak ve hakkınızda eski hale getirme davası açılabilecektir.

 

 

 

 

440 daireli bir sitede oturmaktayım. Sitemiz ön ödemeli enerji paylaşım sistemiyle ısıtılmaktadır. Benim alt dairem görevli dairesi olup boş bulunmaktadır. Bugüne kadar ısıtılmadı. Yönetim kurulumuz 18.8.2008 tarihinde bayındırlık bakanlığının 14.4.2008 tarihli yönetmeliğini gerekçe göstererek boş dairelerin 15C ısıtılması konusunda karar aldı ve duyurdu. Bu senede tekrar hatırlattı. Bende bunun üzerine alt katımdaki dairenin de ısıtılmasını talep ettim. Haklı olduğumu söylemelerine rağmen bütçe gibi mazeretlerle yerine getirmiyorlar. Ne gibi bir yasal hakkım olabilir.


Enerji verimliliği yasası ve ilgili yönetmeliklere dayanarak yönetime karşı Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınızı kullanmalısınız.
 

Dükkânlarımın önü geniş ve ana arter cadde üzerindedir. İskânları vardır. Kavşağa cepheli dükkânlarımın önüne kat malikleri ağaç ve çit diktiklerinden dükkânımın görünümü engellenmektedir. Giriş çıkışta yapılamamaktadır. Dükkânlarımın önüne kat malikleri araçları çekmektedirler. Otopark alanı dört gözükmekte ve binanın arka bahçesi olarak görünmektedir. Projede otoparkların 3 tanesi dükkânlarıma ait gözükmektedir. Ayrıca işyerlerimin önünde herhangi bir bahçe ya da bahçe duvarı projede gözükmemektedir. Bahçe olarak gözüken yerin tamamı kamu alanında kalmaktadır. Belediyeye onlarca dilekçe vermeme rağmen belediyenin yeşile olan zaafından dolayı işyerlerimi randımanlı bir şekilde kullanamamaktayım. Ne yapmam gerekmektedir.


Belirttiğiniz ve binanız mimari projesine aykırı hususların eski hale ve projesine uygun hale getirilmesini teminen Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmanız gerekmektedir.

 

Aldığım dairenin giriş koridorunu değiştirmek istiyorum yapamazsın deniyor yaptırabilir miyim izin almadan


KMK 19.MADDE
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.'' düzenlemesi gereği hareket etmelisiniz.



Balkon kapatan bir komşu için dava açan bir aynı apartmandaki kişinin kendiside balkon kapatmışsa ve aynı zamanda farklı projeye aykırılıkları da kendisi dairesinde bizzat kendi yapmışsa hatta başka balkon kapatan aynı apartmandaki diğer 6–7 komşulara hiç dava açmayıp sadece tek bir kişiye dava açan bu iyi niyetli olmayan komşumuz için neler yapılabilir, destekleyici olarak Yargıtay karar örneklerinizi rica ederim.


T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/6917,K. 2008/10777,T. 21.10.2008
• ONAYLI MİMARİ PROJEYE AYKIRILIK ( Giderilmesi Talebi - Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı )
• KAT MALİKLERİNİN RIZASI ( Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana Yapının Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı )
• ANA YAPININ ORTAK YERLERİNDE ONARIM TESİS VE DEĞİŞİKLİK ( Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Yapılamayacağı )
• KAT MALİKLERİNİN RIZASI ( Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı ) 634/m. 19
ÖZET: Dava, onaylı mimari projeye aykırılığın giderilmesi talebine ilişkindir. Kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapılamaz. Dosya kapsamından, bağımsız bölümlere ait balkonların kapatıldığı, dış duvara klima yerleştirildiği, bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapıldığı anlaşılmaktadır. Söz konusu eylemler yönünden davanın kabulüne tadilat ve değişikliklerin onaylı mimari projesine uygun hale getirilmesine karar verilmelidir.

DAVA: Dava dilekçesinde onaylı mimari projeye aykırılıkların giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın· reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Yargılama sırasında yapılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda 6, 7.8.9, 10 numaralı bağımsız bölüm maliki olan davalıların dairelerinin kapısını değiştirmiş oldukları, 5 nolu bağımsız bölüm maliki olan davalının ise dairesinin kapısının rengini değiştirip 6 nolu bağımsız bölüm maliki ile birlikte banyosunda değişiklik yaptığı, 3, 6, 10 nolu bağınız bölüm maliki balkonlarını kapattıkları, 8 nolu bağımsız bölüm malikinin kombi borularını zeminden geçirdiği, 3 nolu bağımsız bölüm malikinin dış cephe duvarına klima ünitesi yerleştirdiği, 13 ve 14 numaralı bağımsız bölüm maliklerinin bağımsız bölümlerinin camekânlarını değiştirip, bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapıldığı anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yasanın bu buyurucu hükmü dikkate alınarak mahkemece davalılardan yukarıda belirtilenlerin gerçekleştirmiş oldukları balkon kapatma ve dış duvara klima yerleştirme ile bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapma eylemleri nedeniyle açılan davanın kabulüne, tadilat, tesis ve değişikliklerin onaylı mimari projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi, diğer değişikliklerin ise projeye aykırılık teşkil edip etmediğinin yasanın 19. maddesinin ikinci fıkrasında her bağımsız bölüm malikinin kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyecek nitelikteki tesis ve değişiklikleri yapma hakkı kapsamına girip girmeyeceği bağımsız bölüm dış kapılarının cins, renk görünüm ve ölçülerinin mimari projeye uygun bulunup bulunmadığı, dış görünümlerinin binanın içinde diğerlerine nazaran göze hoş gelmeyecek şekilde bir farklılık veya genel estetiği bozacak nitelikte olup olmadığı konularında bilirkişiden ek rapor alınıp oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.10.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki kararda da belirtildiği üzere bina yönetim planınızı ve kat malikleri kurulu kararlarını incelemeniz ve buna dayanarak dava açma hakkınızı kullanmanız gerekmektedir.

 

Apartmanlarda zemin dairelerin haklarında arsa payı oranları aynı oranda, aynı haklara sahip fakat şu noktayı çözemedik. Üst katlar ile zemin daire arasındaki çıkma tabla ile zemin dairenin pencere payı farklılık arz etmektedir. Buraya balkon tipinde ana yapıya zarar vermeyen demir parmaklıklı nazik bir yapı oluşturulabilir mi. Apartman genelinde projeye aykırılıkları genel olarak razı gören ortak karar var ve hepimiz eşit oranda uymak durumundayız sanıyorum. Destekleyici imar kanunu-kat mülkiyeti-Danıştay-Yargıtay kararları var mı?

 

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/6917,K. 2008/10777,T. 21.10.2008
• ONAYLI MİMARİ PROJEYE AYKIRILIK ( Giderilmesi Talebi - Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı )
• KAT MALİKLERİNİN RIZASI ( Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana Yapının Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı )
• ANA YAPININ ORTAK YERLERİNDE ONARIM TESİS VE DEĞİŞİKLİK ( Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Yapılamayacağı )
• KAT MALİKLERİNİN RIZASI ( Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı ) 634/m. 19
ÖZET: Dava, onaylı mimari projeye aykırılığın giderilmesi talebine ilişkindir. Kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapılamaz. Dosya kapsamından, bağımsız bölümlere ait balkonların kapatıldığı, dış duvara klima yerleştirildiği, bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapıldığı anlaşılmaktadır. Söz konusu eylemler yönünden davanın kabulüne tadilat ve değişikliklerin onaylı mimari projesine uygun hale getirilmesine karar verilmelidir.

DAVA: Dava dilekçesinde onaylı mimari projeye aykırılıkların giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın· reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak

Yargılama sırasında yapılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda 6, 7.8.9, 10 numaralı bağımsız bölüm maliki olan davalıların dairelerinin kapısını değiştirmiş oldukları, 5 nolu bağımsız bölüm maliki olan davalının ise dairesinin kapısının rengini değiştirip 6 nolu bağımsız bölüm maliki ile birlikte banyosunda değişiklik yaptığı, 3, 6, 10 nolu bağınız bölüm maliki balkonlarını kapattıkları, 8 nolu bağımsız bölüm malikinin kombi borularını zeminden geçirdiği, 3 nolu bağımsız bölüm malikinin dış cephe duvarına klima ünitesi yerleştirdiği, 13 ve 14 numaralı bağımsız bölüm maliklerinin bağımsız bölümlerinin camekânlarını değiştirip, bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapıldığı anlaşılmaktadır.


 

 

 

 

 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yasanın bu buyurucu hükmü dikkate alınarak mahkemece davalılardan yukarıda belirtilenlerin gerçekleştirmiş oldukları balkon kapatma ve dış duvara klima yerleştirme ile bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapma eylemleri nedeniyle açılan davanın kabulüne, tadilat, tesis ve değişikliklerin onaylı mimari projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi, diğer değişikliklerin ise projeye aykırılık teşkil edip etmediğinin yasanın 19. maddesinin ikinci fıkrasında her bağımsız bölüm malikinin kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyecek nitelikteki tesis ve değişiklikleri yapma hakkı kapsamına girip girmeyeceği bağımsız bölüm dış kapılarının cins, renk görünüm ve ölçülerinin mimari projeye uygun bulunup bulunmadığı, dış görünümlerinin binanın içinde diğerlerine nazaran göze hoş gelmeyecek şekilde bir farklılık veya genel estetiği bozacak nitelikte olup olmadığı konularında bilirkişiden ek rapor alınıp oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.10.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki yargı kararında da emsal olduğu üzere mimari proje değişiklikleri için KMK 19.madde gereği
tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru alınmalı ve yapılacak değişiklik tadilat projesi ile Belediyeye onaylattırılmalıdır.

 

2 yıldır fiilen kullanılmakta olan kat irtifaklı dairenin maliki, ortak yerlerin kullanımı konusunda dava açarken davalı sıfatını kime yöneltmelidir? Yönetim planı olmadığı için ortak yerin kullanımıyla ilgili teamüllerden bahsedilebilir mi?


Yönetim planı olmayan binalarda Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınacaktır.

KMK 16.madde

''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''

KMK 18.madde

''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.'' düzenlemelerini esas almalısınız.

Ortak yeri fiilen kullanan ya da işgal eden kim ise davayı ona yönlendirmelisiniz.


 

Apartman yöneticisi yapılmasına gerek olmayan işler yapıp bunu da hiç kimseyle paylaşmamış olup karar bile çıkarmamıştır. bulundugumuz daire dayıma aittir. Direk benim adıma dava açtığı takdirde ben yöneticiye maddi manevi dava açabilir miyim şahsıma böyle bir davranışta bulunduğu için dayımla aramızda da herhangi bir sözleşme yok bulunduğum daireye dava açabilir ama şahsımın adına böyle bir dava acarsa kendisine her türlü dava açma yetkim var değil mi.


KMK 22.madde

''Kat malikinin, 20 ncı madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.''
Gereği bağımsız bölümü fiilen kullanan kişi da kat maliki gibi sorumludur. Yönetici gerek ev sahibi gerek kiracı ve gerekse evi fiilen kullanan kişi hakkında yasal işlem başlatma hakkına sahiptir.

 

Apartmanda uydu anteniyle oynadın receivirim yandı öde diyen komşum damadıyla daire kapıma geldi tehdit etti kızı gelip uydu cihazımızı ödeyeceksin diye tehditler savurdu ne yapmalıyım


KMK 19.madde
''Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.''
Son fıkra düzenlemesine göre kusurunuz ile bir zarar doğmuş ise sorumluluğunuz bulunmaktadır.


 

 

20 yıldır aynı evde oturuyorum. Üst kattaki komşumun banyo ve tuvaletinden sürekli su kaçıyor. Her yıl tavan bakımı yapmak zorunda kalıyorum. 2 yıl önce tuvaletimizin tavan sıvası 3cm kalınlığında tamamen yere düştü. Bu yıl yine komple bakı yaptırdım fayans yeniledik. Yine su kaçağı var hukuki yollarla ne yapabilirim.


KMK 19.Madde

''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.''

KMK 23.MADDE

''Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.11) ''ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler'' için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.

Ana gayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.

Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.''
Hükümlerine dayanarak yargı yoluna başvurma hakkınızı kullanmalısınız.




2007 Mayıs ayı bodrum kat daire aldım dairemin altından su çıktı binanın yan cephesine izo cam yapılmamış evin iç duvarları alt köşeler ıslak duruyor evim rutubet oluyor. Binanın altı 20 santim toprak hafriyat atılmış evin arka tarafa kuyu kazdım yağmur yağdığı zaman su doluyor mütahit’i ne yapmamız lazım


KMK 19.madde
''Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''
gereği kat maliklerinden talepte bulunabilir ya da müteahhit ile aranızda yapılan sözleşmeye dayanarak sorumluluğu ve garantörlüğü çerçevesinde yasal hakkınızı kullanabilirsiniz.

 

Çatı dubleksinde oturuyorum önümde büyükçe bir terasım var alt kattaki odalarımı sıcaktan ve soğuktan korumak için pergule ile kapatmak istiyorum yasal mı?


KMK 19.madde gereği mimari projede değişiklik yaratacak tesis ve eklemeler ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru ile yapılabilir ve Belediye ilgili birimlerine tasdiki gerekir.

 

Sitenin otoparkının hemen üzerinde olan katın, zemininin ısınma problemi olduğundan dolayı, zemin alt tavanın sitenin ortak alanı olarak izalosyon masraflarını ortak alan olarak tahsil edilebilir mi, bunu için kat maliklerinin belli bir sayı onayını yazılı almak gerekir mi,


KMK 42.madde gereği kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun kararı olması halinde ısı yalıtımı için izolasyon yaptırabilir ve giderinin tüm kat maliklerince ödenmesini sağlayabilirsiniz.

 

Apartmanımıza yönetici seçtiğimiz kişi ilk iş olarak gizlice kendi dairesine fazladan petek taktırmış. Bunu yapabilir mi veya biz nereye müracaat edip kontrol ettiririz. Geri sökülebilir mi?


Sulh Hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin duruma müdahalesini ve dairenin eski hale getirilmesini talep etmelisiniz.

 

Binada tadilat yapan daire sahibi yöneticiden izin alması gerekir mi. veya bilgi vermesi mi lazım. İzin gerekirse bunun yazılımı olması lazım


KMK 19.madde

''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.'' Sorunuzun yanıtını içermektedir.


Binamız 16 daireden oluşmakta ve 12 imza atılmıştır deftere. Bina iç onarımları için para toplanacaktır ve 2–3 kişi karşıdır. Bunları mahkemeye vererek parayı alabilir miyiz acaba?


KMK 19.madde
''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.''
Düzenlemesi gereği karar alınmış ise bu karar doğrultusunda ödeme yapmayanlar için icra işlemi başlatma hakkınız bulunmaktadır.

 

20 daireli bir sitede oturuyorum. Merkezi ısınma ile ısınıyoruz. Sürekli problem yaşıyoruz. Isınma yeterli değil. Kaloriferin yanması için dış havanın minimum kaç derece olması gerekiyor? Bununla ilgili bilgiyi nereden alabilirim?

Çevre ve orman Bakanlığı çevre Yönetimi Genel Müdürlüğü tarafından yayınlanan Hava Kirliliğinin Kontrolü konulu 26.5.2005 Tarih 2005–6 sayılı genelge gereği,

-Dış ortam sıcaklığı gece ve gündüz 15 derecenin üzerinde olduğu günlerde kalorifer ve sobaların yakılmaması,

-Kalorifer ve sobaların iş yelerinde bina ve iç ortam sıcaklığı 18 derece, konutlarda 20 dereceden yukarı olmayacak şekilde yakılması,

-kalorifer ve sobaların ilk yakış saatlerinin semtler itibari ile belirlenmesi ve uygulamanın denetlenmesi,

-hava kirliliğinin yoğun olduğu günlerde kalorifer ve sobaların mümkünse sabah saat 10.00 dan dan sonra akşam 16.00 dan dan önce yakılması
gerekmektedir.

Ayrıca Belediyelerinde bu konuda farklı uygulamaları olmaktadır. Bağlı olduğunuz Belediye ilgili birimlerinden de konu ile ilgili bilgi alabilirsiniz. Bunun dışında yönetim planı düzenlemeleri de tüm kat malik ve sakinlerini bağladığından bu hususu da dikkate almanız gerekmektedir.

Bu bilgiler ışığında talep ve şikâyet hakkınızı kullanmalısınız.

 

Satın aldığım evi, mütahit tamamlamadan kaçtı, bu nedenle iskândan tutun, bir yığın yapılması gereken işlemler, kat maliklerine kaldı. Bu esnada ben başka şehirde olduğumdan toplantılara katılamadım. Dışarıdan bir asker yönetici tayin edilmiş, yapılması gereken işler için aidatlar belirlenmiş, zaman zaman tarafıma bildiriliyor, elimde oldukça parayı ödüyorum, ödemeyeceğimi beyan etmedim. Buna rağmen, her borç için KMK 20.mad c bendi gereği %5 faiz işletiliyor, bir türlü faizi kapatamıyorum. Ödemeyeceğim demediğim halde faiz işletilmesi uygun mudur? Herkese aynı muamele yapılıp, sanki gelir elde ediliyor hissi uyandı bende. Yapmamız gereken nedir?


KMK 20.madde

''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9) '', güçlendirme'' ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık (Değişik ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.9) ''yüzde beş'' hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.''
Gereği gecikme cezası ödeme yükümlülüğünüz yasal olarak zorunludur. Bu hususta yapılan uygulama yasaya uymaktadır.
Kapıcı daireleri ise kat maliklerinin tümünün oluru ile kiraya verilebilir. Kat malikleri kurulunun aldığı kararlar ise iptal edilmedikçe geçerli ve bağlayıcıdır.


Bulunduğum apartman dokuz daire ile dört dükkândan ibaret. Kat maliklerinin yüzde seksen çoğunlukla alması gereken kararlarda dükkânlar da oy verir mi? dükkânların mülkiyeti apartmanda daire sahibi birinin. dukkan oylarını o kişi mi kullanır?



Kat Mülkiyeti Kanunu Md. 31'de

''Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.

Ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekâlet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

Kat maliklerinden biri oyunu, yetkili vekil eliyle kullanabilir ancak aynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. (Değişik son fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.16) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.'' denilmektedir.

Bu maddeye göre, bağımsız bölüm sayılan dükkânların sahipleri -eğer tek kişi bütün dükkânlara sahip ise o kişi- her bağımsız bölümü için -her bir dükkân ve/veya dairesi için- bir oy hakkına sahip olacaktır.

 

Yeni bir apartmana taşınacağım. Apartmanımız 6 daireden oluşuyor. En üst kat ve altımdaki katın ısınmadığı ileri sürüldü sebep olarakta kalorifer borularının ve peteklerin hiç temizlenmediği. Tesisatçı benim evin tesisatını yeniledi bu işleri yaparken suyun benim kata çıkmadığını çamur dolaştığını söyledi borularda. Apartmanda 2 kişi ek giderlere hep itiraz edip ödeme yapmıyormuş. Kanuni haklarım nedir? 250–300 doğalgaz parası verip donu cam mı?


KMK 19.madde

''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''
gereği uzlaşarak çözüm olanağınız yoksa mahkeme kanalı ile tespit yaptırmalı ve sonrasında sorunun çözümünü yasal yollarla sağlamalısınız.

 

Almış olduğum kat 5 inci son kat olup tavandan ve duvarlardan su almaktadır yani mantolama ve sıva olması gerekmektedir. Oturan kat maliklerine söylüyorum hiç biri taraf olmuyor. Kanuni yoldan nasıl bir yol izleyebilirim.


KMK 42.madde

''Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. ''
gereği mantolama kararı alınması halinde yapılan işin gideri kat maliklerince karşılanır.

Ancak KMK 19.madde

'' Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''

Su alan duvarlarınızın tamirinin yapılmasını sağlamanız mümkündür.
 

Apartmanımız A VE B Blok olmak üzere 2 bloktur. Blok zemin katta oturan komşumuz dairesinde yukarıdaki katlardaki olduğu gibi balkon bulunmamakta bağımsız girişi olan dairede oturan yerden yüksekliği 1–1,5 m olan zemin katta bulunan dairesi için üst kattaki balkon çıkıntısı ile aynı hizada dairesine balkon yaptırmak istemektedir. Bunu yaptırması için yasal bir işlem varmıdır veya yönetimin izin vermesi yeterlimidir.

 

KMK 19.madde gereği bina mimari projesinde değişiklik yaratacak bu tadilat için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı olurunu almanız mutlaka gerekliliktir. Sonrasında tadilat projesi çizdirerek bağlı olunan belediyeye onaylatılması yapılan değişikliği resmileştirecek ve yasal kazanılmış hak olmasını sağlayacaktır.
 

BEN 1 YIL ÖNCESİNDE BİR EV ALDIM APARTMAN 20 DAİRELİ YENİ BİNA EVİN İSKANIDA 1 YIL ÖNCESİNDE MÜTAİT TARAFINDAN ALINDI. ANCAK APARTMANDA BAZI EKSİKLİKLER VAR. ÇATI KATI İZOCAM YAPILMAMIŞ ZİFTLİ KÂĞIT SERİLMEMİŞ APARTMANIN KOLON DEMİRİNE TOPRAKLAMA HATTI VERİLMİŞ BUNUNLA İLGİLİ OLARAK MÜTAİTLE GÖRÜŞTÜM AMA BEN TESLİM ETTİM BENİ İLGİLENDİRMEZ DEDİ NEREYE NASIL BİR YOL İZLEMEMİZ GEREKİYOR.


Mevcut eksiklikler hususunda müteahhit ile yapılan anlaşmanızı da dikkate alarak tespit yaptırmalısınız.
Müteahhidin yasal sorumluluğu çerçevesinde eksikliklerin giderilmesini talep ve dava etme olanağınız bulunmaktadır.

T.C.YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
E. 1995/15–31,K. 1995/196,T. 22.3.1995
• ZAMANAŞIMI ( Gayrimenkul İnşaatında Kusura Dayalı Alacak Davası )
• SÜRE ( Gayrimenkul İnşaatında Kusura Dayalı Alacak Davası Açmakta )
• ZAMANAŞIMI ( Müteahhidin Kasıt Veya Ağır Kusuru - Ayıplı Malzeme Kullanması )
• MÜTEAHHİDİN KASIT VEYA AĞIR KUSURU - AYIPLI MALZEME KULLANMASI ( Dava Açmakta Süre )
• KUSURUN SONRADAN ÇIKMASI ( Bildirim - Dava Açmakta Süre )
• ESER SÖZLEŞMESİNDE KUSURUN BİLDİRİLME ŞEKLİ (818/m.125, 126/4, 207, 363)  6762/m.25/4
ÖZET: Eser sözleşmesinde yapılan şeydeki kusur sonradan ortaya çıkarsa, iş sahibinin bu ayıba vakıf olur olmaz keyfiyeti, herhangi bir şekle bağlı olmadan telefonla veya karşılıklı sözle bildirmesi yeterlidir. Açılacak bu dava, beş yıllık zamanaşımı hükümlerine tabidir.

Yüklenici, kasıt veya ağır kusuru ile akdi hiç veya gereği gibi yerine getirmemiş, bilhassa ayıplı malzeme kullanmış veya ayıplı bir iş meydana getirmişse, açılacak davalarda on yıllık zamanaşımı uygulanır.

DAVA: Taraflar arasındaki ''maddi-manevi zarar karşılığı alacak'' davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, ( İstanbul Asliye İkinci Ticaret Mahkemesi )'nce davanın reddine dair verilen 14.7.1992 gün ve 1990/756–1992/755 sayılı kararın incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay On beşinci Hukuk Dairesi'nin 4.10.1993 gün ve 1993/2582–3769 sayılı ilamı ile ( ...Taraflar arasındaki uyuşmazlık eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. BK.nun 362/son maddesi uyarınca yapılan şeydeki kusur sonradan çıkarsa iş sahibi, vakıf olur olmaz keyfiyeti müteahhide haber vermeye mecburdur. Aksi takdirde iş sahibi kabul etmiş sayılır. Olayımızda, davacı iş sahibinin dava konusu eserlerdeki gizli ayıpları meydana çıktıkları anda hemen davalıya haber verdiği tanık sözlerinden anlaşılmaktadır.

Yasada öngörülen haber verme yükümlülüğü herhangi bir şekle bağlı olmadığından, ayıbın telefonla veya karşılıklı sözle bildirilmesinde usule aykırılık yoktur. Bu itibarla, sonradan meydana çıkan ayıbın davalıya yasaya uygun şekilde bildirildiği ve davanın da BK.nun 126/4. maddesinde öngörülen sürede açıldığı anlaşılmakla, davanın esasına girilip taraf delilleri değerlendirildikten sonra hüküm kurulması gerekirken, uyuşmazlığın tavsifinde hataya düşülerek yazılı yasa maddelerine dayalı şekilde davanın zamanaşımı yönünden reddi doğru görülmemiştir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece, önceki kararda direnilmiştir.

KARAR: Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Davacı, imal ettiği supapların ısıl işlemlerini ( çeliğin sertleştirilmesi işlemi ) yapması için davalı şirket ile anlaştıklarını, ancak davalının bu işlemi hatalı olarak yaptığı için supapların çatladığını ileri sürerek, uğradığı 95.000.000.TL. Zararın ödetilmesini istemiştir. Davalı A.Ş. supapların sertleştirilme işlemini yaptıktan sonra en son partisini, 24.8.1989 tarihinde davacı şirkete teslim ettiklerini, supaplardaki çatlamanın ısıl işleminden değil, çeliğin niteliğinden ileri geldiğini, bu nedenle kusurun davacı imalatçı şirkette olduğunu, ayrıca davanın zamanaşımına uğradığını bildirmiştir.

Mahkemece sözleşme konusu supapların ısıl işlemi yapıldıktan sonra en son 24.8.1989 tarihinde davacıya teslim edildiği, davanın ise 20.9.1990 tarihinde açıldığı, böylece Borçlar Kanununun 363. maddesi delaletiyle 207. maddesinde yazılı bir yıllık ve Türk Ticaret Kanununun 25/4. maddesinde yazılı altı aylık zamanaşımı süreleri geçtiğinden bahisle, davanın zaman aşımı nedeniyle reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay On beşinci Hukuk Dairesi'nce davanın BK.nun 126/4. maddesi uyarınca, beş yıllık zaman aşımına tabi olduğu ve davanın da bu süre içinde açıldığı için zaman aşımı gerçekleşmediği gerekçesiyle bozulmuş mahkemece aynı gerekçelerle önceki kararda direnilmiştir.

Özel Daire ile yerel mahkeme arasındaki uyuşmazlık davada BK.nun 363/1. maddesi yollamasıyla aynı Kanunun 207/1. maddesindeki bir yıllık ve TTK. nun 25/4. maddesindeki altı aylık zaman aşımı süresinin mi, yoksa BK.nun 126/4. maddesindeki beş yıllık zaman aşımı süresinin mi, uygulanacağı noktasında toplanmaktadır.

BK.nun 363. maddesinin 1. fıkrasında yapılan şeyin kusurlu olmasından dolayı iş sahibinin haiz olduğu hakların, alıcının haklarının tabi olduğu zaman aşımına bağlı olduğu açıklanmış aynı maddenin 2. fıkrasında ise, gayrimenkul inşaata ait kusurlardan dolayı iş sahibinin yükleniciye ve inşaata iştirak eden mimar ve mühendise karşı açacağı davanın teslim tarihinden itibaren beş yıllık zaman aşımına tabi olduğu hükme bağlanmıştır. Bu madde, eser sözleşmelerinde, yapılan şeyin kusurlu, diğer bir ifade ile ayıplı olmasından dolayı iş sahibinin yükleniciye karşı açacağı davaların zamanaşımı süresini göstermektedir.

 

Maddenin 2. fıkrası taşınmaz inşaatla ilgili olduğundan, 1. fıkrasının taşınır mallarla ilgili olduğu anlaşılmaktadır. Birinci fıkranın gönderme yaptığı BK.nun 207/1. maddesinde taşınır malların satımında ayıba karşı tekeffülden dolayı açılacak her türlü davanın, teslim tarihinden itibaren bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrayacağı hükmü yer almıştır. Aynı maddenin son fıkrasında, satıcı alıcıyı iğfal etmiş ise bir yıllık zamanaşımından yararlanamayacağı açıklanmıştır. TTK. Un 25/4. maddesinde de, BK.nun 207. maddesindeki zamanaşımı süresinin tacirler arasındaki ticari satışlarda altı ay olduğu hükmüne yer verilmiştir.

BK.nun 126. maddesine 4. fıkra eklenmeden önce, eser sözleşmelerinde, yapılan şeyin kusurlu olmasından dolayı iş sahibinin yükleniciye karşı açacağı davaların zamanaşımı hakkında BK.nun yukarıda açıklanan 363. maddesi ve dolayısıyla BK.nun 207. maddesi ile TTK. nun 25/4. maddesi hükümleri eser sözleşmelerinden dolayı açılacak diğer davaların zamanaşımı süresi hakkında da, BK.nun 125. maddesi hükmü uygulanmakta idi.

1.1.1957 tarihinde yürürlüğe giren 29.6.1956 günlü ve 6763 sayılı ''Türk Ticaret Kanununun Meriyet ve Tatbik Şekli Hakkında Kanun''un 41. maddesi ile BK.nun 126. maddesine eklenen 4. fıkrada ise ''...müteahhidin kasıt veya ağır kusuru ile akdi hiç veya gereği gibi yerine getirmemiş ve bilhassa ayıplı malzeme kullanmış veya ayıplı bir iş meydana getirmiş olması sebebiyle açılacak davalar hariç olmak üzere, istisna akdinden doğan bütün davalar'' beş yıllık zamanaşımı süresine bağlanmıştır. Bu fıkrada ( istisna akdinden doğan bütün davalar ) denildiği için, artık BK.nun 363. maddesinin uygulanma olanağı kalmamıştır. Müteahhidin kasıt veya ağır kusuru ile akdi hiç veya gereği gibi yerine getirmemiş ve bilhassa ayıplı malzeme kullanmış yahut ayıplı bir iş meydana getirmiş olması sebebiyle açılacak davalar bu fıkra hükmünden hariç tutulmakla, bu gibi, davaların BK.nun 125. maddesindeki on yıllık zamanaşımına tabi tutulması istenmiştir. Böylece eser sözleşmelerinden dolayı açılacak davalar, yüklenicinin kasıt veya ağır kusuru bulunması halinde on yıl, diğer hallerde beş yıllık zamanaşımına tabi tutulmuştur. BK. un 126/4. maddesi, ayıplı işlerden dolayı açılacak davaları da kapsamına aldığından, 1.1.1957 tarihinden itibaren BK.nun 363 ve dolayısıyla BK.nun 207 ve TTK. Un 25/4. maddelerinin uygulanması mümkün değildir. Kanun metninin, yorumu gerektirmeyecek bir şekilde açık olması halinde, yasama çalışmalarında geçen sözlere bakılarak, kanun metnine aykırı düşecek bir yoruma başvurulamaz. BK.nun 126. maddesine 4. fıkra eklenmesi TBMM. Adliye Encümeni'nde kabul edilmiştir. Adliye Encümeni raporunda şirket, vekâlet, komisyon, acentelik, tellallık ve eser sözleşmelerinden doğan davaların on yıllık uzun bir zamanaşımına tabi olmasının doğru olmadığı belirtilerek, bu gibi davaların beş yıllık zamanaşımına tabi tutulmasının doğru olacağı benimsenmiştir. TBMM. Genel Kurulu'nda da, bu madde, üzerinde müzakere açılmadan kabul edilmiştir. Adliye Encümeni raporundaki sözlere bakılarak, eser sözleşmelerindeki on yıllık zamanaşımı süresinin beş yıla indirildiği, BK.nun 363. maddesindeki bir ve beş yıllık zamanaşımı sürelerinin uygulanmasına devam edilmesi gerektiği yolundaki bir görüş, BK.nun 126/4. maddesindeki ''istisna akdinden doğan bütün davalar'' şeklindeki açık kanun hükmüne aykırı olduğu gibi, bu fıkradan hariç tutulan kasıt veya ağır kusurla ayıplı eser meydana getirilmesi halinde on yıllık zamanaşımı süresinin uygulanmasını öngören hüküm ile de bağdaşmaz.

Somut olayda, yüklenicinin kasıt veya ağır kusuru ileri sürülemediğinden BK.nun 126/4. maddesindeki beş yıllık zamanaşımı süresinin uygulanması gerekir. Bu itibarla dava, teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımı süresi geçmeden açıldığı için esasının incelenmesi gereğine işaret eden ve

Hukuk Genel Kurulu'nca da aynen benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi doğru değildir. O halde usul ve yasaya uygun bulunmayan direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı HUMK. nun 429. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 22.3.1995 gününde oyçokluğuyla karar verildi.

Yukarıdaki karar örnek olarak bilginize sunulmuştur.

 

8 aydır kiracı olarak 48 daireli bir apartmanda oturuyorum 3 aylık bir çocuğum var ve kaloriferleri 15.10.2009 yakmaları var bildiğim kadarıyla şu an olmasına rağmen yakılmıyor yakıt parasını peşin bile verdim. Bildiğim kadarıyla böyle bir yönetim kararı da olmadı çünkü ben denetçiyim çok büyük bir sorun nereye şikâyet ederim ne yaparım.


Çevre ve orman Bakanlığı çevre Yönetimi Genel Müdürlüğü tarafından yayınlanan Hava Kirliliğinin Kontrolü konulu 26.5.2005 Tarih 2005–6 sayılı genelge gereği,

-Dış ortam sıcaklığı gece ve gündüz 15 derecenin üzerinde olduğu günlerde kalorifer ve sobaların yakılmaması,

-Kalorifer ve sobaların iş yelerinde bina ve iç ortam sıcaklığı 18 derece, konutlarda 20 dereceden yukarı olmayacak şekilde yakılması,

-kalorifer ve sobaların ilk yakış saatlerinin semtler itibari ile belirlenmesi ve uygulamanın denetlenmesi,

-hava kirliliğinin yoğun olduğu günlerde kalorifer ve sobaların mümkünse sabah saat 10.00 dan dan sonra akşam 16.00 dan dan önce yakılması
gerekmektedir.

Ayrıca Belediyelerinde bu konuda farklı uygulamaları olmaktadır. Bağlı olduğunuz Belediye ilgili birimlerinden de konu ile ilgili bilgi alabilirsiniz. Bunun dışında yönetim planı düzenlemeleri de tüm kat malik ve sakinlerini bağladığından bu hususu da dikkate almanız gerekmektedir.

Bu bilgiler ışığında talep ve şikâyet hakkınızı kullanmalısınız.

 

 

ben 40 daire ve 2 dükkan olan bir binada yöneticiyim binamız girişi daha önceden dükkanlarla birlikte arada bölme yoktu büyük bir alan olarak kullanılıyordu biz genel kurulda karar alarak bina girişini ve dükkan girişlerini 50 cm yüksekliğinde beton ile ayırma yaptık ve yola gelen kısımlarda da aynı yükseklikte beton yapıp buralara demirden giriş kapısı koyduk bir dükkan sahibi dükkanımın önünü kapattınız diye itiraz ediyor dükkan girişlerinin yola uzaklığı 10 m. bina girişi ortadan iki yanlar dükkan girişi yapılan beton ve demirin ikisinin toplam yüksekliği 80 cm yasal olarak itirazı mümkün mü


Bina mimari projesinde yer almayan değişiklik ve tesisler KMK 19.madde gereği tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru ile yapılabilir. Bu yönde karar alınmış ise yapılan işlem yasal olacaktır. Aksi halde itirazı olan kişi dava hakkını kullanarak yapılan değişikliği yıktırma kararı aldırabilir.

 

Ben 10 daireli ve beş katlı bir apartmanı 1. katı dört numarasında oturuyorum. Bulunduğum kat yol meyilli olduğu için güvenlik anlamında çok zayıf kalıyor. Yani yoldan balkonlara ve camlara ulaşmak oldukça kolay. Aynı zamanda dairelerin fransız balkon tabir edilen cam sistemlerinden var. Ben güvenliğimi sağlamak için fransız balkonlara ve diğer camlara parmaklık takmak istiyorum. Aynı zamanda balkonu da diğer camlarla aynı özellikleri taşıyan pimapenle kapatmak istiyorum. Ama bazı daire sakinleri apartmanın dış görünüşüne yakışmadığını düşünerek buna karşı çıkıyorlar. Bu durumda yasal olarak ben bunları yapabilir miyim? Yapamazsam benim güvenliğim nasıl sağlanacak. Daire sahiplerine karşı nasıl bir yaklaşımda bulunmalıyım.


T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/6259,K. 2006/6259,T. 13.11.2006
• ESKİ HALE İADE ( Dikey Demir Parmaklık Takılmasına Güvenlik Açısından Zorunluluk Bulunduğunun Yerinde Saptanması Halinde İzin Verilmesi Gereği )
• ANATAŞINMAZA PROJEYE AYKIRI EKLEME YAPILMASI ( Eski Hale İade Talebi - Dikey Demir Parmaklık Takılmasına Güvenlik Açısından Zorunluluk Bulunduğunun Yerinde Saptanması Halinde İzin Verilmesi Gereği )
• DEMİR PARMAKLIK ( Eski Hale İade Talebi - Dikey Demir Parmaklık Takılmasına Güvenlik Açısından Zorunluluk Bulunduğunun Yerinde Saptanması Halinde İzin Verilmesi Gereği ) 634/m.19
ÖZET: Kat maliklerinin ortak yer niteliğinde olan balkon ve pencerelerin dış cephesine, projesine aykırı tesis yapması mümkün değil ise de Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında özellikle bodrum ve zemin kadarda bulunan bağımsız bölümlerin balkonlarındaki kapı ve pencerelerin dış yüzüne düz ve dikey demir parmaklık takılması ve pencerelere de aynı nitelikte yatay bağlantısı olmayan düz ( bombeli olmayan ) ve dikey demir parmaklık takılmasına güvenlik açısından zorunluluk bulunduğunun yerinde saptanması halinde izin verilmektedir.

DAVA: Dava dilekçesinde eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde müvekkilinin dairesinin altındaki bağımsız bölüm maliki olan davalının projeye aykırı olarak kendi bağımsız bölümüne kolaylıkla tırmanılıp çıkılmasını kolaylaştıracak şekilde balkon ve pencerelerini demir parmaklıkla kapattığını ileri sürerek bu parmaklıkların sökülüp eski hale getirilmesini istemiştir.

Yerinde yaptırılan inceleme sonucu alınan bilirkişi raporunda davalının bağımsız bölümünün balkon ve pencerelerinin demir parmaklıkla kapatıldığı, ancak bu korkuluk demirlerinde olabilecek en düşük ve en alt seviyedeki motiflerin kullanıldığını ve üste çıkışı kolaylaştıracak nitelikte herhangi bir bağlantının olmadığının tespit edildiği belirtilmiştir. Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinde kat malikleri ana gayrimenkulün mimari durumu ve güzelliğini titizlikle korumaya mecbur tutulmuş ve bunlardan birinin bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapması yasaklanmıştır. Yasanın bu hükmüne göre normal koşullarda kat maliklerinin ortak yer niteliğinde olan balkon ve pencerelerin dış cephesine, projesine aykırı tesis yapması mümkün değil ise de Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarında özellikle bodrum ve zemin katlarda bulunan bağımsız bölümlerin balkonlarındaki kapı ve pencerelerin dış yüzüne düz ve dikey demir parmaklık takılması ve pencerelere de aynı nitelikte yatay bağlantısı olmayan düz ( bombeli olmayan ) ve dikey demir parmaklık takılmasına güvenlik açısından zorunluluk bulunduğunun yerinde saptanması halinde izin verilmektedir.

Somut olayda ise dosya içerisinde bulunan bilgi ve belgeler ( özellikle dosyadaki resimler ) incelendiğinde davalının balkon ve pencerelerindeki demirlerde üst kata çıkışı merdiven gibi kolaylaştıracak şekilde bombeler ve yatay bağlantılar bulunduğu anlaşılmaktadır.

Mahkemece yukarıda açıklandığı üzere bombeli ve yatay bağlantılı oldukları için uygun görülmeyen bu parmaklıkların düz ( bombeli olmayan ) ve yatay bağlantısı olmayan parmaklık haline dönüştürülmeleri yönünde karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 13.11.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar bilginize sunulmuş olup öncelikle bina yönetim planınızı konu ile ilgili olarak incelemeli haklarınızı tespit etmelisiniz. Kat malikleri kurulu KMK 19.madde gereği beşte dört çoğunluk ile olur vermedikçe projeye aykırı eklenti yapmanız hukuken mümkün olmayacaktır.

 

 

 

İki seneyi aşkın üst komşumun tuvaletinden sızıntı ve zaman zaman da damlamalardan şikâyetçiğim. Kendisine uygun bir dille birçok kez söyledim. Hatta ayağına usta bile götürdüm buna rağmen benim mağduriyetimi ve ailemin sağlığını hiçe saydı ve bu güne kadar oyaladı. Yok, param yok. Şu anda olmaz v.s gibi mazeretler sıraladı. Ben ne yapmalıyım. Yasalar benim yanımda mı? Nasıl bir hukuksal yol izlemeliyim? Tazminat davası açabilir miyim?



KMK 19.madde
'' Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.''

KMK 23.madde
''Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.11) ''ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler'' için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.

Ana gayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.

Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.''
Hükümlerine dayanarak Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınızı kullanmalı ve zararınızın tazminini talep etmelisiniz.




Binamız iki yıllık yeni bina her yıl bir daire sırası gelen yöneticilik yapılıyor. Birçok eksikleri mevcut iki senedir. Daire başı alt katlar 2 ton dubleksler 3 ton kömür alımı konusunda karar almıştık. Yeni bu sene gelen bir arkadaşımız dairesi küçük olduğunu iddia ederek daha az kömür alması gerektiğini iddia ediyor. Ancak peteklerin metre tülü kendisinin dairesinden büyük olduğunu iddia ettiği dairelerden daha fazla giriş katı olduğu için ısına bilmesi için büyük petek takılı ilk yıl metre tül üzerinden almıştık o nedenle giriş katların radyatör petekleri girişte ve dublekslerde fazla kömür alım hissesi neye göre tespit edilir. Yeni elen arkadaşımız haklımı neye göre tespit yapmamız gerekiyor.


Bina yönetim planınızda ısınma giderlerinin paylaşım usulünü belirlemelisiniz. Yönetim planınızı Tapu Dairesinden temin etmeniz mümkün olup yönetim planında bir paylaşım esası belirlenmemişse KMK 20.madde gereği ısınma giderlerine her kat maliki kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Ayrıca kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oluru olmaksızın bağımsız bölümlerdeki petek sayıları değiştirilemez. Aksi yönde bir işlem yargı yoluna başvurulması halinde eski hale dönüştürülecektir.

 

8 apartmanlı bir sitede oturuyorum.sadece bizim apartman balkonları camekanlı bir şekilde teslim edildi.diğerleri açık şekilde teslim edilmişti.ben bu camekanı pimapen olarak değiştirdim.ama yönetimden itiraz geldi.bütünlüğü bozduğu için.fakat diğer açık balkon teslim edilen binalarda bazı balkonlar açık bazıları camekanlı bazıları ise pimapenli.yani sitenin diğer binalarında bir bütünlük yok.sadece bizim apartmanda camekanı pimapen olarak değiştirmem sorun yaratır mı.

 

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/6917,K. 2008/10777,T. 21.10.2008
• ONAYLI MİMARİ PROJEYE AYKIRILIK ( Giderilmesi Talebi - Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı )
• KAT MALİKLERİNİN RIZASI ( Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana Yapının Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı )
• ANA YAPININ ORTAK YERLERİNDE ONARIM TESİS VE DEĞİŞİKLİK ( Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Yapılamayacağı )
• KAT MALİKLERİNİN RIZASI ( Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Rızası Olmadıkça Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Tesis ve Değişiklik Yapılamayacağı ) 634/m. 19
ÖZET: Dava, onaylı mimari projeye aykırılığın giderilmesi talebine ilişkindir. Kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapılamaz. Dosya kapsamından, bağımsız bölümlere ait balkonların kapatıldığı, dış duvara klima yerleştirildiği, bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapıldığı anlaşılmaktadır. Söz konusu eylemler yönünden davanın kabulüne tadilat ve değişikliklerin onaylı mimari projesine uygun hale getirilmesine karar verilmelidir.

DAVA: Dava dilekçesinde onaylı mimari projeye aykırılıkların giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın· reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.


 

 

 

Ancak

Yargılama sırasında yapılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda 6, 7.8.9, 10 numaralı bağımsız bölüm maliki olan davalıların dairelerinin kapısını değiştirmiş oldukları, 5 nolu bağımsız bölüm maliki olan davalının ise dairesinin kapısının rengini değiştirip 6 nolu bağımsız bölüm maliki ile birlikte banyosunda değişiklik yaptığı, 3, 6, 10 nolu bağınız bölüm maliki balkonlarını kapattıkları, 8 nolu bağımsız bölüm malikinin kombi borularını zeminden geçirdiği, 3 nolu bağımsız bölüm malikinin dış cephe duvarına klima ünitesi yerleştirdiği, 13 ve 14 numaralı bağımsız bölüm maliklerinin bağımsız bölümlerinin camekânlarını değiştirip, bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapıldığı anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yasanın bu buyurucu hükmü dikkate alınarak mahkemece davalılardan yukarıda belirtilenlerin gerçekleştirmiş oldukları balkon kapatma ve dış duvara klima yerleştirme ile bina önüne saçtan güneşlik ve sundurma yapma eylemleri nedeniyle açılan davanın kabulüne, tadilat, tesis ve değişikliklerin onaylı mimari projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi, diğer değişikliklerin ise projeye aykırılık teşkil edip etmediğinin yasanın 19. maddesinin ikinci fıkrasında her bağımsız bölüm malikinin kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyecek nitelikteki tesis ve değişiklikleri yapma hakkı kapsamına girip girmeyeceği bağımsız bölüm dış kapılarının cins, renk görünüm ve ölçülerinin mimari projeye uygun bulunup bulunmadığı, dış görünümlerinin binanın içinde diğerlerine nazaran göze hoş gelmeyecek şekilde bir farklılık veya genel estetiği bozacak nitelikte olup olmadığı konularında bilirkişiden ek rapor alınıp oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.10.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar bilginize sunulmuş olup, bina yönetim planınızı ve kat malikleri kurulu kararlarınızı da dikkate almalısınız.

 

Kat mülkiyetleri kanuna aykırı yapılmış bir tadilata kat maliklerinin ne kadar sürede itiraz hakkı vardır.


KMK 33.madde gereği

''(Değişik 1. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.17) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 ncı madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim plânına ve bunlarda bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur yirmi beşinci madde hükmü mahfuzdur. (Değişik 3. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.17) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, iki yüz elli Türk Lirasından iki bin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.'' yasal hakkınızı kullanabilirsiniz.


 

Binamıza mesken müsaadeli iki nolu daireye büro kat olarak mal sahibi verdi verebilir mi biz toplum olarak büro olarak istemiyoruz. Yol gösterir misiniz?

 

Kat Mülkiyeti kanunu 24.madde yasak işler başlığı taşımakta olup, madde düzenlemesi şu şekildedir,
'' Ana gayrimenkulün kütükte mesken, işyeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz. Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile verecekleri kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine işlenir.''

Yargıtay uygulamalarında mesken nitelikli bağımsız bölümlerde büro nitelikli işyeri açılması için kat malikleri kurulunun iznine gerek bulunmamakta olup, büro aldığı eğitimle fikir üretip pazarlayan müstakil ve münferit olarak çalışan kişinin iş yeri olarak tanımlanmaktadır.
Aynı şekilde bağımsız bölümlerin doktor ve diş hekimleri tarafından muayenehane olarak kullanılmasında da istisnai bir uygulama kabul edilmiş olup, bunun için de kat maliklerinden izin alınmasına gerek bulunmamaktadır.

Ancak yönetim planında yer alan ve bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı cinsleri dışında kullanılmalarını tamamen yasaklayan bir hükmün veya bu hususta alınmış kat malikleri kurulu kararının varlığı halinde bürolarla ve muayenehanelerle ilgili bu istisnalar da geçersiz olacaktır.
''Yönetim planında dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı hükme bağlanmış olduğundan tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölüm doktor muayenehanesi olarak kullanılamaz.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 17.2.2003 Tarih, Esas 2002/11976 Karar 2003/1005 sayılı kararı.

''Mesken nitelikli bağımsız bölümün kat maliklerinden izin alınmadan avukatlık bürosu olarak kullanılabilmesi için bu hususta yönetim planında yasaklayıcı bir hükmün bulunmaması gerekir.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 24.12.2001 Tarih, Esas 2001/10760 Karar 2001/11661 sayılı kararı.

Genel açıklamalar yukarıda verilmiş olup buna göre öncelikle bağımsız bölümünüzün tapuda kayıtlı cinsini belirlemeniz gerekmektedir. Ayrıca yönetim planında bağımsız bölümlerin kullanma şekli hakkında bir düzenleme olup olmadığını da incelemeniz yararlı olacaktır.

Bu açıklamalar gereği Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz. Ev sahibi ve kiracısı hakkında birlikte dava açmanız ve tahliye talebinde bulunmanız gerekecektir.


 

Oturduğum dairenin balkonuna digitürk çanağı taktırdım. Bina ortak anten kullanıyor ama benimki digitürk olduğu için balkonuma taktırdım. Yönetici görüntü kirliliği oluyor diye çıkarmamı istemiş böyle bir hakkı var mı?


Yönetim planınızda yasaklama varsa ya da kat malikleri kurulu konu hakkında karar almış ise görüntü kirliliği açısından balkonunuza takılan antenin çıkarılması gerekecektir. Zira dış cephe görüntü itibariyle ana taşınmazın ortak alanlarındandır.

Ancak

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/3990,K. 2005/5189,T. 17.5.2005
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Çatıya Kurulan Çanak Antenin Kaldırılmasına İlişkin - Merkezi Uydu Anten Bulunmaması ve Uydu Antenin Sosyal ve Kültürel Hayatın Gereği Olması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği )
• ÇATIYA UYDU ANTEN KURULMASINA İZİN VERİLMESİ VE BUNA AYKIRI KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Binada Merkezi Uydu Anten Bulunmaması - Uydu Antenin Sosyal ve Kültürel Hayatın Gereği Olması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği )
• UYDU ANTENİN ÇATIYA KURULMASINA İZİN VERİLMESİ VE BUNA AYKIRI KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Uydu Antenin Sosyal ve Kültürel Hayatın ve İletişim İmkânlarından Yararlanmanın Gereği Olması ve Çatıda Merkezi Uydu Anten Bulunmaması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği )
• MERKEZİ ANTEN BULUNDUĞU GEREKÇESİYLE ÇATIYA UYDU ANTEN KURULMASINA İZİN VERMEYEN KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Çatıdaki Merkezi Antenin Uydu Anten Olmaması ve Uydu Antenin İletişim İmkânlarından Yararlanmak İçin Gerekli Olması Nedeniyle Davanın Kabulü Gereği ) 634/m.16,19
ÖZET: Dava kat malikleri kurulu kararının iptali ile bu karara dayanılarak kaldırılan çanak antenin yeniden kurulması istemine ilişkindir. Gerek davacının anlatımından, gerekse davalıların savunmalarından çatıda merkezi bir anten sisteminin bulunduğu anlaşılmakta ise de bunun uydu anten niteliğinde olmadığı ancak sınırlı sayıda kanalın izlenebildiği belirlenmiştir. Günümüzdeki sosyal ve kültürel yaşam ve bunun gerekli kıldığı iletişim ve bilgilenme gereksinimi göz önünde tutulduğunda uydu antenin yurt ve dünyadaki gelişmeler, yenilikler konusunda bilgilenme ve yararlanma olanağı sağlayacak nitelikte bir sistem olduğu kuşkusuzdur. Açıklanan tüm bu nedenler karşısında davacının ortak çatıya koşullarına ve tekniğine uygun biçimde çanak anten taktırması konusunda kendisine izin verilmesine hükmedilmesi gerekirken mahkemece merkezi anten sisteminin bulunduğu ve davacının uydu anten taktırması için bir zorunluluğun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

DAVA: Davacı ile davalılar arasındaki kat malikleri kurulu kararı iptali ve bu karara dayanılarak sökülen çanak antenin eski hale getirilmesi davasına dair Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 13.05.2004 günlü ve 2003/560 – 2004/609 sayılı hükmün onanması hakkında Dairece verilen 03.02.2005 günlü ve 2004/8937 – 2005/379 sayılı ilama karşı davacı tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.

Bu isteğin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Dava 04.06.2002 günlü kat malikleri kurulu kararının iptali ile bu karara dayanılarak kaldırılan çanak antenin yeniden kurulması istemine ilişkindir.

Dosyada toplanan bilgi ve belgelere, özellikle bilirkişi raporu içeriği ile yerel mahkemenin kabulüne göre iptali istenilen ve 04.06.2002 günlü olağanüstü toplantıda alınan kat malikleri kurulu kararının Kat Mülkiyeti Yasasının 29. maddesinin 2. fırkasında öngörülen koşullara uygun alınmadığı, bu bağlamda toplantının yeri, zamanı ve gündeminin toplantıdan en geç on beş gün içinde tüm kat maliklerine ( davacı kat malikine ) yöntemince bildirilmediği, ayrıca yasanın 30. ve izleyen maddelerinde belirtilen karar yeter sayısının sağlanmadığı anlaşılmakla bu kararın iptali gerekmektedir.


 

 

 

 

 

 

 

 

 

Öte yandan kat maliklerinden birinin diğer tüm kat maliklerinin rızası olmaksızın ya da tüm kat maliklerince alınmış bir karar bulunmaksızın ortak çatıya uydu anten takabilmesi için bu tesisin o kat malikinin arsa payını aşmaması, diğer kat maliklerinin de aynı tesisi kurmaları durumunda her birine yeterli bir alanın bulunması, anten sisteminin ana yapıya ve bağımsız bölümlere zarar vermemesi ve yapının statiğini olumsuz yönden etkilememesi, ayrıca çatıda aynı nitelik ve özellikte merkezi anten sisteminin bulunmaması gerekir. Sözü edilen koşulların tümünün gerçekleşmiş olması koşulu ile bir kat maliki öteki kat maliklerinin rızası olmaksızın bu tesisi kurabilir. Somut olayda davacı kat malikinin kat malikleri kurulunun 07.02.1999 günlü kararına dayanılarak ortak çatıya kurmuş olduğu ve 04.06.2002 günlü kararla kaldırıldığı anlaşılan çanak antenin yukarıda açıklanan koşullara uygun olduğu bilirkişinin yerinde yaptığı inceleme sonunda anlaşılmış ve bu olgu mahkemece de kabul edilmiştir. Gerek davacının anlatımından, gerekse davalıların savunmalarından çatıda merkezi bir anten sisteminin bulunduğu anlaşılmakta ise de bunun uydu anten niteliğinde olmadığı ancak sınırlı sayıda kanalın izlenebildiği belirlenmiştir. Günümüzdeki sosyal ve kültürel yaşam ve bunun gerekli kıldığı iletişim ve bilgilenme gereksinimi göz önünde tutulduğunda uydu antenin yurt ve dünyadaki gelişmeler, yenilikler konusunda bilgilenme ve yararlanma olanağı sağlayacak nitelikte bir sistem olduğu kuşkusuzdur. Açıklanan tüm bu nedenler karşısında davacının ortak çatıya koşullarına ve tekniğine uygun biçimde çanak anten taktırması konusunda kendisine izin verilmesine hükmedilmesi gerekirken mahkemece merkezi anten sisteminin bulunduğu ve davacının uydu anten taktırması için bir zorunluluğun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

SONUÇ: Açıklanan nedenlerle davacı tarafın yerinde görülen karar düzeltme isteminin kabulü ile dairemizin 03.02.2005 gün ve 2004/8987–2005/379 sayılı onama kararının kaldırılmasına, mahkeme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, istek halinde temyiz onama harcı ile karar düzeltme harcının düzeltme isteyene iadesine, 17.05.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.  Yukarıdaki karar gereği çatı için talepte bulunmanız mümkün olabilir.

 

 

Binamızın çatısının yapılması, dış cephesinin yapılması, zillerin, kapı otomatiğin yapılması ve merdivenlerin ve boşlunun yapılması için bir firmadan fiyat aldık bize 20 daire başına fiyat verdi 250 peşin kalan 30 senetle 100 TL ödenek sundular. Konu bu sitede ben ödemem ben imza atmam katılmam diyenlere kanuni yaptırım ne olabilir ve ben ne yapmalıyım. Kanun da belirtilen salt çoğunluk karar defterine imzalatmam yeterli olur mu?


Kat malikleri kurulunda bu tadilatların yapılması hususunda KMK 30.madde gereği,
''Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç bir hafta içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla verilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.15) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.''
Karar almış iseniz bu karara katılmayan ya da imza atmayan kişiler içinde karar bağlayıcı olacak ve ödeme yapmaları gerekecektir.


 

17 daireli apartmanda giriş katında oturan komşumuz apartmanın ön(giriş) cephesindeki bahçede ağaç ve cam parmaklıkları arasına ip gererek çamaşır asıyor, bu cephe aynı zamanda apartmanın sokağa bakan cephesi ve gerçekten kötü bir görüntü oluşturuyor. Önce yöneticiye şikâyet ettim ama aynı harekete hala devam ediyorlar, kendim gidip konuştum, bahçe orta kullanım alanı olduğu için böyle bir hakkı olduğunu iddia ediyor. Bu uygunsuz görüntüyü engellemek için ne yapabilirim? Ben kiracıyım, şikâyetçi olduğum kişi ise ev sahibi, bu bir sorun yaratır mı?


KMK 18.madde

''Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.''

KMK 16.madde

''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.''

KMK 27.madde

''Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.''


 

KMK 28.madde

''Yönetim plânı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim plânı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim plânında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

(Değişik 3.fıkra: 2814 – 13.4.1983) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim plânı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim plânının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim plânına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.''

Yukarıdaki yasal düzenlemeler gereği bina yönetim planınızı ve kat malikleri kurulu kararlarınızı da inceleyerek Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır. Kiracılarında kullanıma ilişkin konularda malik ve diğer sakinlere karşı dava açma hakkı bulunmaktadır.




 

Apartman ortak bahçelerine çamaşır teli yapmak çamaşır asmak halı, yorgan yastık yıkamak havalandırmak yasak mıdır bu konuda yöneticiye yapılan uyarıda da hiç bir çözüm bulunamamıştır hatta asanlara sahip çıkılmıştır çevre kirliliği yaratan bu insanlar hakkında yasal olarak ne yapabilirim lütfen beni aydınlatır mısınız


KMK 16 ve 18.madde hükümleri gereği ortak alanlar tüm kat maliklerinin müşterek mülküdür ve kişilerin kendi kullanımlarına hasredilemez. Aksi davranışlar halinde Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.

 

2008 ağustos ayında taşındığım evimin mutfak tavanında birkaç ay sonra akıntı başladı önce tek yerde olan akıntı daha sonra tam karşı paralelinde de oluştu alçı tavan artık küf yapmaya başladı ama üst komşum bunu bilmesine rağmen çeşitli bahanelerle işi geciktiriyor ve yanaşmıyor kendi mutfağında da tabanda parkeler çürümüş duvarlar kabarmış durumda sonuçta onun dairesinde yapılacak bir tamirat evimin sigortası yok ama sigorta olsaydı sigorta şirketimin bunu yaptırabileceğini ve masrafını üst kat komşumdan talep edeceğini söylediler bu doğrumudur çünkü bu işten sonra sigorta yaptırmayı düşünüyorum. Bu durumda ne yapabilirim nerelere başvurmalıyım


KMK 23.madde

'' Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.11) ''ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler'' için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.''

KMK 19.madde

''Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.''

Gereği Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak onarım yapılmasını sağlayabilir ve giderlerini de kusurlu olan malik ya da sakinden talep edebilirsiniz. Bu iş için Sigorta size kolaylık sağlar ancak yasal zorunluluk değildir.

 


5 katlı bir binanın zemin kat sahibiyim. Bina girişinin yanında yola bakan ufak bir motor garajı var. Daire sahipleri binaya ait olduğunu bende bana ait olduğunu söylüyorum. Sebebi tapumda eklenti olarak motor garajı geçiyor. Kat mülkiyeti kanununa göre eklentilerin bağımsız bölümün parçası sayıldığı ve kat malikinin tek başına eklenti ile birlikte komple bağımsız yerin maliki olduğu yazıyor. Bende bu yazıyı kendilerine göstermeme ve tapumda yazmasına rağmen itirazlar var işin içinden çıkamıyoruz ne yapabiliriz.


Tapu kayıtlarınız gereği bağımsız bölüme bağlı olan eklenti üzerinde tasarrufta bulunma hakkı o kat malikinindir. Bu konuda ihtilaf söz konusu ise durumun tespiti için dava açma hakkınız bulunmaktadır.

 

 

 

Isınması düzgün olmayan kaloriferli dairelerde petek eklenmesi veya yakıt parasının diğer dairelerden eksik alınması ile ilgili bir kanun hükmü varmı.


KMK 19.madde gereği

''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.''
Gereği bina mimari projesine aykırı olarak bağımsız bölümünüze petek eklemeniz için tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı olurunu almanız gerekmektedir.
Isınma giderleri ise bina yönetim planı düzenlemeleriniz saklı kalmak üzere kat malikleri kurulu kararı ile farklı ödemeniz mümkün olabilecektir.

 

APARTMANIMIZIN YÖNETİM PLANINA GÖRE DAİRE SAHİPLERİ DAİRELERİNİ YALNIZCA MESKEN OLARAK KİRAYA VEREBİLMEKTEDİR. ŞAYET BİR MALİK DAİRESİNİ, YÖNETİM PLANINA RAĞMEN, BİR İŞYERİNE ÖRNEĞİN DOKTORA MİMARLIK VEYA EMLAK BÜROSUNA VERMEK İSTERSE BÖYLE BİR HAKKA SAHİPMİDİR? HER NE KADAR İŞ OLARAK GÖRÜLMESEDE, BU İŞLETMELERDE VERGİ LEVHASINA SAHİPLERDİR VE İŞ YERİ OLARAK VERGİ VERMEKTEDİRLER. BÖYLE BİR DURUM OLURSA APARTMAN SAKİNLERİ ( MESKEN OLARAK KULLANANLAR ) NASIL BİR YOL İZLEMELİDİRLER.

 

Kat Mülkiyeti kanunu 24.madde yasak işler başlığı taşımakta olup, madde düzenlemesi şu şekildedir,
'' Ana gayrimenkulün kütükte mesken, işyeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz. Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile verecekleri kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine işlenir.''

Yargıtay uygulamalarında mesken nitelikli bağımsız bölümlerde büro nitelikli işyeri açılması için kat malikleri kurulunun iznine gerek bulunmamakta olup, büro aldığı eğitimle fikir üretip pazarlayan müstakil ve münferit olarak çalışan kişinin iş yeri olarak tanımlanmaktadır.
Aynı şekilde bağımsız bölümlerin doktor ve diş hekimleri tarafından muayenehane olarak kullanılmasında da istisnai bir uygulama kabul edilmiş olup, bunun için de kat maliklerinden izin alınmasına gerek bulunmamaktadır.

Ancak yönetim planında yer alan ve bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı cinsleri dışında kullanılmalarını tamamen yasaklayan bir hükmün veya bu hususta alınmış kat malikleri kurulu kararının varlığı halinde bürolarla ve muayenehanelerle ilgili bu istisnalar da geçersiz olacaktır.

''Yönetim planında dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı hükme bağlanmış olduğundan tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölüm doktor muayenehanesi olarak kullanılamaz.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 17.2.2003 Tarih, Esas 2002/11976 Karar 2003/1005 sayılı kararı.

''Mesken nitelikli bağımsız bölümün kat maliklerinden izin alınmadan avukatlık bürosu olarak kullanılabilmesi için bu hususta yönetim planında yasaklayıcı bir hükmün bulunmaması gerekir.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 24.12.2001 Tarih, Esas 2001/10760 Karar 2001/11661 sayılı kararı.

Genel açıklamalar yukarıda verilmiş olup buna göre öncelikle bağımsız bölümünüzün tapuda kayıtlı cinsini belirlemeniz gerekmektedir. Ayrıca yönetim planında bağımsız bölümlerin kullanma şekli hakkında bir düzenleme olup olmadığını da incelemeniz yararlı olacaktır.

Bu açıklamalar gereği Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz. Ev sahibi ve kiracısı hakkında birlikte dava açmanız ve tahliye talebinde bulunmanız gerekecektir.

 

 

 

 

6 Bloklu bir sitede oturmaktayım. Sitenin ön ana caddeden araş ana kapı giriş yolu açık. En son bloğa yaya girişi ana kapıdan yapılıyor. Ancak acil durumlarda 112 acil ve itfaiye giriş yapamıyor. Fakat yönetim kapı açılmasını istediğim halde yapmıyor. Ne yapmam lazım. Bilgilendirirseniz memnun olurum.


Yönetime yazılı olarak başvurmalısınız, talebinize olumsuz yanıt verilmesi halinde Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz.

 

 

Apartmanımızda kiracı olarak ikamet ediyorum burası bir reklam şirketi. Üst katta da bir şirket var. Apartman 8 daireden oluşuyor. Apartmanda iki iş yeri olarak varız. Sorum şu Kaloriferler yalnızca akşam biz ofisi 18.00 de kapatıp gittikten sonra 19.00 – 20.00 gibi yanıyor belli bir saatten sonra da kapatılıyormuş. Burası merkezi sistemle ısınıyor. Aidatlarımızı gününde ödüyoruz. Sabah ve akşamüstü belli bir saatte yanıp yanmayacağını öğrenmek istiyorum. Zira burası bodrum katı olduğundan çok soğuk ve çalışanlarımız hastalanıyorlar. Apartmanın karar defterinde havalar soğuyunca sadece akşamları! Kaloriferler yanar diye ki (6–7 derece oluyor sabah ofis.)böyle bir karar almamışlar ya da şu saatlerde yanıp söner diye. Bu durumda ben aidatımı ödediğim halde ısınamıyorum. Haklarımı öğrenmek istiyorum. Ne yapabilirim.
NOT:
Apartman yöneticisi sırf bu yüzden biz taşındıktan sonra bize bana sorsaydınız sizin buraya oturmanıza müsaade etmezdim, sizin gibi diğer şirkette sırf sonradan dairesini satın almış ve kat sahibi olmuş. Şirket olarak yarın öbür gün istekleriniz olmasın ben burada şirket istemiyorum dedi. Bizde yönetimin karar defterinde dairelerden herhangi birinin iş yerine kiraya verilemez gibi bir kararı var mı diye sorduk. Ben avukatım ben kanunları biliyorum böyle bir hakkınız yok dedi. Oysaki karar olması gerekmez mi?


BULUNDUĞUNUZ İLE GÖRE BELEDİYEDEN MAHALLİ ÇEVRE KURULU KARARLARINA GÖRE KIŞ SEZONU İÇİN BELİRLENEN ŞARTLARI ÖĞRENMENİZ GEREKMEKTEDİR.

1. DIŞ ORTAM SICAKLIĞININ GECE VE GÜNDÜZ 15 C’NİN ÜZERİNDE OLDUĞU GÜNLERDE KALORİFER VE SOBALARIN YAKILMAMASI,

2. HAVA KİRLİLİĞİNİN YOĞUN OLDUĞU GÜNLERDE SOBA VE KALORİFERLERİN MÜMKÜNSE SABAH SAAT 10.00’DAN SONRA VE AKŞAM EN GEÇ SAAT 16.00’DAN ÖNCE YAKILMASI,

3-SABAH YAKIŞ SAATLERİ İLÇELERE GÖRE FARKLILIK GÖSTERMEKTEDİR.

Bu düzenleme gereği yasal taleplerinizi yönetime iletmelisiniz.

KMK 24.madde gereği

''Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.''
Binanız da işyeri açılması şartları düzenlenmiş olup tapu kayıtlarınıza göre bağımsız bölümün cinsini belirlemeniz öncelikle gerekmektedir.

 

 

Daire balkonumu pimapenle kapattım binada bir kaç kişi de dairelerinde değişiklik yaptı balkonlarını odaya kattılar yöneticide çatı çıkış kapağının yerini değiştirdi balkon kapama sistemi yaptırdı ve binanın kapıcı dairesine 150 cm pencere açtırdı tabla betonu kırarak benimle kavgalı olduğundan senin pimapenini söktüreceğim diyor ne yapmalıyım

 

T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2007/11790,K. 2008/4740,T. 21.4.2008
• BAĞIMSIZ BÖLÜMDE PROJEYE AYKIRI DEĞİŞİKLİK ( Davalının Ön Pencerelerine Dava Konusu Edilen Parmaklıklar Kaldırılmak Suretiyle Yeni Parmaklık Takılmasına Karar Verilmesi Gerektiği )
• BAĞIMSIZ BÖLÜM CAMINA YAPILAN DEMİR PARMAKLIK ( Projeye Aykırılığın Giderilmesi - Davalının Ön Pencerelerine Dava Konusu Edilen Parmaklıklar Kaldırılmak Suretiyle Yeni Parmaklık Takılmasına Karar Verilmesi Gerektiği )
• TALEPLE BAĞLILIK ( Davacı Sadece Ön Cephe Pencerelerindeki Demirleri Dava Etmişse de Mahkemece İstem de Aşılarak Bağımsız Bölümün Arka Pencerelerine Takılmış Bulunan Demir Parmaklıkların da Kaldırılmasına Karar Verilmesinin İsabetsiz Olduğu )
• ORTAK YERLERDE DAVALININ MÜDAHALESİNİN ÖNLENMESİ ( Demir Parmaklıkların Bilirkişi Raporunda Önerilen Biçimde Değiştirilmesi İle Yetinilmesine Karar Verilmesi Gerektiği ) 634/m.19,1086/m.74,2004/m.30
ÖZET: Davacı, davalının bağımsız bölümünün ön cephe camlarına yaptırdığı demirlerin sökülerek eski hale getirilmesini istemiş, yerel mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.


1- Davalının ön pencerelerine dava konusu edilen parmaklıklar kaldırılmak suretiyle yeni parmaklık takılmasına karar verilmesi gerekirken, parmaklıkların tümden kaldırılması,

2- Davacı, sadece ön cephe pencerelerindeki demirleri dava etmişse de, mahkemece HUMK 74. maddesine aykırı olarak ve istem de aşılarak 11 numaralı bağımsız bölümün arka pencerelerine takılmış bulunan demir parmaklıkların da kaldırılmasına karar verilmesi,

3- Kabule göre de, İcra İflas Yasası'nın 30. maddesinde bir işin yapılmasına ilişkin ilamların ne şekilde infaz edileceği açıkça hükme bağlanmış olup, somut olayda mahkemece dava konusu edilen ortak yerlerde davalının müdahalesinin önlenmesi ve demir parmaklıkların yukarıda değinilen, bilirkişi raporunda önerilen biçimde değiştirilmesi ile yetinilmesine karar verilmesi gerekirken infazı da kapsar biçimde verilen ''süre içinde yerine getirilmediği takdirde davalıdan eski hale getirme bedeli... YTL masrafın alınarak davacı tarafından yerine getirilmesine yolunda hüküm kurulması, doğru görülmemiştir.

DAVA: Dava dilekçesinde davalının bağımsız bölümünün ön cephe camlarına yaptırdığı demirlerin sökülerek eski hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde davalının, ana taşınmazın kendisine ait olan 11 numaralı bağımsız bölümün ön cephesindeki camlarına demir taktırarak müvekkilinin dairesinde oturanların can ve mal güvenliğini tehlikeye attığını ileri sürerek demirlerin sökülerek bağımsız bölümün eski haline getirilmesini istemiş, mahkemece davanın kabulüne. Davalı dairesinin pencerelerine projeye aykırı olarak yapılan demir parmaklıkların sökülmesine, eski hale getirilmesine, söz konusu işlerin davalı tarafından yerine getirilmediği takdirde bedelinin davalıdan alınarak davacı tarafından yerine getirilmesine karar verilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, özellikle bilirkişi raporları içeriğinden davalı ile davacının kat mülkiyetli ana taşınmazın sırasıyla 11 ve 27 numaralı bağımsız bölümünün maliki oldukları davalının kendi bağımsız bölümünün ön ve arka tarafındaki pencerelere demir parmaklık yaptırdığı bu durumun onaylı mimari projeye aykırı bulunduğu mevcut demir parmaklığın, binanın duvarı hizasında, çıkıntısız ve üzerine basılamayacak biçimde düşey çubuklardan oluşacak şekilde değiştirilerek davacı dairesi için mevcut tehlikenin giderilmesinin mümkün olacağının belirtildiği anlaşılmaktadır.

1- Yargıtay uygulamalarında, projede yer almasa bile güvenlik yönünden gerekli görüldüğünde bağımsız bölüm pencerelerine demir parmaklık takılmasına izin verilmekte ise de bu parmaklığın yapım özelliği ve konum itibariyle üst katların güvenliği açısından tehlike yaratmaması gerekir. Bunun için de ikinci bilirkişi kurulunun raporunda açıklandığı gibi demir parmaklığın binanın duvarı hizasında pencerenin hemen önüne çıkıntısız ve üzerine basılması mümkün olmayacak düşey çubuklardan oluşacak şekilde yapılması kabul edilmektedir. Mahkemece açıklanan bu duruma uygun şekilde davalının ön pencerelerine dava konusu edilen parmaklıklar kaldırılmak suretiyle yeni parmaklık takılmasına karar verilmesi gerekirken parmaklıkların tümden kaldırılması.

2- Davacı dava dilekçesinde salt ön cephe pencerelerindeki demirleri dava konusu etmiş olmasına karşın mahkemece HUMK’ UN 74. maddesine aykırı olarak ve istem de aşılarak 11 numaralı bağımsız bölümün arka pencerelerine takılmış bulunan demir parmaklıkların da kaldırılmasına karar verilmesi.

Kabule göre de

3- İcra İflas Yasası'nın 30. maddesinde bir işin yapılmasına ( yerine getirilmesine ) ilişkin ilamların ne şekilde infaz edileceği açıkça hükme bağlanmış olup somut olayda mahkemece dava konusu edilen ortak yerlere davalının müdahalesinin önlenmesi ve demir parmaklıkların yukarında değinilen, bilirkişi raporunda önerilen biçimde değiştirilmesi ile yetinilmesine karar verilmesi gerekirken infazı da kapsar biçimde verilen ''süre içinde yerine getirmediği takdirde davalıdan eski hale getirme bedeli olan 600,00 TIL masrafın alınarak davacı tarafından yerine getirilmesine'' yolunda hüküm kurulması, doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’ UN 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.04.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar sorunuzun yanıtını içermektedir.

 

Yönetim tarafından kapıcı dairemiz kiraya verilerek gelir olarak kaydediliyor. Ancak alt katta oturan kiracı, yukarıya çıkışı hiç geçilmeyecek durumda büyük saksılarla kapatmış uyarılara rağmen çekmediği için, taşınmaz mal zilyetliğine tecavüzden kaymakamlığa şikâyet dilekçesi verdim. Keşif ve infaz yapıldı. İki gün sonra yine bişeyler koymaya başladı. Şikâyetimle ilgili ödemeler için kaymakamlığın verdiği kararı icra takibine koydum. Mütecaviz, iki sene kalan 2 ay önce çıkan kiracıya da hiç rahat vermemekteydi. Daha önce çıkan kiracıdan da kiracı daireyi boş teslim ettiği halde yedek anahtar edinip bu daireyi bir ay kullandı. Çatı arasını temizletip kilit yaptığımızda da kilidi kırıp eşyalar koydu. Aidatlarımız buradan gelecek gelir düşünülerek az tutulmuştur. Ancak müşteri bu engellemeyi gördüğünde geri dönmektedir. İnfaz yapıldıktan sonra da müşteri getirildiğinde kapıya çıkıp bağırıp çağırmakta burayı tutturmayacağım demekte yine müşteri geri dönmektedir. Bu davranışları çekilmez hal aldığından, sulh hukuk mahkemesine dava açmamız durumunda sonuç ne olacaktır? Tahliye kararı alınabilir mi? Kiraya veremediğimiz ayların kirası mütecavizden tahsil edilebilir mi? Verdiğimiz icra takibi nasıl bir süreç izler, ödememesi söz konusu olabilir mi? Bol küfür ve hakaret içeren konuşmaları için tazminat davası açabilir miyim? Yönetici olarak yapabileceklerim nelerdir?


Sulh Hukuk mahkemesinde açacağınız davada hâkimin duruma müdahalesini talep edebilirsiniz ancak tahliye kararı alamazsınız. Ancak kişinin tavrı nedeniyle binanız bir gelirden mahrum kalmakta ise bunun tazminini de talep etmeniz söz konusu olabilecektir. Hukuksal işlemlerin sağlıklı takibi adına bir avukattan yardım almanızı öneririz.

 

10 katlı bir binanın 1. katında oturuyorum. Yan dairem ve tam altımdaki giriş katı iş yeri olarak kullanılmaktadır. ( Tabu da daire olarak yer almaktadır. ) İş yerlerinden biri emlakçı diğeri diş doktorudur. Binaya sürekli yabancı birilerinin girmesinden çok rahatsız oluyorum. Ayrıca alt katımda ve yan dairemde akşamları kalorifer yanmadığından evimizi ısıtamıyorum. Neler yapabilirim?

Kat Mülkiyeti kanunu 24.madde yasak işler başlığı taşımakta olup, madde düzenlemesi şu şekildedir,
'' Ana gayrimenkulün kütükte mesken, işyeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz. Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile verecekleri kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine işlenir.''

Yargıtay uygulamalarında mesken nitelikli bağımsız bölümlerde büro nitelikli işyeri açılması için kat malikleri kurulunun iznine gerek bulunmamakta olup, büro aldığı eğitimle fikir üretip pazarlayan müstakil ve münferit olarak çalışan kişinin iş yeri olarak tanımlanmaktadır.
Aynı şekilde bağımsız bölümlerin doktor ve diş hekimleri tarafından muayenehane olarak kullanılmasında da istisnai bir uygulama kabul edilmiş olup, bunun için de kat maliklerinden izin alınmasına gerek bulunmamaktadır.

Ancak yönetim planında yer alan ve bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı cinsleri dışında kullanılmalarını tamamen yasaklayan bir hükmün veya bu hususta alınmış kat malikleri kurulu kararının varlığı halinde bürolarla ve muayenehanelerle ilgili bu istisnalar da geçersiz olacaktır.

''Yönetim planında dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı hükme bağlanmış olduğundan tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölüm doktor muayenehanesi olarak kullanılamaz.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 17.2.2003 Tarih, Esas 2002/11976 Karar 2003/1005 sayılı kararı.

''Mesken nitelikli bağımsız bölümün kat maliklerinden izin alınmadan avukatlık bürosu olarak kullanılabilmesi için bu hususta yönetim planında yasaklayıcı bir hükmün bulunmaması gerekir.''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 24.12.2001 Tarih, Esas 2001/10760 Karar 2001/11661 sayılı kararı.

Genel açıklamalar yukarıda verilmiş olup buna göre öncelikle bağımsız bölümünüzün tapuda kayıtlı cinsini belirlemeniz gerekmektedir. Ayrıca yönetim planında bağımsız bölümlerin kullanma şekli hakkında bir düzenleme olup olmadığını da incelemeniz yararlı olacaktır.

Bu açıklamalar gereği Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz.

 

Eski kat malikini borcundan ben sorumlu olur muyum? Konuyla ilgili Yargıtay kararını gönderebilir misiniz?


Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin E. 2002/7159, K. 2002/9012 ve 1.10.2002 tarihli kararı sorunuzun yanıtını içermektedir.
''• KAT MALİKİNİN ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUĞU ( Kat Mülkiyetinin Devri Halinde Eski Malikin Aidat Borcundan Yeni Malikin Sorumlu Tutulamayacağı )
• ORTAK GİDER BORCUNDAN SORUMLULUK ( Kat Mülkiyetinin Devri Halinde Eski Malikin Aidat Borcundan Yeni Malikin Sorumlu Tutulamayacağı )
• ESKİ MALİKİN AİDAT BORCUNDAN YENİ MALİKİN SORUMLU TUTULAMAMASI ( Kat Mülkiyetinin Devri Halinde )
634/m.20
ÖZET: Dava ortak aidat borcunun tahsili ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Dosyada toplanan belgelere ve özellikle tapu kaydı içeriğine göre davalının 18 nolu bağımsız bölümü 9.3.2000 tarihinde satın aldığı takibe ve davaya konu edilen ortak gider alacağının davalının bağımsız bölüm maliki olduğu tarihten önceki aylara ilişkin bulunduğu anlaşılmaktadır. Saptanan bu durum karşısında davalının, kat maliki olmadığı dönemle ilgili ortak gider borcundan sorumlu tutulmayacağı gözetilmeden davanın kabulü ile aleyhinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. ''

Bu karardan da anlaşılacağı üzere ana taşınmazın giderlerinden yeni malik satın aldığı tarihten itibaren sorumludur.

 

Apartman altında bir dükkânımız var. Dükkânın üstündeki dairede bize ait, daire işyeri olarak kullanılmakta. Bu mülklerin sahibiyiz. Dükkânın içinden yukarıdaki daireye bir merdiven yapıp birleştirmek istiyoruz. Bunun için apartman yönetiminden veya herhangi bir yerden izin almamıza gerek var mı?
 

Öncelikle bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılması yönünde bina yönetim planınızı incelemeli ve yasaklama olup olmadığına bakmalısınız.
KMK 19.madde gereği
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.''
Kat maliklerinin olurunu alarak bu yönde bir tasarrufta bulunmanız mümkün olabilecektir.
Apartmanımızda evinde köpek besleyen biri var bunu kabul etmiştik ama olayı abartıp sokak köpeklerini de bahçede beslemeye başladı köpek apartmana giren çıkana havlayıp üstüne gidiyordu bizde belediyeye haber verip sokak köpeğini aldırdık şimdide o kişi 2 gündür apartman halkına her türlü hakarette bulunuyor bizde onu bir yerlere şikâyet etmek istiyoruz neler yapabileceğimizi öğrenmek istiyorum beni bilgilendirirseniz çok sevinirim.

 

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/4963,K. 2008/8075,T. 7.7.2008
• BAĞIMSIZ BÖLÜMDE HAYVAN BESLEME ( Rahatsızlık Verdiği Saptanan Köpeğin Uzaklaştırılması Gerektiği )
• BAĞIMSIZ BÖLÜMDE RAHATSIZLIK VERME ( Köpeğin Komşu Bağımsız Bölümde Oturan Davacının Kızını Isırmış Olması - Köpeğin Uzaklaştırılması Gerektiği )
• KOMŞUYU ISIRAN KÖPEK ( Davalının Bağımsız Bölümünde Beslediği Köpeğin Binadan Uzaklaştırılması Gerektiği )
• RAHATSIZ EDEN HAYVANIN UZAKLAŞTIRILMASI ( Köpeğin Komşu Bağımsız Bölümde Oturan Davacının Kızını Isırmış Olması - Köpeğin Uzaklaştırılması Gerektiği ) 634/m.18
ÖZET: Davada davalının bağımsız bölümünde beslediği köpeğin binadan uzaklaştırılması istenilmiştir. Ana taşınmazda ve bağımsız bölümlerde köpek beslenmesini yasaklayan herhangi bir hüküm olmaması rahatsızlık verdiği saptanan köpeğin uzaklaştırılmasına engel oluşturmaz. Dava konusu edilen köpeğin komşu bağımsız bölümde oturan davacının kızını ısırmış sözü edilen 18. madde kapsamında rahatsız etme anlamını taşıdığı gözetilerek bu köpeğin barındırıldığı bağımız bölümden ve bu bölümün yer aldığı ana taşınmazdan uzaklaştırılmasına hükmedilmesi gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde davalının bağımsız bölümünde beslediği köpeğin binadan uzaklaştırılması istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının bağımsız bölümünde barındırdığı köpeğin, aynı katta bağımsız bölüm maliki olan müvekkilinin kızını ısırdığını ve benzeri rahatsızlıklar verdiğini ileri sürerek bu köpeğin davalı tarafından bağımsız bölümünden ve ana yapıdan uzaklaştırılmasını istemiştir.

Mahkemece dinlenen tanık anlatımlarına dayanılarak köpeğin davacının kızını ısırmasından başka rahatsızlık vermediği ve yönetim planında da bağımsız bölümlerde köpek beslenmesini yasaklayan bir hüküm bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri bağımsız bölümlerini ve eklentileri ile ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerine ilişkin hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir biçimde sürekli olarak yararlananlara da uygulanır.

Somut olayda davalının oturduğu bağımsız bölümde barındırdığı köpeğin davacının kızını ısırdığı konusunda uyuşmazlık olmadığı gibi bu olgu mahkemece de kabul edilmiş bulunmaktadır. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre ana taşınmazda ve bağımsız bölümlerde köpek beslenmesini yasaklayan herhangi bir hüküm olmaması rahatsızlık verdiği saptanan köpeğin uzaklaştırılmasına engel oluşturmaz. Dava konusu edilen köpeğin komşu bağımsız bölümde oturan davacının kızını ısırmış olması yukarıda sözü edilen 18. madde kapsamında rahatsız etme anlamını taşıdığı gözetilerek bu köpeğin barındırıldığı bağımız bölümden ve bu bölümün yer aldığı ana taşınmazdan uzaklaştırılmasına hükmedilmesi gerekirken yerinde görülmeyen gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. Un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 07.07.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar örnek olarak bilginize sunulmuş olup Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.

 

Beş katlı bir binanın ikinci katında oturuyoruz. Alt kata güvenlik amaçlı pencerelere alimunyum profilden parmaklıklar yapıldı. Yapılan parmaklar yatay şekilde hırsızın merdiven gibi kullanabileceği şekilde. Bu nedenle benim dairemin güvenliği tehlikeye girdi. Bizde güvenlik amaçlı korkuluk yaptırmak istedik. Fakat alt kata profilden korkuluk yaptıran mütahit, üst kata demirden korkuluk yaptıramayacağımızı söyledi. Onun ki gibi alimunyum profilden olmalıymış. Fakat kimse güvenlik için onu tavsiye etmiyor demirin daha iyi olduğunu söylüyor. Şimdi biz ne yapmalıyız mütahit’in yaptığı gibi merdiven hizmeti gören korkuluktan mı yaptırmalıyız ya da korkuluk malzemesinin cinsini neden biz belirleyemiyoruz? Ayrıca alt kata yapılan merdiven görevi gören korkulukların iptalini isteyebilir miyiz nereye başvurmalıyız


T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 2007/11790,K. 2008/4740,T. 21.4.2008
• BAĞIMSIZ BÖLÜMDE PROJEYE AYKIRI DEĞİŞİKLİK ( Davalının Ön Pencerelerine Dava Konusu Edilen Parmaklıklar Kaldırılmak Suretiyle Yeni Parmaklık Takılmasına Karar Verilmesi Gerektiği )
• BAĞIMSIZ BÖLÜM CAMINA YAPILAN DEMİR PARMAKLIK ( Projeye Aykırılığın Giderilmesi - Davalının Ön Pencerelerine Dava Konusu Edilen Parmaklıklar Kaldırılmak Suretiyle Yeni Parmaklık Takılmasına Karar Verilmesi Gerektiği )
• TALEPLE BAĞLILIK ( Davacı Sadece Ön Cephe Pencerelerindeki Demirleri Dava Etmişse de Mahkemece İstem de Aşılarak Bağımsız Bölümün Arka Pencerelerine Takılmış Bulunan Demir Parmaklıkların da Kaldırılmasına Karar Verilmesinin İsabetsiz Olduğu )
• ORTAK YERLERDE DAVALININ MÜDAHALESİNİN ÖNLENMESİ ( Demir Parmaklıkların Bilirkişi Raporunda Önerilen Biçimde Değiştirilmesi İle Yetinilmesine Karar Verilmesi Gerektiği ) 634/m.19,1086/m.74,2004/m.30
ÖZET: Davacı, davalının bağımsız bölümünün ön cephe camlarına yaptırdığı demirlerin sökülerek eski hale getirilmesini istemiş, yerel mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

1- Davalının ön pencerelerine dava konusu edilen parmaklıklar kaldırılmak suretiyle yeni parmaklık takılmasına karar verilmesi gerekirken, parmaklıkların tümden kaldırılması,

2- Davacı, sadece ön cephe pencerelerindeki demirleri dava etmişse de, mahkemece HUMK 74. maddesine aykırı olarak ve istem de aşılarak 11 numaralı bağımsız bölümün arka pencerelerine takılmış bulunan demir parmaklıkların da kaldırılmasına karar verilmesi,

3- Kabule göre de, İcra İflas Yasası'nın 30. maddesinde bir işin yapılmasına ilişkin ilamların ne şekilde infaz edileceği açıkça hükme bağlanmış olup, somut olayda mahkemece dava konusu edilen ortak yerlerde davalının müdahalesinin önlenmesi ve demir parmaklıkların yukarıda değinilen, bilirkişi raporunda önerilen biçimde değiştirilmesi ile yetinilmesine karar verilmesi gerekirken infazı da kapsar biçimde verilen ''süre içinde yerine getirilmediği takdirde davalıdan eski hale getirme bedeli... YTL masrafın alınarak davacı tarafından yerine getirilmesine yolunda hüküm kurulması, doğru görülmemiştir.

DAVA: Dava dilekçesinde davalının bağımsız bölümünün ön cephe camlarına yaptırdığı demirlerin sökülerek eski hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde davalının, ana taşınmazın kendisine ait olan 11 numaralı bağımsız bölümün ön cephesindeki camlarına demir taktırarak müvekkilinin dairesinde oturanların can ve mal güvenliğini tehlikeye attığını ileri sürerek demirlerin sökülerek bağımsız bölümün eski haline getirilmesini istemiş, mahkemece davanın kabulüne. Davalı dairesinin pencerelerine projeye aykırı olarak yapılan demir parmaklıkların sökülmesine, eski hale getirilmesine, söz konusu işlerin davalı tarafından yerine getirilmediği takdirde bedelinin davalıdan alınarak davacı tarafından yerine getirilmesine karar verilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, özellikle bilirkişi raporları içeriğinden davalı ile davacının kat mülkiyetli ana taşınmazın sırasıyla 11 ve 27 numaralı bağımsız bölümünün maliki oldukları davalının kendi bağımsız bölümünün ön ve arka tarafındaki pencerelere demir parmaklık yaptırdığı bu durumun onaylı mimari projeye aykırı bulunduğu mevcut demir parmaklığın, binanın duvarı hizasında, çıkıntısız ve üzerine basılamayacak biçimde düşey çubuklardan oluşacak şekilde değiştirilerek davacı dairesi için mevcut tehlikenin giderilmesinin mümkün olacağının belirtildiği anlaşılmaktadır.

1- Yargıtay uygulamalarında, projede yer almasa bile güvenlik yönünden gerekli görüldüğünde bağımsız bölüm pencerelerine demir parmaklık takılmasına izin verilmekte ise de bu parmaklığın yapım özelliği ve konum itibariyle üst katların güvenliği açısından tehlike yaratmaması gerekir. Bunun için de ikinci bilirkişi kurulunun raporunda açıklandığı gibi demir parmaklığın binanın duvarı hizasında pencerenin hemen önüne çıkıntısız ve üzerine basılması mümkün olmayacak düşey çubuklardan oluşacak şekilde yapılması kabul edilmektedir. Mahkemece açıklanan bu duruma uygun şekilde davalının ön pencerelerine dava konusu edilen parmaklıklar kaldırılmak suretiyle yeni parmaklık takılmasına karar verilmesi gerekirken parmaklıkların tümden kaldırılması.

2- Davacı dava dilekçesinde salt ön cephe pencerelerindeki demirleri dava konusu etmiş olmasına karşın mahkemece HUMK’ UN 74. maddesine aykırı olarak ve istem de aşılarak 11 numaralı bağımsız bölümün arka pencerelerine takılmış bulunan demir parmaklıkların da kaldırılmasına karar verilmesi.

Kabule göre de

3- İcra İflas Yasası'nın 30. maddesinde bir işin yapılmasına ( yerine getirilmesine ) ilişkin ilamların ne şekilde infaz edileceği açıkça hükme bağlanmış olup somut olayda mahkemece dava konusu edilen ortak yerlere davalının müdahalesinin önlenmesi ve demir parmaklıkların yukarında değinilen, bilirkişi raporunda önerilen biçimde değiştirilmesi ile yetinilmesine karar verilmesi gerekirken infazı da kapsar biçimde verilen ''süre içinde yerine getirmediği takdirde davalıdan eski hale getirme bedeli olan 600,00 TIL masrafın alınarak davacı tarafından yerine getirilmesine'' yolunda hüküm kurulması, doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’ UN 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.04.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar sorunuzun yanıtını içermektedir.

 

2 seneden beri toplantıda salonumun duvarının çatladığını dış kapının çerçevesi salonumun duvarına dışarı dan dan monte edildi fakat kapı devamlı hızlı kapandığı için duvarı çatlatmaya başladı fakat yönetici bunu umursamamakta bende artık ne yapacağımı öğrenmek istiyorum sulh mahkemesine mi gitmem gerek kapının yeniden yapılması keşfi için fakat nasıl bir dilekçe yazabilirim.


KMK 19.madde

''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.''
Gereği Sulh Hukuk mahkemesine başvurarak tespit istemeli ve tamiratın yapılmasını sağlamalısınız.

KMK 35.madde

''Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması''
yukarıdaki fıkrası gereği yönetici binanın bakımı ve korunması hususunda yasal görevlidir.

 

Bir komşunun taktırmış olduğu çanak antenine diğer bir komşunun paralel hat çekmesi yasal mıdır? Ne tür yasal yaptırımlar uygulanır?


Bir kişiye ait tesisin izinsiz kullanımı söz konusu olduğundan şikâyet ve dava hakkınızı kullanmalısınız.

 

Mesken olarak kiraya verilen bir dairenin işyeri olarak(özel ders verme tabelasız)mümkün müdür?


KMK 24.madde
''Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.''
Gereğine aykırı bir durum varsa Sulh Hukuk mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.

Binanızın Yönetimi
Binanız için 3 aşama
Bina hizmetlerimiz
Danışmanlık Hizmeti

 ,YASALARA UYGUN HER ZAMAN DENETİME AÇIK ŞEFFAF VE EKONOMİK YÖNETİM İSTİYORSANIZ BİMEL YÖNETİM'LE TANIŞIN BİZİ ARAMAKTA VE FİYAT TEKLİFİMİZİ İSTEMEKTE TEREDDÜT ETMEYİN...

 
Anasayfa | Hakkımızda | Profesyonel Yönetim | Referanslar | İletişim
Bimel Yönetim ve Organizasyon © 2014
Tel:+90(216) 330 02 46 - Faks:+90(216) 337 21 72
Bahariye Cd. Süleyman Paşa Sk. Aybek İş Merkezi No:30/1 Kadıköy - İstanbul
Tasarım & Programlama .arenaWeb
Bu web sitesinde yer alan tüm içerikler ve hazırlatılan “Bina Yönetim Sistemi” uygulaması 5846 Sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu ve Türk Ceza Kanunu 243, 244 ve 246 maddeleri uyarınca yaptırımlara bağlanmıştır. Bir kısmının ya da tamamının izinsizkullanılması yasaktır.